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2011-10-17 10:03:38| 人氣67,025| 回應70 | 上一篇 | 下一篇

淺論不動產買賣瑕疵擔保責任(一)

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一、前言

隨著這些年房地產交易的熱絡,房地產的交易糾紛竟然在消費糾紛排行中名列前矛,尤其是中古屋買賣,權利瑕疵或物之瑕疵的主張更是常見,而究竟瑕疵擔保責任是什麼?買賣雙方的法律關係應如何主張呢?筆者將在這篇淺論不動產買賣瑕疵擔保責任(一)中初步談到,本文所談到的瑕疵擔保責任為一般買受人與出賣人的權利義務,與消費者保護法上的企業經營者與消費者間因消費關係所產生的權利義務略有不同,望各位不吝賜教、斧正。

民法在第二章的「各種之債」裡羅列了數種有名契約,如買賣、租賃、僱傭、承攬等等,而債篇一開始的「買賣」為人們日常生活中最常使用的法律關係了,從早上買的早餐、上班疲倦喝的咖啡、使用的文具、3C產品,一直到下班買回家的水果、晚餐等等,「買賣」這個行為,充斥在我們生活中,而各式各樣的買賣絕大部份都不會再另行訂定書面的買賣契約,所以多數也都是利用規定在民法的條文中(現今消費關係已有消費者保護法,惟仍屬民法的補充規定),來界定出賣人與買受人間基本的權利義務!

在民法關於買賣的篇章眾多條文中(第345條至第397條,包含通則、效力、買回、特種買賣等項目),談到瑕疵擔保的就有19條之多,佔了近三分之一強,是很大的一個比重,類別上分有「權利」瑕疵與「物」之瑕疵兩大種類,以下將就兩種瑕疵的概念先做一個總的說明,日後將在此系列,更進一步的討論到在不動產交易上,對物之瑕疵幾個比較大項與常見的項目,如俗稱的海砂屋、兇宅、漏水與輻射等與不動產相關之重大瑕疵。

二、何謂”瑕疵”?

瑕疵,簡單來說乃指效用或價值的減損或滅失而言,民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」;同法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」

由於民法乃對各式各樣的買賣均以此條文做為規範,所以對於這裡在法律上的定義來說,見解就有不同,依此條文可以看得出來,瑕疵在減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵,這裡的「無關重要程度」要怎麼看待?舉例來說,若以地磚有瑕疵而修繕費用新台幣(下同)10萬元來看,目前以全台房價,台北房價1540萬元,台南的房價卻為246萬元來看,這個10萬元的瑕疵在比例就有著天壤之別(以30坪乘以平均房價,見下圖),以台北來說,只有1/150,似乎是微不足道,但在台南卻佔1/25左右,同樣的瑕疵在兩者的比重上差距約有6.3倍,那到底要怎樣的比例以下在不動產上交易上得認明是否無關重要?前已說過,由於買賣這個篇章的規定是針對各式各樣的買賣而來,所以法條規定也不會規定到如此細微,造成法院也有著不同的見解,實務上,還是得以瑕疵的情形、影響的程度來做綜合的判斷啊!

基本上,民法在買賣中把瑕疵分為「權利瑕疵」與「物之瑕疵」兩種:

1. 權利的瑕疵:即指標的物受第三人限制或主張權利。 例如第三人主張有標的物的所有權;或出賣的土地部份被限制使用。出賣人未善盡此義務時,買受人可依債務不履行規定,請求解除契約、違約金或損害賠償等。至於違建,是否有權利的瑕疵?筆者淺見以為,我們國家法令上行政、稅務等等的規範不一,以致在權利上易於混淆,臺北市早期的舊違建又有緩拆(依臺北市違章建築處理要點,即存違建指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建除有該處理要點第24條情形外為緩拆),稅法上違建仍然會被課徵房屋稅,在民法物權的性質上違建又有所有權的存在,僅因違反建築法規而會面臨拆除的情況,所以在各家房仲或地政士的不動產的買賣契約中,對於建物權狀上所沒有的增建、改建、違建的部,多會記載存在於那裡,並加有「賣方保證有權處分」這樣的字樣,以確保於交付時的權利瑕疵,但在事後的拆除風險部份,違建畢竟不合法或有拆除風險,交屋後則依民法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定,自交付時起移轉予買受人為風險承擔。

2. 物之瑕疵:即指標的物有效用或價值的減損或滅失之瑕疵。例如,標的物出現有漏水;或標的物有氯離子過高的情形。但由於房仲業所交易的標的物在性質上多為中古屋,又在交易的價值上一般通念都可接受舊不如新的這種自然折舊法則,以致於同一時期中古屋的價格在市場上,如果沒有特殊條件,像都更議題,多會不如同地段的新成屋價格,所以瑕疵即然在定義上係效用或價值的減損或滅失,如何形成的「交易對價」實為瑕疵擔保的重點之一!順帶一提的是,兇宅到底是屬於「效用」或是「價值」那一種瑕疵?由於法無明文,容後於後面的系列中再深入的說明。

三、「瑕疵擔保」責任

所謂瑕疵擔保責任,在法律上是一種無過失的責任,可以想見的是這在設計上並非基於出賣人存有故意或過失而來的責任,如出賣人早知有漏水卻故意隱瞞,除非能證明出賣人有故意不告知或是隱瞞的情況(隱瞞還會多了損害賠償的存在)。一般在不動產買賣上來說,假設一筆交易在交屋二個星期後發現所交易的房子出現有漏水的情形,這並不一定是出賣人知悉或隱瞞不告知這種「故意」的情況所衍生的責任,而都已交了屋的房子,在買受人的使用下,原出賣人也不見得存有什麼「過失」的情形,但除非有如後述特約免除的情況,買受人卻依然可以向出賣人主張依法負瑕疵擔保責任,立法訂定此為無過失的設計上是為了保障交易的對等性(日學說上以維持有償契約之交易安全說為通說)所設計,也就是財產權與對價的價金間的均衡而言,所以買受人僅需證明是什麼樣的「瑕疵」存在。這樣的瑕疵影響了交易當時所形成的效用或價值的減損或滅失,而提出減少價金或是解除契約的主張,並不需要去證明出賣人到底是「故意」或是「過失」,這在舉證的責任上產生了很大的不同。

