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產經動態》全國住宅供需趨平衡 台中市供過於求最嚴重

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* 張金鶚在馬英九上任之初,曾撰文勸阻新政府資金挹注建設公司,所指即是賴正鎰(鄉林建設)與趙藤雄(遠雄)。但是馬政府一心回報這兩家公司在大選期間配合造勢,還是金援了這兩隻週轉不過來的金肥貓,使張金鶚指出的「一挹注,房價必然不降,破壞正常的市場機制,結果害到真正有需要買房者;市場價格受人為因素而起伏;房價最快將延緩一年下跌;造成政府施政困難」預言成真
* 經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導 2010.04.29

內政部營建署昨(28)日公布去年第四季住宅資訊統計,全國住宅供給率為100.43%,較第三季的100.58%減少,顯示供需趨於平衡。

以區域來看,台中市供過於求情形最為嚴重,住宅存量較家戶數多出兩成、約7.3萬間,成為區域房市走勢觀察重點;首都台北市則持續供不應求,住宅仍短缺7.4 萬間。

營建署指出,去年第四季全國總家戶數為780萬戶,較上季增加0.36%,住宅存量則有783.8萬間,較上季增加0.21%,全國住宅存量超過家戶數約3.3萬間,住宅供給率100.43%。

在各縣市中,以台中市住宅供給率119.38%最高,其次為桃園縣109.03%、台北縣105.73%;住宅短缺數仍以台北市短缺7.4萬戶最高,另外包括雲林縣、台南縣、高雄縣及金門縣,住宅短缺數也都大於1.5萬間。

住宅供給流量方面,全國新增建造執照宅數1萬8,223間,較上季增加15.64%,其中,又以高雄縣增加281.76%最多。

全國住宅使用執照核發1萬7,387間,較上季減少19.89%,其中以基隆市減少93.59為最。而在建物所有權移轉登記部分,全國買賣移轉有10萬7,006件,較去年同季增加35.02%,拍賣移轉有7,524件,較去年同季增加35.01%。


只有彭淮南打房玩真的 Facebook粉絲團封為神
* 非凡新聞週刊╱詹宜軒/台北報導 2010/04/29

「你加入彭淮南粉絲團了嗎? 」知名社群網站Facebook,日前出現央行總裁彭淮南粉絲團,短短三天就吸引近七百位粉絲加入,粉絲並直接封彭淮南為「像神一樣的男人」, 為其近日「關心房價」的魄力與行動力,給予高度肯定。

四月二十一日,彭淮南不僅針對特定區域,提出房價不合理的警示,甚至已直接點名單一個案,如「帝寶」、「鄉林士林官邸案」都成為標靶,彭淮南更透露,經過央行私下調查,鄉林對外宣稱成交價格一坪三百萬元、總價七億元,事實上沒有這樣行情,營建類股因而重挫。

總裁出手,展開房貸金檢

彭淮南證實,自二十一日起, 央行已與金管會聯手展開「房貸專案金檢」,一是清查公民營銀行承做房貸是否符合風險控管; 二是嚴格審核空地貸款,建商未在限定時間內動工興建者,將收回融資,此舉也將避免建商養地。房市人士認為,種種針對房貸所做出的控管策略,將迫使投資客趨於觀望,若再搭配升息力道,今年部分投資客比例高的區域,應可見房價產生波動。

無殼蝸牛們怨嘆的是,彭總裁的做法恐是官方針對房價過高惹民怨,最明確的政策至於五月一日即將實施的「預售屋分項標示」,規定建商須針對主建物、附屬建物及共有部分之面積及售價採取分開計列方式,並詳細標列在契約上,雖可使購屋者更清楚房屋資訊與價格細目,但產、學界皆認為,對高房價的影響不大,「應該要有一個比例可以遵循,比方附屬建物價格不得超過主建物的二分之一等,因為沒有詳細的規範,建商還是可以任意設定主建物售價,來彌補附屬建物價格,總價也還是沒有變。」淡江大學產經系教授莊孟翰說。

自行政院長吳敦義上任,展開調查發現,「都會區房價過高」成為十大民怨之首後,至今已有五個月;而對岸中國蝸居族,也在今年二月底向國務院總理溫家寶提出房價問題,雖僅短短二個月,中國官方動作一波波,且力道一次比一次更猛烈。

