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2007-04-19 14:21:14| 人氣59| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

溫哥華房市: 第二間 condo

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所以妳似乎是想知道為什麼我第二間房子會做如此的決定

well, a couple of things:

還記得 Robert Kiyosaki 常講說房子不要賣, 但是要從中借錢出來嗎?
在我知道我媽沒什麼意願要賣她溫哥華的房子的時候
我就開始想到用這個方法來得到 equity

so I made some phone calls to my bankers

結果不如我所料, 銀行很願意借錢給我, 如果我母親同意拿房子做抵押

市價 $900,000 的 883 w.63rd Ave, 銀行願意無條件讓我貸出 60%

那就是 $540,000, 這叫做 ”Home Equity Line of Credit” (HELOC)

HELOC 的好處是它不像 mortgage 一樣, 有固定的償還時間
只要我有錢, 我就馬上還, 沒有 penalty (mortgage 不能太早還, 太早還要罰利息)

所以我可以任買任賣

HELOC 的第二個好處是它的利率低 (prime, 6%), 而且可以只還利息 mortgage 利息更低 (5.4%), 但不能只還利息, 一定要連同本金每個月固定的還)

因為只付利息, 所以我每個月付出的錢比較少 (關爸爸就是用 HELOC)


最後, 用 HELOC 的好處是我根本不用放 down payment (0 money down)

因為我媽的房子有 $540,000 的 equity, 我可以完全不用貸款的把 $290,000 的房子買下來, 還有剩餘做別的投資.

不用放 down payment 永遠都是 plus, 下面妳看到我的 Investment Return 妳就知道.


所以, 第一張圖告訴我們:

1) After all closing costs and property transfer taxes, the total is $296,500. 我會拿出 $300,000 的 equity, 沒問題!

2) 0 Down Payment

3) 6% interest rate - $1,482 每月的利息, 我儘管付就是了

4) 總共花費 $4,300 來作維修

接下來:

假設我維修一個月, 花三個月賣

5) 四個月所付出的 interest 將是 $6,059

6) Property Taxes & 4 mth Management Fees - $1,187

7) 週遭房子的價位都比這一間還要高, 有 $511/sq ft, $561/sq ft, $475/sq ft

8) 這間房子明顯的便宜, 只有 $449/sq ft, 顯然有相當大的利潤空間

9) 如果一切 go well 的話, 我應該可以在四個月內賺 $30,000 - $40,000 塊

10) 因為沒有 money down, 所以 Return on Investment 離譜的高 - 2519199%



當然, 這間房子有兩個最大的 risks:

1) no rental (我只能不斷的付利息, 如果四個月沒賣出去, 我該麻煩了)

2) 如果價位爬不到 $340,000, 我可能會賺不了多少錢

不過, 這都是我已 calculated 過的 risks.


買房地產真的就像是買一個 financial instrument 一樣. 只要了解 bank 的思維, 其實借錢來買並不難

我要檢舉
台長： GQ

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