瑕疵擔保責任並不是一種強行的規定,當事人間是得以合意用特約來免除、限制或加重的,如我們一般常見到的清倉大拍賣裡寫的「貨物售出,概不退換」、烘培坊賣出的NG麵包或蛋糕、電子賣場的展示品出清等等這類都是對於瑕疵擔保責任的免除,而限制類別的如買機車以里程數一萬公里、電子器材說明書中註明的使用方法等等則是做為對瑕疵擔保責任的限制,另外,像有的商家提供小家電終身保固則又是瑕疵擔保責任的加重,各式各樣的情況在各種不同的買賣中調整瑕疵擔保責任,乃生活中所常見。民法第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」,更可以看出,因為交易的性質或商品的不同,對於瑕疵擔保責任自然也可以用契約來免除、限制或加重的。

在不動產的交易上,如果透過房仲的服務,因為內政部的定型化契約範本中有「不動產現況說明書」,很多買受人會把這個當成是一種「品質」保證的保證書一般看待,如出賣人勾選了標的物無漏水,使買受人認為是房子不會漏水,但這實際上是有很大的出入的,此「不動產現況說明書」僅是以「填表日期」當日對於屋況的一種記載,與積極的去保證「品質」畢竟有別,惟一差別的是在現況如果有變動的時候,出賣人與房仲均應對此為變更記載,更重要的是在簽約與交屋的時刻,對於現況的描述是一件很重要的事,而簽約的地政士一般來說是不需要去看現場的,所以出賣人、買受人、房仲對於不動產買賣契約書上的「不動產說明書」特別注意勾選上的內容,交屋時若與簽約時的屋況產生差異的時候,通常就是區分瑕疵擔保責任、仲介過失還是危險承擔責任的差別了!

另外,有些買受人因為趕著要裝潢或想提早交屋入住的需要,有時會在還沒過戶之前就希望能先行交屋,這時一般地政士或房仲會協調出賣人,如果同意的話通常會約定瑕疵擔保的問題,因為前已提及,民法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」的規定,即然先行交屋,自然就是危險移轉,瑕疵擔保再由賣方負責就不公平了,所以通常會自交屋日就有排除瑕疵擔保的約定出現,惟若一律將所有的瑕疵都排除也不盡然公平,漏水、裝潢上的問題自然有排除的問題,但像海砂、輻射、兇宅等也排除就有問題了。

還有,常常有誤以為以「現況交屋」註記後,會等同於放棄瑕疵擔保責任,其實這並不見得會產生等號,在前述「不動產說明書」中關於漏水的選項處,說明欄有要註明何處漏水,然後勾選「現況交屋」或「出賣人修繕後交屋」,若勾選前者,因為前面提過的民法第355條規定:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」,因以明白告知而免除了此一部份的瑕疵擔保責任。若要全面的免除,仍然建議以「賣方不負瑕疵擔保責任」為註記,來做為免除的依據,較為明確。

四、瑕疵的構成要件:

1.買受人善意並無重大過失:

所以第一個,在看屋的過程中細細的檢查,絕對是不可或缺的,瑕疵擔保畢竟是事後的主張,能在事前的預防是強於事後的請求。筆者一直覺得台灣的消費模式很有趣,周邊的朋友在買手機的時候,大家都能清楚的說出選擇的手機優勝劣敗,或買個名牌包也會比較再三,看樣式、看大小、內裡等等,惟獨買不動產,多數人都是簡單的看一次或兩次,就下決定買房了,等到住進去才發現,牆角的水漬其實是壁癌,雖然瑕疵擔保責任是不須要證明出賣人的故意或過失,但若瑕疵明顯,如出賣人並沒有以裝潢或其他掩敝阻擋,買受人恐怕在這第一個要件上就無法具備,導致無法主張,即便能主張,畢竟也是一件麻煩事,曠日費時,所以仍然提醒,看屋當下可別怕花時間,多點的準備工夫是必要的。

2.標的物效用或價值減少或滅失,或標的物無賣方保證之品質:

效用:舉凡漏水、管線等這類不動產使用上的,都屬於效用型態。

價值:兇宅一般認為是屬於交易價值上的減損或滅失。

賣方保證:如不動產買賣契約上註明:賣方保證不是海砂屋。

3. 瑕疵於危險移轉時確已存在:

這點很有趣,這是指「既存」的瑕疵而言,一般來說,海砂、輻射等都是建造房屋的時候便已存在於結構體之上,必然是屬於「即存」的瑕疵,但漏水、壁癌這一類的就不一定了,所以瑕疵產生的時間點是很重要的。明白的以漏水為例,若是水電師父來檢查的時候,說:「這是很久了,只是慢慢滲,現在才顯出來。」,這就是既存瑕疵,為出賣人的瑕疵擔保責任。

4. 買受人須就受領物為檢查通知:

民法第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」,依此規定,瑕疵其實是要依通常程序從速檢查的,發現有瑕疵是要立即通知出賣人,但不動產交易上有些瑕疵不經過一段時間是無法發現的,如白蟻、氯離子等,一旦發現,一樣是要立即通知出賣人的,惟仍應在後述的時效之內。

5. 符合時效之內:

民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,除了上述的立即通知外,這個發現也必須是在標的物交付時起五年內,超過五年,即便發現後立即通知仍然無法再主張瑕疵擔保責任。

而在這五年之中如果發現有瑕疵的話,買受人依第356規定為通知後六個月間必須提出主張減少價金或解除契約的訴求,否則過了六個月一樣是不能提起。

如果自交屋後超過五年才發現房屋有瑕疵,實務上有律師會以民法關於「不完全給付」之請求權時效為十五年,來替當事人主張權利,惟不完全給付要主張出賣人有故意或過失,例如出賣人早知道標的物存有「氯離子含過高」的情形,但這個主張遠比一個簡單的送驗檢測難太多了,所以以不完全給付的主張僅是先解決了五年時效的問題,並不必然能求到損害賠償,這是要先認清楚的。

