房地產大小事 關於房地產相關知識，房仲相關問題，利用個人從事經驗，提供園地得能與各位先進、前輩交流。

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奢侈稅這個話題實在是很有意思，

一出來就引起廣泛的討論，

但期待他會打到房或增加富人的稅負來平衡貧富的差距，

那無疑是期待過高和不切實際了，

充其量筆者看來對就業市場的改變應該是比較明顯的，

小弟在這一篇中把那天各大新聞關於這奢侈稅對房市的一些報導集合了起來，

題為「改革稅制才會打到房」，有朋友就問了筆者裡面的內容，

所以筆者又再寫這一篇來抒發一些淺見，

若照著新聞上的這個版本施行的話，

那我想房價的變重就像開頭所說，實在是看不出來，

但若是對房仲業來說，怕是有再洗牌的效應存在啊！！

舉例來說吧！

奢侈稅對其他汽車、遊艇、飛機等都像是笑話一樣，

現在的老闆都買在公司名下，還可當作是公司的費用，

無論是買價、折舊、甚至油錢、保養都算在公司支出上面，

那來的什麼奢侈稅？

剩下的什麼名牌包或服飾等等的，出國機會這麼多，

國外SHOPPING不就好了，

房地產呢？

目前看來是說二戶以上，從過戶日起，以成交價計算，

一年內轉手課15%的稅，二年內轉手課10%的稅，

一、沒有二年以上的問題！  二、但不管有沒有獲利，以買賣價金課稅！

那我們用實例來說吧，

假設我今天買了1,000萬的房子，

如果以現今利率設以2%計算，20年攤還，

假設貸款是八成的話，那就是800萬元，

每月攤還本金約33,334，利息約是7,137(仲介的網站都有簡易貸款試算)

貸款如果是七成的話，那就是700萬元，

每月攤還本金約是29,167，利息約是6,245，

了解了嗎？

如果我要賣1,200萬的話，那一年內賣掉，沒有土地增值稅，

但以1,200萬元的15%課奢侈稅是180萬元！！

二年內的話，因為跨年度，所以有土地增值稅要繳，然後是10%的奢侈稅，

就是要繳120萬元！！

但我八成的貸款或七成的貸款仍然不變，

所以變成，

八年二年的利息是171,288(7,137*24)，

七成二年的利息是149,880(6,245*24)，

但因為實際上過戶到我的名下然後讓仲介開始賣並不見得是買上就賣掉，

通常以三個月來計算，我本來就有三個月要負擔的利息，

所以實際上只多出了：

八成的為：149,877【(7137*24)-(7137*3)】=149,877

七成的為：131,145【(6245*24)-(6245*3)】=131,145

無論是那一個都跟奢侈稅差了近十倍，所以除非我真的撐不下去，

不然的話，一定是選擇二年以後再開價賣，

而需要等到二年嗎？不！

一年九個月就可以了，因為仲介也要登廣告、帶看客戶，差不多也要三個月！

那原本過戶馬上賣的物件，就變成二年後才會行動，

那對價格有啥差異？

明顯看出來，因為獲利變慢，所以投資客的進貨量會減少，

因為本金卡的時間變久了，

週轉率變長，因為二年內轉手的成本太重！

所以除非真有利息上漲到一個階段，不然選擇是很明顯的，

那為什麼影響最大的是房仲業呢？

因為房仲是不論漲跌的，這個行業是有成交才有依成交價計算的服務費，

要是沒有成交的話，根本就沒有服務費可言，

所以若成交量下降，交易週期拉長，

那自然房仲的生意就大受影響，會影響最明顯的反倒是這個行業！

當然，還有連帶受到波及的裝潢、搬家等等的週邊產業！！

打房打到這樣！不但富人的這個稅不見得繳的到，

還影響到這些行業的發展，

試想目前這裡面的就業人口，這麼的多，

而且像搬家屬於勞力密集、房仲除了直營體限用大學畢業生外，

剩下的中高齡轉業或二度就業婦女幾乎都是從事這類業務性質工作，

而把服務業的做出這樣影響生計的政策，

如何解決要產生的失業率？

政府老是看著電子業，給予各項的免稅等等的，

他們要的卻都是新一代學過電腦、會寫程式的高技術密集人力，

也才多少就業人口？

另外，真要施行的辦法呢？

是由應繳稅人在30日內自行申報，

要不申報呢？罰房仲？罰代書？罰稅捐義務人？

現在國稅局對於個人的財產是有總歸戶的，

但跟戶籍系統筆者記得是沒有連線的，

即便有連線，仍然要輸入的動作，

那要如何查核名下第二戶以上非自用呢？

若是三讀通過後施行的作業配套處理好了嗎？

所以我說政府會聽這些學者去搞這個玩意兒，

實在是亂七 糟啊！！

那要改革什麼稅制才會影響呢？

筆者淺見上認為，

現在的遺產把不動產用公告現值來計算跟市價差異如此之大，

這個要調整！

另外，用以計算房屋稅的稅基還有地價稅、土增稅的稅基和實際市場的差異太大，

空地稅該徵的不去徵，

很多收租的房東不用報所得，

這些才是先要著手處理的，

而不是急就章的搞這個名目，

徒惹紛爭跟笑話啊！！