打壓投機客,中國揮重拳

彭總裁和吳揆喊話批建商「膨風」,但中國針對領頭羊預售屋價格的不透明與不合理,卻有具體措施,住建部發布「進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知」,強調預售案須在開賣十日內公開全部待售房屋數量及售價,並嚴格按照預售方案申報價格,公開標價對外銷售,杜絕人為製造供應短缺的現象,進而抬高售價;另外,為避免投機客炒作,中國亦推出新「二套房」政策,強調未來核發貸款不再以貸款紀錄為依循,而改以家庭擁有房屋數來核定;而中國銀行也已發出聲明「原則上不核發第三套房屋貸款」,拳拳重拳,已使得不少業內人士認為,「這回中國房價非跌不可!」根據香港《文匯報》引述房市人士說法,「中國政府相關措施將減低中國房地產市場的活躍程度,上海及北京等一線城市房價可能下跌五%,二、三線城市的跌幅更可能達一至兩成。」

對照之下,台灣政府光是個「豪宅稅」,說課稅又喊卡,執行力倒像蝸牛,也無怪乎彭淮南被無殼蝸牛族視為精神領袖,甚至力挺他出來選總統了。 


擴大供給 平價住宅「四處」蓋
* 經濟日報╱記者徐碧華/台北報導 2010/03/30

1.新莊副都心
2.新店中央北路
3.板橋浮洲
4.中和灰磘

內政部營建署副署長許文龍29日表示,將擴大供給大台北都會區平價住宅,同時調降林口A7平價住宅價格。

上周無殼蝸牛聯盟宣布重出江湖,揚言如果政府沒有平抑房價的措施,就「年底忠孝東路見」。台北市長郝龍斌指出,高房價對選情有影響。行政院新聞局昨天特地安排財政部長李述德、經建會副主委黃萬翔和許文龍召開記者會,說明政府因應高房價的措施。

李述德說,國有土地的標售占土地交易不到1%,但因標售行情易成為指標,未來台北市連500坪以下的國有土地都不標售,台北市精華地段土地將以設定地上權、聯合開發等方式參與建設。

許文龍說,今天將發布房地產市場動向,根據調查,台北市的住宅供給不足7萬4,800多戶,台北縣是供過於求,供給剩餘7萬8,000多戶。問題出在台北市的住宅供給不足,但台北市土地太貴,要釋出平價住宅只能找交通時間在30到40分鐘內的台北縣。

營建署這次選定興建平價住宅的地點更符合民眾期望,包括新莊副都心地區、新店中央北路沿線、板橋浮洲以及中和灰磘,每處可釋出數公頃、可建300到500戶,只要行政院核定,將可進行都市計畫變更,分期分量釋出。

許文龍說:「地點都勘察過了,新莊副都心地區和新店地點很吸引人。」目前上述可用地點都是農地,只要行政院核定,營建署將督導在半年內完成都市計畫變更,以區段徵收方式取得用地,地主拿回四成建地,公共設施占三成,政府取得四成用地。

許文龍表示,家戶所得必須處於50%以下的平均水準才能申購,平價住宅售價必然低於市價,為市價的七折到八折。假設新莊副都心的市價為一坪22萬元,平價住宅約訂在15 、16萬元水準。

以林口A7站來說,經過精算,超過4,000戶平價住宅的價格約一坪14萬元,許文龍說,約是市價20萬元的七折。「之前說的每坪17、18萬元以下是計算有誤。」他說,如果機場捷運A7站模式成功,可以考慮A3、A5站也循同樣模式辦理。

另外,在補貼方面如果民意認為仍然不足,許文龍說,可以考慮明年加碼。


讓豪宅與平價住宅共存
* 經濟日報╱陳玲玉(國際通商法律事務所資深合夥律師)2010/04/06

近年來,豪宅的價格日益高漲,引起社會批判,尤其在無殼蝸牛宣告聯盟上街,甚至威脅在五都選舉中以廢票逼迫執政者對於房價表態之後,台灣的「房事」問題乃再度掀起波濤。論者有的主張,政府應該在精華地區興建國宅,以便平民百姓也能享有住在精華地段的平等權利;有的則認為政府應打壓房價,以符「庶民經濟」的政策宣示。