五、買受人得主張之權利:

1. 減少價金或解約:

民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」,無論減少價金或是解除契約,性質上都是形成權,這條的規定雖然很簡單,但在實務上還是有諸多問題,筆者在此簡單提供幾個點供各位簡單的參考:

(1) 減少價金:減少的價金是等同於瑕疵需填補的金額,但我想很多人都知道,找不同的水電行進行修漏的估價,價格都不一定會一樣,牽涉到其本身的經濟規模、所用的工期、工料、保固期限等等,再再都會影響到報價單上的價格,而一般對此毫無認識的當事人,如何商議?此將在協調上造成了很大的困擾,與其事後的爭執,不如雙方先書面約定好是誰找、找誰,最重要的是保固期多久,約定好了再找,以免不必要的紛爭。

(2) 解除契約:不動產交易要解除契約並不容易,一般的瑕疵如漏水等,修繕的金額都不會太大,在房價的比例上來說,更不容易佔到一個很大的比例,而且也非修不好的瑕疵,其實在建築技術上來說,房屋經歷一定的期限出現有滲水或是漏水等在所難免,要解除契約並不容易。最高法院86年台上1029號判決:「系爭外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沈陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵,…………被上訴人雖主張解除買賣契約,然系爭房屋已經建築完成並交付被上訴人使用,僅因若干瑕疵即解除契約,對出賣人顯失公平,不應准許,其僅得請求減少價金。」,本案已達此地步尚且無法解約,解除契約顯然並不容易。

另外,解除契約依法是要回復原狀的,但在不動產交易上,回復原狀四個字談何容易?畢竟在登記原因上是要做「回復登記」可免除現今奢侈稅(詳見筆者「以法律角度看奢侈稅對房地產的影響」乙文),但是銀行若知道是重大瑕疵後的回復登記,是否願意貸出足額的款項,成了回復原狀的重點!如果貸不到款,乙紙解除契約的判決形同無意義一般的解決不了問題,另外還有已改動的裝潢、土地增值稅等,再再都增加了不動產交易要解除原狀的困難啊!

2. 損害賠償:

民法第360條:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。」

這裡的損害賠償就以漏水滴壞了地毯為例,如果單純的是瑕疵擔保責任,僅僅是把漏水修繕完成即已足夠,但若有故意不告知瑕疵的話,就有包含地毯的賠償了,只是即便如此,買受人同時也要注意對於損害是有一定防免的義務,例如明明可以用水桶接水,卻任由水滴在地毯上,此時的損害賠償範圍也不能包括買受人疏於注意而擴大的責任。

3. 簽約後交屋前的瑕疵:

最高法院86年台上第1689號:「物之出賣人,對於買受人所負瑕疵保之責任,係以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前,買受人雖已發覺其物有瑕疵,如出賣人未確定的拒絕擔保,買受人尚不得依民法第359條之規定解除契約。」

最高法院86年台上第3407號:「有關瑕疵擔保之規定,原則上於危險移轉後,始有其適用。惟於危險移轉前,買受人已發現標的物有瑕疵,倘出賣人無法提出無瑕疵之物,或擔保除去該瑕疵後為給付,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,並得解除契約。」

從上面兩案可以看出,如果簽約後交屋前所發現的瑕疵,買受人如立即通知出賣人,出賣人若無拒絕擔保,而此瑕疵並非無法去除的情況下,買受人是不得主張解除契約的。

六、結語

筆者曾於授課之課堂中提及,房仲業者曾有一廣告以「看見房屋的真價值」為訴求,拍出一系列廣告,此與「瑕疵擔保」產生了密不可分的關係,即然這在法律上是為了維持交易對等的價值而設計的無過失責任,則在形成價值的那一刻,是否可以融入此一概念,而予以去化,並又顧及交易安全,實為交易平衡上的一種藝術,房仲的朋友可朝此努力。

本文即言「淺論」,又為一個系列,自然無法深入探討瑕疵擔保責任的全部問題與種類,僅僅以筆者實務從事十餘年之經驗與所見為一淺薄的分享,盼各位賢達均能不吝賜教。

台長: 李季鴻
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顯示全部70則回應

(悄悄話)
2014-11-17 21:30:56
jack
版主您好
最近購買一筆農地,鑑界後發現有大約200平方公尺被公有道路占用,但因為已經讓大眾通行超過20年,所以不可能排除佔用了,我有跟地主說這應該減少價金,但是地主說他也不知道自己的土地被道路占用,假設1000平方公尺的價格是500萬,那我可以主張減少被占用面積的全部價金嗎? 也就是總價減少100萬,如果不行,那一般法院的判例是可以減少被占用面積的幾成價金呢? 我想用這樣的方式跟地主協調,若不成就要提起訴訟了,謝謝
2015-01-02 01:45:47
版主回應
依被佔用比例主張
2015-01-08 16:41:57
yang
請問購買農地被既成道路占用656平方公尺,如果上法院主張要減少被占用面積之全部價金會勝訴嗎? 如果不會,那一般法院的判例,大概會判決減少被占用面積幾成的價金呢? 我是有看過一個判例,請不動產鑑價人員去估,最後判定只能減少被占用面積6成的價金~~ 先謝謝回覆~~
2015-01-15 08:54:39
版主回應
因為被佔用是可以被排除的

如果不能排除,才有減價的問題!!
2016-02-17 17:17:19
yang
再請問一下,請問購買農地,被占用面積超過總面積的幾趴才可以解除契約? 若因為被占用面積太多而解除契約,地主需要賠償嗎? 謝謝
2015-01-15 14:42:54
版主回應
一般買地之前我在課堂上都建議先做鑑界的動作,
並在契約中註明購買目的,如:買地為蓋房,不能蓋房則解約。

