桃園買屋師分享人口紅利消失的房地產趨勢：根據經建會的數據，台灣的勞動人口將在 2014 與 2015 年開始衰退，台灣的人口紅利屆時將消失；而且 2023 年人口將進入長期負增長。在這個原因影響下，台灣的房地產風暴最快在後年就會發生。

國際資金！開始撤退

比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來5年內，2017年之前，房市大跌3成是機率極高的現象。

人口與房地產！巨變

人口紅利消失階段！房地產會跌七成嗎

以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達５成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。

日本房地產！經驗

1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長，簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同）。

談房地產泡沫！只會被笑話

飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市 (東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。

泡沫！總有破滅的時候

未來十年房價：人口紅利消失階段！房地產會跌七成嗎

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄，也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。

商業不動產！平均跌幅達到 70%

1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到 2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到 70%以上。

房市趨勢！反轉的風險

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。

房地產衰退！由人口紅利決定

人口紅利消失階段！未來二十年房價？

當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。

房地產上漲！由資金流決定

日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重，是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。

美國房地產！經驗

接著來看美國房地產，1988~1993 剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了 Bush 時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了 2008 年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。

房地產升值！人口紅利順風車

觀察美國 1950 年後 3 波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008 年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。

台灣人口衰退速度！會是全球最快

至於台灣勞動人口比例在 2011~2014 達到顛峰，2014 開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在 74.4% 的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。

人口反轉向下！國際資金陸續撤離

人口紅利反轉點！

最重要的是台灣的人口紅利在 2014 年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市根本支撐不到 2年。因為人口紅利，才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。

未來十年!進場即套牢

處在 2013年的台灣，投資客買盤在無利可圖下，「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢，想「以租待變」的投資客，則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。

經建會預估!人口長期負成長

在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自 2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是 2年後的人口長期負成長，在 2023 年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。

房價下跌修正！甚至可能達 7 成

因此，台灣人口長期負成長未改變前，未來台灣房地產將至少維持 25 年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣股市與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來 5 年內下跌 3成根本輕而易舉，以 2023 年為期的 10 年長線價格修正甚至可能達 7 成。

沒有經歷過！人口紅利消失

過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過，人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走了 50 年的人口紅利，並且享受這一波由 92 年起漲、長達 11年的房市多頭。

沒有遠慮！必有近憂

這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨，為自己手上持有不動產壯膽。

如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。

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筆者觀點：

係地，馬總統曾以「國安層級」的問題來討論人口，

現今我們勞退基金等的問題，都出自於此！！

原本以為人口會愈來愈多，

但並沒出現，反而愈來愈少，現在的生育補助等，也源自於此，

而目前為止，並沒有有效的方法，可以讓生育率提昇，

前年開始，就有陸續這個話題討論人口的問題了！

很簡單，房子是給人住的，人變少了，需求就下降，

下降後，價格就往下，這是正常的經濟常識，

而人口愈來愈少的我們，也會產生這個狀況嗎？？

唉！！

這個問題是複雜的，

高級牛排館，一客牛排幾千元，很多人去都沒去過，

還想說，賣這麼貴，怎麼生存，

這是基本經濟上的差異，

台灣的貧富差距是一個比人口紅利衰退還重要的問題，

富者也不會多生幾個，

所以人口變少了，

但貧富差距的問題，變成了物件的問題，

就像有錢人的房子愈來愈大，而且間數也愈來愈多，

這就是所謂的「高級牛排」論調，

窮的以為沒有人會吃，是以自己的立場來看，

但有錢的人，天天吃也負擔得起，

根本不當一回事，

所以，基本上還要看物件與持有的變化！

另外，還有一個最重要的因素！

那就是大陸！

1997的香港是500萬人口，現今的香港是850萬人口，

幾年的光陰，香港人的生育率大增嗎？

不！其實是大陸「移民」的人口造成的，

所以香港的房市一直創高，高到一個我們無法想的地步！

現在一直靠向中國的馬政府，到底怎麼看這個事？

如果真是「國安」層級的問題，

那也當選了這麼久，就這些生育的補助會解決人口問題嗎？

除了這些還做了些什麼呢？？

我看，等著被重回中國的懷抱吧！

到時，這個人口紅利的問題，很輕易的就解決了！！