大樓管理委員會規定，仲介帶人看屋每次收取一百元清潔費，請問合法嗎？
筆者受邀多次講到公寓大廈管理條例時，都被問過這個題目，
當然，房仲業面臨這個問題時，自有業界生態與平衡來做答案，
這個問題的來源很有趣，
就在於以往仲介籍由和管理員或主委的「交情」來獲得買賣資訊，
現在為了避免這樣的情況，就衍生出了，
把費用檯面外、公開化，雖然不見得真正避免檯下的 ^^
加上房仲業大量的帶看，的的確確也是會增加公共用電或進出不易管制等執的情形，
而房仲即然是從事區域精耕後而為居間買賣的，
對於得罪當地社區這種事，自然是不願意，
只要有成交機會，對於付一些些帶看費，
就可以帶看房子，又不用一些五四三的刁難的情況下，
也不見得真的不願意付，所以，愈來愈多的社區開始收這個帶看費了！
那他到底合不合理？說實在的，你情我願，見仁見智，各有立場，本文難論。
那合不合法呢？？
首先，若照題目上的意旨來看，先看這件事：
管委會可以訂立這個收費規定嗎？？
公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3 條第9 款：管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
條例同條第12款：規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
條例第10條第2項：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
條例第23條：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
條例第36條：管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。．．．十三、其他依本條例或規約所定事項。
所以管委會只是一個執行機關，而主委不過是對外代表管委會，
但因為是「選」出來的，被誤以為有什麼「權力」！
實際上只是一個執行機關和執行機關的代表，
若真要訂立收費標準，管委會也只有「提案權」，
提出議案由區權會來表決，表決後公告，發生效力。
所以如題目，光由管委會訂立出來的收費標準，根本不具法律效力！
規約可以訂立收費嗎？
條例第 18 條：公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額
提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
條例第 20 條：管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔
或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將
公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管
理委員會。
條例第 21 條：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾
二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息。
當然，這裡看得出來，一個公寓大廈的管理、維護等等的工作，
均需要費用來支應，所以收費是一個必然的事情，
只是這裡訂立的收費有些許的區別，
如果把地下室多出來的停車位對外出租，
這個部份畢竟屬於共用部份的管理使用收益，而對外出租也會訂立租約，
若區權會或規約定決議，管委會執行，則為有權出租，
又有租約做為收費的權利義務關係基礎，自無疑義。
否則規約的效力基本上均屬住戶內的事宜，
對外得否發生拘束力？例如：鄰棟因高聳而遮蔽陽光，
所以區權會一致決議鄰棟因每月補償本棟公共電費若干元，
很明顯的，對於不相干的第三人，自己內部的規約是無拘束力的，
和前述的車位出租發生效力是因為租約而非規約的情形相比可知！
收費要不要繳稅？
基本上來說，內部的錢是不用繳營業稅的，但對外收費是要報稅、繳稅的，像對外營業的停車位、房仲的帶看費，但是每個月在20萬元以下的話，不開發票就是了！
詳見下列財政部的函釋：
財政部76年8月7日台財稅第760071994號函規定，大樓（廈）管理委員會，如係基於守望相助，由該大樓（廈）各業主組織成立，無對外營業情形，可免辦營業登記，其向該大樓（廈）各業主所收管理費，應免徵營業稅。
大樓（廈）停車場，如係按次或計時收費，或提供停車位，定期供他人停車使用按期收費對外營業者，依營業稅法第1條及第3條第2項規定，係屬銷售勞務範圍，應依同法第28條規定辦理營業登記並依法課徵營業稅。
故以大樓（廈）管理委員會之名義收取仲介看屋費用，其收取之租金收入歸入管理委員會基金部分，係屬大樓（廈）管理委員會銷售勞務之收入，大樓（廈）管理委員會應依法辦理營業登記並課徵營業稅。
又大樓（廈）管理委員會對外營業之銷售額平均每月未達20萬元者，依營業稅法第32條第1項但書及第13條第1項規定，得掣發普通收據，免用統一發票，營業稅稅率為百分之一；其營業稅及營利事業所得稅，由主管機關查定計算課徵。惟其仍得依營業稅法第23條規定，申請依照營業稅法第4章第1節之規定計算營業稅額，並使用統一發票。
房仲不繳帶看費，保全阻止進入時，有無強制罪？
說實在的，討論這個問題前，必須先說明，
若真的房仲動到這個地方來和社區以「刑」相向時，
無論輸贏，對於這個「商業利益」怕是將要失去了！！
但既然論法，則我們看看：
刑法第 304 條：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒
刑、拘役或三百元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。
同法第 306 條：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期
徒刑、拘役或三百元以下罰金。
無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。
同法第 307 條：不依法令搜索他人身體、住宅、建築物、舟、車或航空機者，處二年以下
有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
同法第 308 條：第298條及第306條之罪，須告訴乃論。
保全業法第 4 條：保全業得經營左列業務：
一、關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居
處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。
二、關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。
三、關於人身之安全維護。
四、其他經中央主管機關核定之保全業務。
同法第 4-1 條：保全業執行業務時，發現強盜、竊盜、火災或其他與治安有關之事故，應
立即通報當地警察機關處理。
所以保全阻制人員進入社區並非是全然「強制」的概念，
非社區住戶等等的過濾本就是保全業被賦予的責任，
有受委託的房仲帶人有沒有入侵民宅的疑慮也很有問題與話題，
執行這樣的任務照上面的法條比照，誰是誰非也很難說得清楚，
而強制的色彩在於使人為無義務之事，
所以他強行要錢若認定上為無義務自然是違法，
可是他阻止進入認定上怎麼會是有無義務的事呢？
而一旦立刻報了警，所有的住戶被驚動，像前面所講的，
這是否有「得罪」了其他住戶的問題？
畢竟想賣房子的人，是不會住在這社區了，而房仲是要繼續面對後面的「準賣方」啊！
看到這裡，各位大概對這個問題有了些許認識，
最後一個問題最關鍵，
房仲是不是住戶？
咦？這是什麼問題？？
條例第 3 條第8款：住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而
為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
看出問題了嗎？？
剛剛說到，規約基本上只產生拘束住戶的效力，
對外必須要有如同車位租約的關係，才會產生權利義務，
那房仲是不是住戶呢？？
這裡就有個有趣的地方了，之前為了描述一些所謂的「親屬」，
也就是說，我房子登記在太太名下，所以我太太是區權人，
那我呢？我沒有和我太太租房子啊！
或是我租了房子，我是承租人，那我太太呢？
這些無法形容的，都被歸類為「其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者」！
那房仲簽了委託契約書來銷售房子，要不要「使用」專有部份呢？
嘿嘿！！看倌們有答案了嗎？
文章定位：