另外,既成道路仍有其他利益存在,如容積移轉,更早期有抵稅之用等,

所以不是全損的情況下,法院會依損失比例來看。

至於幾趴,說實在的,如果沒有剛剛說的,就是看承審法官的看法了!
2015-01-27 09:53:24
YC
請問我們在交屋前的裝潢,發現門框的木頭已經被白蟻腐蝕成中空,我們主張物品有瑕疵,賣方必須提瑕疵擔保負責修繕,但賣方及房仲卻以門的本身仍可使用為由,且這屬於中古屋,在所難免,拒絕修繕!請問我們該怎麼處理及維護我們的權益?急急急,下週就要交屋了,請問哪位大大能提供些建議?
2015-03-03 13:12:30
版主回應
門框若是在看屋時就應該可以看到的部份,若是這樣的話,恐怕有既知瑕疵不得主張的問題!!
2015-03-09 09:12:32
Jason
您好
想請教有關瑕疵的問題,六年前購入一中古屋,當時已有增建部分,其後同年因考量家人共住空間需要,售出房屋,當時買賣雙方均透過仲介交易,
現因買家與住戶間爭執,住戶舉報增建部份為違建,要求拆除,買家轉向我方提出物之瑕疵擔保責任。增建部份為明確可知,且當時均已告知,惟目前買方仲介方及買方拒絕承認,想請教的是,自交易日迄今已逾六年,原買方是否主張在其請求時效內? 謝謝
2015-03-06 15:35:03
版主回應
六年已超過時效了!!買方並無權利可主張!!
2015-03-09 09:13:16
小惠
你好~請問我在今年年初買了一戶22年的大樓中古屋,看屋時牆壁上都是貼壁紙,簽定買賣合約時屋主在屋況書有勾“無漏水”,因為貼著壁紙看不到實際屋況所以再三詢問有無壁癌問題,屋主也保證沒有,因為屋子出售前一個星期才又重貼新壁紙所以請屋主跟壁紙師父確認壁癌問題,後來透過仲介回覆沒有壁癌問題,後來在點交前幾天發現其中一間房間2面牆壁有隔木板,在點交前當著仲介和代書的面前詢問為什麼要隔木板是否有壁癌問題,屋主解釋當初木工要做和室(鋪木地板)因房間隔壁是廁所要做防潮不是因為壁癌,因為屋主保證所以就點交了,交屋10天後開始整理房子(廁所整間防水)一拆天花板發現樓上廁所的位子有漏水,當下聯想到隔壁房間的木板牆請木工割開木板發現裡面發霉了另一面木板牆也是,馬上通知仲介來看,當天屋主和仲來了,我請屋主是否協助拆全室壁紙,他說他的房子沒問題堅決不拆,後來我請人拆,發現屋內有多處水泥剝落最大片的一片(在主臥天花板還隔2層天花板)足足有100cm還露鋼筋、廁所外牆大片壁癌、2面木板牆包覆的牆壁嚴重壁癌剝落、多處滲水、牆面很多地方都澎管、45度結構破壞,還有一間房間整間防水漆幾處還有打針痕跡,請他出面處理總是推說一開始建商交給他就是壁紙屋了、中古屋多少有些問題,請修繕來估價針對滲漏水和壁癌地方(當初他再三保證的部分)估了23萬,現在因為修繕意見分歧(嚴重壁癌喔堅持打到堅固面再上水泥,而他是有洞補洞),而他又說補完過了交屋6個月他就不負瑕疵擔保責任了,在拆除壁紙費用他一直不願意付(我也只請他負擔拆下來有問題的部分),他說他沒同意要拆所以他這筆沒打算付,當初發現問題才拆的,真的非常惡劣的屋主,如果上法院我可請求我修繕這部分的費用嗎?包裝過的壁紙屋符合現況交屋嗎?如果真的走上法庭勝算大嗎?他一直說牆面打針是因為壁紙摸起來有水是潮濕不是漏水這是對的嗎?
2015-06-05 02:52:23
版主回應
保證的責任就不一樣了!所以有字據?或錄音的存證?或對話紀錄等證據?

另外,照您的描述,這恐怕是詐欺了,有刑責的!

還有,露出的鋼筋是怎麼回事?這也要了解!!
2015-06-08 09:40:11
stacy
您好
之前賣出二手屋後有責任尚待釐清。收到買方存證信函後,我方已回覆。(以當時住址)
但因後來搬家,請問搬家地址變更需要另行通知對方嗎?擔心如果對方再回覆存證信函或有法院通知,會無法收到,再麻煩您回覆了,謝謝您
2015-06-09 15:38:07
版主回應
我會建議給對方知道,法院可以查戶籍登記,所以是早晚知道的事^^
2015-06-15 08:59:07
(悄悄話)
2015-06-11 09:37:46
kinki
版主您好 謝謝您的指點~
感覺心裡踏實多了~
謝謝~
2015-06-16 12:28:31
版主回應
您客氣了
2015-06-24 17:12:25
stacy
謝謝您抽空回覆。
我們並不在意買方知道新地址,只是想說是否有必要以什麼方式通知對方。擔心要是沒收到買方又回覆的存證信函或任何法院通知,會變成是我們的責任。
2015-06-16 14:07:43
版主回應
您客氣了
2015-06-24 17:12:29
小惠
續6/5
當初賣家保證牆面隔板是做防潮不是因為壁癌而做的現場有代書和仲介都可以做證,現在屋主一直說隔板已經做5年了他不是刻意隱瞞來逃避責任現在賣家主張我拆壁紙=動工所以他不負責,屋況說明書有勾無滲漏水,line的訊息有文字留底說屋主回報無壁癌問題,前天調解修繕費用26萬他只願意出4萬,還私下跟房仲說他寧願給法院判賠30萬也爽,就算判了他也不要一次付就還要分期付款給,還嘲笑我屋子買了不能整理不能住我比較吃虧,遇到這種惡劣賣家真的很苦啊!
現在打算訴訟,存證信函已寄,訴訟是要申請簡易庭嗎?如何申請?訴訟要準備哪些資料呢?房屋如何蒐證呢?現在屋子真的不能整理嗎?還是可以先自己請人修繕之後再以單據求償?
謝謝版主耐心和愛心
2015-06-27 02:03:56
版主回應
金額小於五十萬的,自動是簡易庭,不用其他申請!

