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Foreclosure: 美國房產投资的另一途徑

環球華報 Global Chinese Press, Vancouver
November 7th, 2008
張維閔


話說美國總統大選剛剛完畢, 今天筆者在打電話給客戶時, 早有許多積極的投資者緊追著筆者不放： 請問歐巴馬的當選對於美國經濟將有怎樣的影響？ 請問這意味著美國經濟會短時間復甦嗎?

對不起, 談論總統競選的報章雜誌太多了, 筆者這次雖討論美國, 但不是其新總統, 而是次級房貸的後續動作.

“次級房貸不是已經被分析檢討幾千幾百遍了, 大家早就知道那是怎麼一回事了, 有啥好討論的？“

寫有關次級房貸不稀奇, 但如果能知道如何能夠在次級房貸中的 Foreclosure 紅海找出一面商機, 那才有些看頭.

“什麼是 Foreclosure？“ 你問.

自從全美房市在 2006 年全面減緩或走低, 隨之跟來的是房主們的的房屋總價跌少於其房貸額度. 再加上美國股市狂跌, 經濟蕭條, 許多公司職員先後被裁. 在失去工作的同時, 許多屋主無法在一定的時間內付出每月的貸款額. 這些房屋最終被貸款房屋沒收 , 先被銀行試著私底下拍賣, 最後不告而終的上了法庭, 通過拍賣 (auction) 而上市出售. 這些被沒收的房子, 就叫 Foreclosure.

為减少支付保险, 地產税等方面的费用, 銀行將以急速出售為原则, 所以在售價上通常較低, 约為正常市價 85-90% 左右。而在當地經濟及工作機會不佳時, 其降幅可能更大。

在美國, Foreclosure 影響最大的幾個州該算是佛羅李達州 (Florida), 加利福尼亞州 (California), 拿華達州 (Nevada), 亞力山那州 (Arizona), 和喬治亞州 (Georgia).

在這些州境內, Foreclosure 處處可見. Realty Trac, 美國最大調查 Foreclosure Listings 的公司提到, 在加州, 每 91 戶房屋之內, 就有一間是 Foreclosure 的房屋. 在亞力山那州 (Arizona), 甚至有整個小鎮都是空蕩蕩的死城, 也都是因為 Foreclosure 而影起.

一般小型投資者所能得到 Foreclosure 的投資機會是：透過法拍, 一間一間買. 筆者就有在洛杉磯 (Los Angeles), 拉斯維加斯 (Las Vegas) 看過許多 Foreclosure 的房屋. 這些房子原先的價錢約有三, 四十萬. 如今被銀行 Foreclosed, 其價錢只有 十八, 二十萬.

但是筆者毫無所動.

原因是這些 Foreclosure 投資所需的投資本太高 (頭期款四到五萬), 風險期長 (八到十年), 再加上如果管理不適, 沒有正現金流(Positive Cash flow), 投資者很容易吃虧.

筆者還有在亞力山那州 (Arizona) 著名的 Scottsdale (高爾夫球勝地) 看過開發商被 Foreclosed. 當銀行放款緊縮, 開發商缺乏資金完成建案時, 許多銀行紛紛拋售這些未完成的建案. 這也是買 Foreclosure 的好方法, 但是開發往往需求更高資金 (通常需要好幾千萬美金), 而且開發困難度過高, 要真正完成建案, 也不知道要在多少年之後.

所以筆者仍是毫無動搖.

但是, 筆者在最近兩個月接觸到一個新的 Foreclosure 投資機會, 十分有趣. 在筆者多方面進行解析及探測, 這是一個實實在在的穩當投資機會.

這個機會只要兩萬美金, 便能買到一個連地皮加房屋, 有私人產權, 無條件繼承不動產 （fee simple) 的獨立房. 每月 $300 的租金收入, 連同稅金, 保險, 管理費都包括在內的不動產. 每月 20% 的正現金流, 安穩進入投資者的荷包裡面.

怎麼辦到的？ 筆者在這裡先賣個關子. 敬請期待下週地產解析館的文章 – Buying BULK Foreclosure.


本文作者為Frontier Capital Real Estate Group的投資顧問。 如有更多投資問題，可 電郵至wchang@frontier.ca 或 kkoon@frontier.ca