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Bulk Foreclosure 你不知道的法拍屋

張維閔


上週, 筆者討論到了何謂 Foreclosure, 所以讀者們對它該有一定的了解. 但是 Foreclosure 早已不是新鮮事, 為何筆者要在這裡大費周章的討論其話題呢?

因為筆者手中所持有的 Foreclosure 投資機會和一般大眾在“市場” 上得到的很不一樣.

一般加拿大居民對 Foreclosure Sales 了解比較少. 這是情有可原的. 加拿大的金融控管比我們南部的鄰居較為緊縮 – 這裡沒有 “免頭期款貸款” ($0 Down Financing). 這裡的放款很不容易申請. 若要從五大銀行中得到貸款的批准, 通常需要 “3C” – Credit Score, Capital, 和 Collateral.

因為加國銀行控管的有當, 房子被 Foreclosure 的機會也相對的減少. BC 省的 Foreclosure 大部份皆淪落到法院被出售. 這些法拍屋被收押的理由也並無太多 – 它們不盡是大麻屋, 漏水屋, 就是未繳稅屋. 買大麻屋和漏水屋的風險很高, 在贏得法拍奪標後, 投資者往往要還要花上好幾萬塊來修理整頓這些 “sold as-is” (現貨交收)的屋類, 重新取得 Occupancy Permit (住戶使用權), 方能進駐屋戶. 但是, 裝潢修理還不是主要的麻煩, 買這些問題屋更困難的地方是貸款 – 因為這些房子帶有不良的歷史, 少數的銀行會願提供借貸. 所以投資者往往要現金購買, 或多付利息, 才能買到這些加國的 Foreclosure. 當然, 這一舉也增加了其投資的風險.

買未繳稅屋的風險就更大了. 因為 BC 省法律保護屋主 (home owners) 的財產, 若因未繳稅而被 Foreclosure 的房屋, 只要其屋主能在一年內把該繳的稅務及罰款繳清, 此屋主就能把房屋收回. 雖然投資者能享有這一年中約有 10-12% 的利息, 但他們還是只能乾瞪眼的看著好不容易奪標的房屋被拿回.

而美國的 Foreclosure 就大不相同了. 筆者得到的 Foreclosure 交易內容非常的特別. 這些房子不是法拍屋也不是問題屋. 它們是因為眾美國銀行紛紛倒閉而流露在市場的 “倒楣屋” . 因為美國經濟蕭條, 大如雷門兄弟 (Lehman Brothers’) 的美國銀行相繼面臨破產. 這些破產後銀行所剩的資產, 就是這些 “Bulk Foreclosure”. 在這種非常時期, Foreclosure 房子再也不是一間一間被法拍, 而是成百成千的被一次性買進賣出. 往往這種機會只被大型金融機構獨霸, 不過因為美國的 Foreclosures 實在太多了, 再加上筆者在美國的夥伴公司有其獨特的關係, 找到了這些機會, 能提供給眾蠢蠢欲動的投資者一個在美國 Foreclosure 紅海中的一線大好商機.

那此商機的內容呢? 筆者在這裡稍微做個簡介: 一間連皮帶屋的獨立屋只需兩萬美金, 每個月還有 $300 租金的正現金流. 其約 20% 的投資回報包括了已付的管理費及土地稅. 請問溫哥華哪裡可以找到類似現金流的成屋?

根據 Nadine Cladwell 所播報的地產新聞, 在 2007 年裡, 每四間在美國所售出的房屋裡, 就有一間是被加拿大投資者所購買的. 身為第一號 Opportunity Investor (機會投資者) 的在下筆者, 已經為讀者們鋪好路也看好商機了. 買低賣高的時候到了, 在讀此篇文章的您準備好了嗎?


本文作者為Frontier Capital Real Estate Group的投資顧問。 如有更多投資問題，可 電郵至wchang@frontier.ca 或 kkoon@frontier.ca