訴訟當然是上述的證據、人證,因為瑕疵擔保是無過失責任,

所以基本上,只要證明瑕疵是交付前既存的即可,

要先修繕就是要保留修繕過程
2015-11-27 14:24:54
可羅
版主您好
針對瑕疵擔保部分,賣方一定要擔保嗎?房子到我們這裡已經不知道第幾手了,而且屋齡已達30年,如今我們想出售,針對年舊的中古屋我們一定要擔保嗎?感激不盡
2015-10-05 15:29:22
版主回應
擔保責任,是擔保交付前既存的瑕疵,如果不想負,可以用契約特約免除
2015-11-27 14:56:52
小老鼠
您好!請問購入中古屋,但在驗屋時發現地磚有70-80%有空心部份,而還有一部份地磚已隆起,再不處理可能下一次的地震就會爆裂,而我們也有請工班人員到場估價,因約30坪的地磚就有70-80%的空心,工班建議全部打掉重新做,但估價起要十幾萬,所以屋主不願支付這筆費用,但針對未交屋情況而在驗屋時發現地磚問題,屬於瑕疵擔保責任嗎?
因也牽涉到地磚空心範圍太廣有安全的疑慮。另對方也要求要找調解委員會來協調,如這情況來說那一方的責任較大呢?而我們買方需要負責嗎?
2015-11-03 09:31:07
版主回應
賣方的責任,因為有這個疑慮,就是瑕疵!
2015-11-27 15:03:22
傑瑞
版主您好,我最近買了一間中古屋,看房時發現屋主隔間都已經拆光了,但是卻新做了天花板,當時覺得怪怪的但也沒有想太多,結果交屋後,拆開天花板才發現,上面的樓板開了一個約1米x3米洞,鋼筋全部都是外露的。告知前屋主後,他表示只願意負擔修繕費用。我想請問這算不算是刻意隱瞞瑕疵屋況,能否請求多於修繕費用的房屋價金賠償或是要求屋主把房子買回去。老實說,如果當初看到那個洞我就不一定會買了,想到將來如果要賣房子,這個結構補強的痕跡可能會讓房子很難賣就頭大。
2015-11-27 12:03:41
版主回應
買回去是不容易的!!

瑕疵是有的!!
2015-11-27 15:06:27
Jacky
版主你好,最近買一棟透天,交屋後才發生地板磁磚翻起來的問題,目前急著準備裝潢入住,請問該如何請前屋主賠償瑕疵價金……因為等他修復我再裝潢時間會拖很長
2016-01-12 20:17:30
版主回應
拍照存證、工人作證、設計師作證、立刻發存證信函,這些都可以
2016-01-14 17:22:55
lily
版主你好,去年10月份出售原有自住之透天房屋,出售時,頂樓地磚未有隆起現象,交屋二個月後,買方於頂樓敲打地磚,架設鐵架放置第二座水塔,而後透過仲介表示地磚隆起,要求處理,請問版主,屋況已遭改變,我方是否仍對磁磚隆起須負擔保責任?另,買方敲打地磚鎖入螺絲以固定水塔鐵架,未來如頂樓下方有滲漏水情況(交屋時並無滲漏水情形),責任如何釐清?煩請您撥冗回覆,感恩。
2016-01-19 23:27:40
版主回應
瑕疵擔保責任,既然是無過失的責任,

那就如文中所分析,只有在交屋之前就已存在的瑕疵才要屋主負責!!

如果不是,是後面的改變,那自然是後手自己要負責!!
2016-02-17 17:15:45
Jacky
版主你好,目前前屋主願意處理,不過只願意負責一半的金額,我覺得不合理,請問我是否只剩寄存證信涵給前屋主,另外存證信涵是否要一併寄給仲介要回仲介費
2016-01-24 22:21:04
版主回應
要回仲介費怕是不容易!!

屋主賠一半不合理這件事,要看地磚是要修多少錢!!

不然訴訟費用、時間成本,相對比起來不划算的話,

一半就一半也是一個方法!!

供您思考
2016-02-17 17:08:46
kikisp
您好:我於8個月前買了一間頂樓加蓋的公寓,買前這公寓也已經改成套房出租,我只是稍微做了油漆及更換燈具處理即出租給他人,未料近日天花板水泥突然大面績剝落,房客也告知有漏水之現象,叫了土木師傅來看,發現鋼筋因混泥土含水量過高而銹蝕,當初購買時契約書也是勾劃房子不會漏水,這樣算是重大瑕疵嗎?可否解除買賣契約?另賣方只願負責部份修繕金額,我若走法律途徑有勝算嗎?
2016-02-16 00:05:01
版主回應
如果是八個月後才發生的話,那和前屋主要證明是交付前既存在的瑕疵並不容易

技師怎麼說的最重要!!因為判斷點在這方面!!

解除必然要夠重大,光是漏水,不夠重大,文內有提到的!!

如果是屋主應該要負的責任,那走法律當然會勝!!

如果不需要他負責的,有部份就拿部份,

關鍵在技師怎麼說這個瑕疵!!
2016-02-17 17:13:31
Mmm
你好, 我買房子, 付了用印款之後, 收到政府公文, 告知為公共設施保留地,佔總持分土地35%, 請問我還要繼續付款嗎? 可以要求解約嗎?
2016-02-19 09:55:36
版主回應
可以!!

政府不會臨時突然公告或改變!!

所以恐怕有知情的問題,若有透過仲介,甚或有調查疏失的問題!!
2016-02-19 17:30:48
Mmm
你好,我和屋主仲介談過,由於建物的土地分成3塊,他們說建物只座落在編號1上面,2,3中,編號2為公共設施保留地,所以他們無須調查,要求我仍要照買屋合約走,合約點交日也要到了,我很無助,不知該怎麼解約?
2016-02-21 17:11:53
版主回應
這恐怕有誤會了!!

