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Foreclosure 地產的兩種市場– 現在您該往哪裡買?
張維閔

話說上週筆者講到投資美國 Bank Foreclosure (銀行回收屋) 之後, 筆者的電話就從未停過. 週三, 週日的投資說明會皆場場滿席, 這正顯示了眾投資者的需求： 趁美國現在經濟大蕭條時, 買進低價的投資物業, 再狠狠地賺它一筆.

沒辦法, 誰叫美國壞債 (bad debt) 太多, 讓其金融體系坍方. 你看看, 昨天的新聞不是就報的很明白? 如今持有最多美國政府債卷的國家已為中國而非日本了嗎？ 如果我們祖國能在如此經濟緊張的情勢下趁隙而入, 收購美國的壞債 (中國現持 6千億美元的美國債卷), 那我們投資者更該趕緊腳步跟上.

跟上腳步是很重要, 但千萬要步步為營, 才不會大意失荊州. 所以筆者也要在此提供讀者一些提防眾投資者買美國 Foreclosure 該注意的的事項.

買海外地產, 必先看清其物業在哪種市場裡: 一為 Bounce Back Market (回彈市場), 二為 Cash-Flow Market (現金流市場).

什麼叫 Bounce Back Market? 這就是眾人所熟悉的, 增值市場 (Appreciation Market). 在這樣的地產市場裡, 每間房子, 大, 美觀, 而且氣派. 這樣的屋類多半建在繁忙的都市中心, 不然就是沿海和山區. 有山有水, 心曠宜人.

這樣的屋類讀者一定不陌生, 我們溫哥華就屬於在此回彈市場裡. 其他美國的幾大州, 舉凡加利佛尼亞州 (California), 佛羅李達州 (Florida), 或那華達 (Nevada), 都擁有大量類似的屋類.

但是, 雖然其房屋漂亮, 增值淺力驚人, 但是, 當經濟受影響時, 這種屋類往往也是第一個隨機下沈, 馬上受到影響. 可不是嗎? 現在加國地產逐漸軟化, 溫哥華的房價在目前在國內跌幅可是首區一指. 自去年九月, 其成交量下降了 42.5 個百分比. 請問現在的溫市地產, 還有誰人問津?

美國的回彈市場跌的更慘. 看看 Bank Foreclosure 是哪裡最高? 加州, 每 92 間房屋有一間被查封. 在鳳凰城 (Phoenix), 更傳出高至 40% 的 Foreclosure Rate.

因為此地區的房產價格通常偏於過高的區勢, 一但下跌, 往往沒有 8 年 10 年, 其價格很難回升. 看看歷年來溫市房價的變動, 我們不難知道, 在這種回彈市場裡, 10 年算是一個完整的周期. 那筆者請問各位聰明的投資者, 未來 10 年內, 您該買什麼?

買第二種市場的物業 – Cash Flow Market. 這種房產價位低, 所跟隨的風險更低. 雖然它們不淨漂亮, 所在區域也不是首選, 但是它們提供了回彈市場所沒有的回報 – 正現金流 (Positive Cash Flow). 這對於早已疲憊溫市高房價所導致的 “失血現金流” (Negative Cash Flow) 的筆者, 真是美極了.

不僅如此, 正現金流提供了投資安穩性, 操作性, 和補足其它投資不能彌補的風險空間. 當投資者擁有夠充分的正現金流時, 此額外的回報能支撐著其他的投資項目, 相輔相成, 好共度難關.

而此正現金流的項目在高階投資群裡特別受喜好. 眾多投資公司和財團, 在找尋價值數百及數千萬的地產物業時, 往往第一個注目的, 並不是天花亂墜的增值淺力, 而是其安穩的現金流. 只有在能保本且得取安穩的獲利情況下, 這些公司才願意消費, 買進物業.

難怪, 當筆者在介紹花 $18,500, 買進月租 $300 的正現金流時, 眾讀者都嚇了一跳, 電話如閃電般飛來. 如果您對於每年近 20％ 的回報有興趣, 不妨趕緊跟上筆者的投資腳步吧.


本文作者為Frontier Capital Real Estate Group的投資顧問。 如有更多投資問題，可 電郵至wchang@frontier.ca 或 kkoon@frontier.ca