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2013-09-06 09:32:47| 人氣825| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

升息造成的房市壓力！！

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惠譽：台2015升息 房市小心

  • 2013-09-05 01:30
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  • 工商時報
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  • 【記者陳碧芬、彭禎伶／台北報導】
　房貸利率看升，手捧甜蜜窩...將是越來越沈重的負擔。圖/本報資料照片

　房貸利率看升，手捧甜蜜窩...將是越來越沈重的負擔。圖/本報資料照片

    　惠譽信評昨（4）日警告，由於利率正在緩步上升，房貸支出將成為國人經濟壓力，一旦房貸平均利率上升2個百分點，家計部門負擔比預估會上升到雙卡風暴時的水準，對銀行曝險壓力更會大幅增加。

    　惠譽亞太區主權評級主管高翰德認為，台灣一直維持非常低的利率水準，但受到美國聯準會的決策牽動，約在2015年會開始調高利率。

    　國泰康利投信執行長康禮賢表示，美國量化寬鬆（QE）退場預期已接近盡頭，無論是今年底退場或明年退，投資人都已將相關預期反應在債券殖利率的反彈，但預估10年期公債仍有20~30個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的反彈空間。

    　惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如表示，銀行在房貸部位的曝險度需要監管調控，應預先在資本充足率留出緩衝的部位，以免屆時滿手抵押的房地產，讓風險大增。

    　惠譽指出，台灣房貸及不動產相關曝險部位，已占銀行總放款比重的40％以上。

    　黃嬿如進一步解釋，惠譽採取「家計部門本利攤提占可用所得」比重進行分析，2005年卡債風暴的風險水準最高，達47％，目前該值從2010年的底部（36％）往上升，因此依升息50、100及200個基本點模擬，則升息2個百分點，可能會刺激該數值上升到46％左右。

    　黃嬿如表示，尤其是房貸寬限期多數即將結束，房地產展望也不如過去，利率上漲必然會使銀行的房貸部位風險竄升，銀行及金管會都必須注意。

    　她表示，近年在央行選擇性信用管制下，已針對台北市及新北市等特定地區限縮第二棟房貸的成數，並拉高利率，或是部分銀行暫停土建融，這些都是銀行和政策比較及時的因應對策。

    　惠譽也指出，台灣銀行系統的資本水準，在亞太區域內仍屬疲弱，且微薄的利潤使資本水準受到壓抑，雖然約半數國銀已達到新版巴塞爾協定第一類資本最低水準最終規定，可是台灣銀行業在海外市場，尤其是大陸的強勁成長下，潛在風險還是比較高，對銀行的資本準備壓力不小。

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筆者觀點：

奢侈稅打的不是房價而是房仲啊！ 

惠譽這篇文章不算是什麼新聞了！！

從2011年的3月天下雜誌就寫了，兩年內要升息到4%了，

剛好，兩年已過了，但利率仍然沒有到4%，

還是停留在那時的2%！！

而經過這一波後，惠譽的這篇文章來看就顯不出什麼道理了！！

奢侈稅和央行的調控，說實在的，已經打掉很多體質不良的部份了，

現在進場的，很少是那種借錢來拼命的！！

多是正常、健康的資金，而這些人通常財力也驚人，

所以升息會對他們產生影響？？我是不信的！！

而造成房價崩盤這件事，在看到台灣資金仍然充沛的時候，我也是不信的！！

或許，不可否認的，會有些上班族，因為升息的壓力，

加上物價的翻揚，實質支配所得降低，

而造成生活負擔的加重，這個隱憂會造成他們出脫手上的房地，來換現金過日子，

但，這麼一來，就如同當年的卡債風暴一般，

更加重了貧富的差距！！

而這個差距，帶來日後致命的影響，錢滾錢下，變得更快了！！

但我們先試算一下狀況，而不是看完了先恐慌：

假使，買的是1000萬的房子，現在央行在北市、新北市，

第二間只能貸六成，第一間太老的也是，高也就是七成左右，

所以現在房價雖高，但進場的限制，縮小了槓桿，

就以七成700萬來算好了：

2% 20年  35412

3% 20年  38822  (多了3410)

4% 20年  42419  (多了7007)

假使你有聽話，每月本息不超過家庭可支配所得 1/3 的話，

你的所得應該是：  35412 * 3 = 106236

增加了3410，是增加了你 3% 負擔，增加了7007，是增加了你 4%，

但這表示你的收入沒增加的狀況下是這樣！！

而為何天下兩年前就講會升息？因為預計經濟復甦，所以這樣，

所以景氣沒上來的情況下，不會有任意升息這樣的舉動！

而景氣上升，卻薪水都不漲，沒錯啦，理論上現在就是這個樣子，

但 3% ~ 4%的負擔增加，你會把房子砍個一百萬賣掉？？

基本上，像剛剛一千萬買進來的房子，

如果要賣掉，正常的人都會這樣做，那就是加上增值稅、利息支出、稅費等等的，

再加上一點點想獲利的心情，

所以不會是用一千萬賣掉，如果花了二百萬裝潢，這房子至少開價一千五！

房價的上漲也有這樣的因素在，而景氣若還行，

誰會選擇認賠？？

所謂的繳本息，表示有本金、有利息，本金到時候還是你的，像存款的概念一樣，

一個月增加3410元貸款，有本有息，而砍一百萬房價，

這筆錢可以負擔293個月(1000000 / 3410)，所以會選擇砍一百萬的人少吧！！

大部份會低價賣出的，都是因為長期失業、投資出包等重大利空，

而利息的增加，只是一個觸發因子，

端看的仍然在其他相關的，如生活物價合計後的總體負擔，

對實質可支配所得的影響比例，

加上長期對經濟的展望，才會做出的決定。

無論如何，可以預見的，房仲等等的後續會很辛苦囉！！

因為成交量的低迷會一陣子成為常態啊！！

後續如何呢？我們繼續看下去！！

我要檢舉
台長： 李季鴻

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