可以向該地消保會申訴或地政局檢舉!

或是可以來洽詢,提出訴訟
2016-05-22 18:49:58
kippi
版主您好,我於年前買了房子(與信義房屋購買),屋齡30年....
契約中信義有載明不提供30年房子漏水保固,而前屋主也有勾選沒有漏水問題!
交屋前我們有去看過沒漏水,信義房屋也有找師傅確認過沒有漏水問題,後來才交屋的。
但過完年後(交屋約1個月),準備裝修,我們再去看,居然漏水了,而且還是之前有去特別注意的地方!!
請問這樣有辦法跟前屋主或房仲求償或是請他們負什麼責任嗎??
瑕疵擔保是否會和契約中載明的30年房屋不提供漏水保固有所抵觸?
2016-02-24 11:14:00
版主回應
仲介提供的漏水保固,是一種贈品的概念,沒有送就沒有!

他們能檢查的都檢查了,就沒有調查疏失的問題!

屋主的責任和這個不相關,

如果沒有特約排除的話,那依然回到民法瑕疵擔保責任。
2016-05-22 18:51:37
Mia
風險轉移的時點認定為何?
半年前賣了一間約10年的公寓
最近房子外牆出現滲水需做防水
買方要求賣方負擔全額修繕及減除價金
因看屋及點交及他裝修時都無此情形
賣方是否要負全責?
2016-03-10 13:32:40
版主回應
交屋日,對
2016-05-22 18:52:35
TT
請問我買了一棟八年中古屋,上周末點交,發現浴室有漏水問題和馬桶水龍頭窗戶紗窗都有問題,磁磚也有空心情形,仲介回覆我因為合約裡有特別附註:本房地依現況定著物交屋,故無法修繕,以下請教幾點關於點交後遇到的問題,都是仲介告知的,但我們覺得很疑惑甚至不合理
1.點交當天務必結案(發現有問題也需先簽名結案)?
2.合約上的交屋期限就是結案期限?
3.若超過此期限沒結案就必須付滯納金?(我們每天有有處理溝通驗屋的具體動作,該繳的費用也都如期繳交,只剩最後一筆銀行給的房貸還在集保帳戶中)
4.滯納金是給對方嗎?還是仲介?
5.何謂"現況定著物交屋"?
6.有標註這條,是不是連漏水和地磚問題(我們退讓只求處理這兩個問題了),買方都無法請賣方協助處理了
7.合約中有"後項特約條款大於前項條款"的說法嗎?
8.是否能與對方簽切結書,切結未來半年內,我們不做裝潢等大工程,只修繕目前所見問題,但修繕後發現有其他屋況,賣方不得以推託之詞(說是我們自己施工弄得),作為不負責之理由,這切結書有法律或實質效用嗎?
9.若仲介所言有誤,我能以什麼法規提出自己的權益?
以上 問題繁多
感謝您協助解惑
2016-05-26 22:54:38
版主回應
不好意思,近來太忙,疏於回應,請見諒!!

1沒有這回事,有瑕疵就要主張

2結案是指買賣程序,跟瑕疵擔保無關

3如果有瑕疵也沒這個問題

4違約是對賣方違約,所以對象不會是仲介,仲介是中間人,不是買賣契約的當事人

5不動產的定義依照民法66條指土地及其定著物,所以是很依概念寫的條款

6有先註明瑕疵才不用負責,或是看屋很明顯可以發現的不用,其他的不在此限

7新的蓋舊的是必然的,特約蓋制式是必然的,但後項蓋前項是什麼意思我不了解您說的!

8願意簽都有用

9仲介有故意或過失當然有賠償責任
2016-10-13 11:34:34
小琪
版主您好:
我剛買一間42年中古屋,5月初交屋,上星期下雨我發現3樓小臥室(增建)有滲水狀況很明顯,因為那是木板夾層,我也剛請人油漆完,所以顏色一看就差很多,想請問 因為是增建部分,這樣賣方要負責修繕嗎?如果賣方願意修繕,但是方式是我們不願意接受的(通常都簡易處理)可以要求嗎
2016-05-30 13:28:26
版主回應
不好意思,近來太忙,疏於回應,請見諒!!

那個部份是賣給你的,當然在買賣標的的範圍,就有責任

方法,法律只規定中等,實務上,水電修了願意提供一年保固,

通常法院會認定已足夠

水電保固的長短會影響修的方法和價格!!
2016-10-13 11:36:10
小葉
您好~
今年5月份賣房子(電梯華厦的1加2樓,非樓中樓),借屋裝修點交完成,整個交屋程序也已結束,交屋時有告知後陽台加裝玻璃屋為違建部份,且排水不良最好不要放洗衣機。之前有找水電師傅來看過說是整個社區的管路問題。
最近接到仲介來電,說買方抱怨後陽台排水不良,一樓廁所及廚房的排水管會冒出泡泡,希望我們賣方能親自去向屋主解釋及處理,當下告知仲介這是公共管線的問題,我們無法處理,請屋主去找管委會。
想請問的是~
1.買方可以用物之瑕疵擔保的條例要求我們處理嗎??
2.買方可以依此條例提出告訴嗎??
因為查詢很多文章還是看不太懂物之瑕疵擔保的明確責任範圍,煩請協助解惑,謝謝~~~
2016-07-27 16:54:59
版主回應
不好意思,近來太忙,疏於回應,請見諒!!

1如果已告知,當然不行

2可以,任何人都可以任何理由提告,會不會贏而已,是兩個不同層面的問題
2016-10-13 11:37:27
小邱
敝人於今年六月底賣出一棟位於六樓的電梯大樓(6/30左右交屋),
但今年的八月底,遇上梅姬颱風的超大風雨,
結果在8/28時接獲買方及仲介傳來房間滲水的通知,因房屋本屬社區邊間,七八月的大雨也無任何異狀,估計是迎風面大雨造成RC結構吸水飽和才從窗框與邊角滲出,
想請教這是否歸咎於天災的範圍? 公寓外牆應屬於公共設施,叫賣方一力承擔責任是否合理? 因大樓外牆應屬管委會保養,能否交由現任屋主自行與管委會討論外牆防水修護?
2016-10-02 01:24:08
版主回應
不好意思,近來太忙,疏於回應,請見諒!!

如果水電師傅是這樣判定的,那當然沒您的事!!

如果是公共的,賣方承擔的是公共應分擔的那一部份,而不是代替公共付全部責任

如七戶只負擔七分之一而已

當然,只有現屋主能與管委會討論
2016-10-13 11:39:18
剛買中古屋。 是有說明建物有漏水問題。但原現看房時看不出壁癌問題 牆面全貼壁紙。這樣是算買方自行負責嗎? 還有一面內牆紅磚外露這並未寫入合約中 我這個部份又如何清算
2016-10-23 18:22:26
版主回應
有說了就自行負責哦!

評估不細心或不仔細是自己的風險承受問題!!

紅磚外露不就是可以看得見?是嗎?

明顯可見的瑕疵是不算瑕疵的,看了是可以不承受或殺價的!!

沒任何反應,你的出價就包含了這瑕疵了!!
2016-11-25 10:55:22
(悄悄話)
2016-11-04 17:20:03
Justin
您好,敝人於今年的11月份購買一棟36年的透天中古屋(已成交,已過戶),契約定訂內容提到,依現況交屋,沒有保固期,要裝潢時才發現原屋主用輕鋼架將屋樑及天花板遮蔽的部份,屋樑龜裂嚴重到已經掉下一些水泥塊了,天花板的裂縫也很大,打給前屋主,居然只回應說當初契約已經表明現況交屋,況且他也不知道有這些問題,還說他也問過律師朋友,可以不用負責,現在已經找土木鑑定工會來勘查,發現另一個問題是柱子竟然沒有從一樓做上去,等於是一樓跟二樓的柱子是不連貫的,請問是否可要求賠償或是解除契約,另外前屋主有提到,當初看房子時有告知要整修而已,並無告知屋樑,天花板以及柱子等問題
2016-11-25 09:48:08
版主回應
那個裝潢如果是前屋主做的,

他的免除瑕疵擔保的約定恐怕就有問題了!!

如果裝潢不是他做的,他不知道的情況之下,要主張是有困難的!
2016-11-25 10:58:26
shrimp
你好
我於今年6月透過仲介買了一間30餘年的二手屋
交屋後要裝潢才發現整棟3層樓裝潢全部都有白蟻
現在房仲推說現況交屋他們沒有責任
白蟻不再他們調查義務內

請問
這種情況可以向房仲要回仲介費嗎
是否有相關判決?
2016-12-29 18:46:12
版主回應
責任並非說沒有

只是仲介費能要回多少是有疑問的

因為,若說仲介費是做十件事(帶看、簽約、交屋、行情、洽談),

白蟻只是其中一件,

所以能要回多少要看案情!!
2017-03-07 11:22:48
小胖
不好意思版主我想請問,
我剛買了一間套房,
目前還在借屋裝修階段,
今天才發現房間裡有一塊牆壁約一個門的大小,
是木板封起來的,
問了原屋主他說這間當初跟隔壁套房是打通的,
中間有個門,但他買的時候也已經隔起來了,
現這種情況我能要求他把那塊木板改成砌磚頭的方式封起來嗎?
2017-01-21 18:03:35
版主回應
這牆是之前有什麼隱藏所以看不到??

如果有,可以要求,如果沒有就沒辦法了!
2017-03-07 11:23:59
f51235123
版主你好
我們是賣方,2016年11月中交屋,仲介在2016年3月20日通知我們房子有三處漏水,主臥對外窗,主臥浴室窗,廚房排煙口上方(排煙口下方廚櫃因兩年前有遇過滲水進來,有請師傅處理,所以沒再發生過),我們居住7年,主臥兩處也未發生過;當時仲介直接跟我們開價3萬多,因買方要求修繕;因此我們找原本師傅過去查看,為什麼會多處漏水,結果師傅回傳,買方正在進行裝修,請我們自己再去確認;
3月30日,仲介說要請他們的師傅去確認,是否屬賣方瑕疵,當日我們也到場,結果發現主臥與主臥浴室已經裝潢完畢,廚房的一面內牆也已不見,大約佔廚房3分之一的牆面,排煙口處原師傅處理的擋雨板與廚櫃也已拆除(因拆除,我們發現該處有裂痕)
仲介請的師傅說,他認為,漏水是因為我們外牆有裂痕,與買方裝潢無關,他說他保證近距離的敲打,是不影響外牆裂開的加深,是我們賣方原本就有的問題.

我想請問一下,當初我們有跟仲介提過排煙口有修過的問題,仲介回答我們沒漏就好,結果我們的合約,他是幫我們勾未漏水,這部份,我們還是要承擔瑕疵擔保嗎?

但是買方是3月初裝潢後,3月20日仲介才通知我們多處漏水,重點是,我們去查看時,已多處裝潢完工,我對法條的認知是,我們應該不用負擔瑕疵擔保了吧,因為已經不是原本房屋狀態,而且,買方仲介是隱瞞我們裝潢的事.
因當時查看排風口處,有裂痕,我們認為,因為我們之前也看不到,所以有口頭跟仲介說,這部份我們願意部份補貼,結果,他們說,他們是要我們補貼外牆部份,由他們原訂的3萬,要求我們支付2萬,但我們認知是,大樓外牆應該在看屋時或點交時,就應該可清楚所見裂痕,現在才跟我們說他們有疑慮,而且連結外牆的部份就是主臥跟主臥浴室和排煙口的地方.

我們不能主張,內部已全然不同,也有可能因敲打導致外牆受損嗎?外牆裂痕可從一樓外面看見(房屋在3樓),不能識為買方為合意接受嗎?
仲介一直說我們賣方本來就應有維修的義務,但他們已經裝潢,我們還要有維修的義務嗎?

到底瑕疵擔保,賣方要做到什麼程度?

還有,我們一直認為仲介一直隱瞞裝潢問題,直到我們說我們要去看,這樣的服務,我們不能申訴嗎?
2017-03-31 21:34:26
版主回應
不好意思,沒有及時回應到,希望您的問題已解決了
2017-12-25 15:04:23
f51235123
不好意思,仲介通知日是2017年3月20日
2017-03-31 22:15:27
Ap
版主您好,想請問您:
我是買方,目前尚未交屋過屋,但已繳稅和對保。
簽約後下雨天發現前陽台無法排水,後陽台是洩水慢會積水。
1,屋主處理了前陽台排水孔不通的問題後變成洩水慢,泥作與房仲說這已經是最好的處理方法了,我們要求不要太完美那是中古屋。我們的要求是處理到可以放置洗衣機洗衣還有下大雨不淹水為止,泥作房仲與屋主都推說那是整棟大樓的問題,意思無法處理也沒有說後續要怎麼解決,所以請房仲告知屋主他能否保證不會因為洩水問題造成洗衣淹水,若是不能可以簽保證書保證不會因為下雨洗衣淹水嗎……屋主回覆一切照合約走該他負責的他不會逃避,他雖說會負責但是卻把我們提出的要求推到大樓身上,這樣我該怎麼辦?
2,有問水電師傅這樣的情況會不會造成洗衣淹水,他回答百分百會淹,想請問排水緩慢裝設洗衣機後會造成淹水算是房屋瑕疵嗎?磁磚空心顏色不均可否算瑕疵呢?
3,買家能否主張房屋瑕疵不交屋
會不會有故意延遲交屋的疑慮?
4,若是寄存證信函給賣方,能否給七天期限要求修好,若沒有修好就解除契約,一切損失費用由賣方承擔?
合約上有寫賣方若未依本約履行各項義務,每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方,但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交,買方應另行主張之,經買方書面通知限期催告(至少七日)仍不履行時,買方得另以書面通知解除本買賣合約,賣方應返還買方已支付價金,並同意按買方已支付價金總額之同額,作為懲罰性違約金另行給付買方。
5,中介一再為屋主推卸責任,雖有合約必須給付服務費,但這樣的服務不能算服務好還需要給嗎?
不好意思問題很多,再麻煩您撥空回答,謝謝。
2017-04-27 02:17:13
版主回應
1.維修的狀況要問專業的,公管是公家責任

2.那以前屋主他們怎麼洗衣服??有無替代方案??看屋看得到的都不算是瑕疵

3.主張要看上面的回答,有替代方案不能不交屋,應該是不會沒有解決方案

4.寫是可以,實際上無意義

5.服務費在這個的比例上怎麼看??500萬的房子,5萬塊的瑕疵,假設來說,那也只是百分之一的服務沒有到位,全數不付在法律上的主張會有難度的
2018-03-14 11:01:00
(悄悄話)
2017-09-04 13:33:30
joyce24205
您好!!
本人於103年購入新建案,因該房屋無特殊用途而長期繳貸款,遂於106年虧損出售。售出後卻無端遭本房屋新買主提出民事訴訟求償違建減少價金相關情事,本人雖均無任何改建施工,卻反而成為該違建之不法行為人,因購入時並不知是違建,所以不動產現況到查表勾選非違建,請問這屬於隱匿的不法行為嗎?
2018-08-17 13:48:37
持久液
讚~~~~!
2020-02-21 20:58:56
小米
親戚購買一間1~2樓的公寓、交屋一個月馬桶不通、屎會益出來!(已發生多次)這樣可跟前屋主或仲介索賠嗎?

前屋主說交屋完馬桶裝上去是通的,隔一個月才不通,不願處理

當初看屋的時候(有租客)這間廁所租客當倉庫使用、原屋主把馬桶封起來、馬桶放旁邊!仲介沒告知廁所是封起來的、交屋完當天租客才有說有不通的情況。
2021-06-12 20:59:47
i08232000
版主你好
我今年換房,並將35年舊屋出售
買方因也是換屋,因此協調希望能提前入住整理,我考量對方狀況 也詢問仲介不會影響屋款交付等權益,便同意,與買方完成點交,並有註明現況交屋,同時也簽了提前入住的簽約
但買方提前入住整理後,陸續提出一些之前點交時未發現的問題,要求解決:
1.浴室水龍頭漏水:我請仲介找水電師傅看過,可用塑鋼土的方式補漏 費用2000,但買方希望整個換新 費用35000,由於價差太大,且買方點交時未提出,我也不知有漏水,請問我是否需付瑕疵擔保責任?若需,只要補漏還是要整個換新?
2.廚房排水不良:我有找水電來看,但處理後說應該是大樓原先設計不良問題,但買方不認同,又自己找了水電來處理,從水管中挖出一個布手套,但處理過程,不知是否用破水管,造成樓下住戶漏水,但買方說是因之前水管有破裂所以用手套堵漏,現在手套拿出來所以才會漏水,要求我們要處理。但我房子之前也是買中古屋,從不知水管內有手套,且住了17年,樓下住戶從未反應過有漏水問題,我也親自問鄰居,他們說之前都未有漏水情形,請問這責任該如何釐清?買方通水管造成水管破裂漏水對鄰居的損害也是我要賠償嗎?
3.因房子是頂樓,在賣時跟仲介提醒頂樓之前的防水已做了一段時間,應該要再做了,不然可能會有漏滲水情形,仲介有跟買方說,買方是說屆時他們會做鋼棚,請問如果未來買方沒自己做防水,造成滲漏,我是否要負修繕責任?
問題比較多,還請版主撥冗指導,謝謝!!
2021-06-26 00:57:17
是 (若未登入"個人新聞台帳號"則看不到回覆唷!)
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