這些評論讓我有個聯想。航空公司提供的機位有頭等艙與經濟艙之分,坐在頭等艙的享有座位寬敞、餐點高級、服務周全的「頭等」待遇,但必須以三至四倍的票價去換取;坐在後面經濟艙的雖無「頭等」享受,卻節省了荷包,也同樣到達目的地。在有緣相遇的旅程中,頭等艙與經濟艙共存,相安無事;旅客可以衡量自己的財力而選購,一分錢換一分貨,不同價位取得不同待遇,這應該是大家可以接受的公平法則。和天上的飛機座艙相似,地面的住宅也有高價豪宅和平價住宅之別,大家各憑財力各取所需,公平而合理。可是,邇來無殼蝸牛的吶喊也非無端生事,一方面讓人不得不去面對、檢討那麼多人買不起住屋的社會問題;另一方面也令人不禁擔憂豪宅平白淪為罪魁禍首,無端造成不必要的社會對立。

衡情論理,豪宅的存在本是富有社會的表徵,如果豪宅林立,國人理應引以為榮。至於豪宅的價格,自由市場機制自行調整,政府本就無須過慮。因為如果沒有充裕的資金,或是豪宅的供應大於需求,任誰也無法恣意抬高房價;反面觀之,如果民間資金充沛且豪宅供不應求,任誰也難以抑制房價。總之,豪宅價位是市場供需的自然結果,政府如欲一味打壓,只怕有如逆水行舟,勢將自限困境。

但是,基於財富的公平調節,政府對於豪宅的購買者課以較高的房屋稅及地價稅,實乃天經地義;對於投機客購買豪宅而於短期內轉售者加徵交易所得稅,也是理所當然。不過,最簡單且無需勞師動眾之舉,就是政府引導「房屋評定現值」及「土地公告現值」與「市價」趨於一致,則任何豪宅的課稅價值自然無所遁其形。

另者,對於無殼蝸牛聯盟的訴求,政府更應嚴肅且積極地回應。我們相信,無殼族的要求無非在籲請政府提供生活機能適宜,而且售價為他們力所能及的平價住宅,以解決他們住無其屋的遺憾而已。針對此種需求,政府可以從建商已興建而無法銷售的空屋地區或者從近郊的國有土地著手,對該地區提供便捷交通、基礎教育(包括育嬰、幼教與小學)、休閒設施、市場採購,以便無殼者樂於前往居住。

日本政府即曾大力鼓勵企業在近郊興建員工住宅,並由政府提供郊區土地予建商廣建住宅,更有計劃地提供便捷的地下鐵交通、適居的教育與休閒環境,終於促使大量東京市區的上班族移居郊區。從東京地鐵車站於上下班時間所出現的通車人潮,即可證明日本平價住宅政策的成功,應可作為我們的借鏡。總之,執政者面對貧富不均的資本社會,理應導正「高價豪宅」與「平價住宅」共存的正確觀念,並對豪宅與一般住宅在稅捐上給予高低不同的課徵,以防範貧者愈貧,富者愈富。如此一來,不管住在高價豪宅或平價住宅,相信大家都能心平氣和,敦親睦鄰,就像在飛機上大家歡坐不同艙等,卻同享人生旅途一樣!


打破假需求 給我真房價
* 聯合報╱張金鶚/政大地政系特聘教授、袁淑湄/博士生 2010.04.05

當前房價高漲之因,並非住宅「供給不足」,乃在於「假性需求」。

近來台北都會區房價高漲,部分房仲業者與社會輿論認為,因應之道為儘快興建市區與郊區之間的大眾運輸系統,並在偏遠地區增加住宅供給量。然而台北都會區目前並非「供不應求」,而是空屋和餘屋居高不下,投資客不願以低於購入價格,將房屋賣給真正有需求的自住者;另外,部分理應沒有能力購屋的自住者,在房價高漲氛圍下,擔心再也買不起房屋,遂在政府釋出各項優惠政策鼓勵下,急於進場購屋,於是除了投資客外,另一群人又撐起了房價。

在經濟學上,「需求」定義為消費者有「意願」且有「能力」購買。住宅投資客,有能力購買卻沒有居住意願;部分急於進場的消費者,沒有能力購買卻有居住使用的意願。這些假性需求使得房價支撐在不合理的水準。

部分輿論建議讓購屋者到郊區購屋,並把都會區周圍的農地變更為住宅區。然而,這個說法忽略台北都會區仍有許多空餘屋,且只把住宅視為投資商品。事實上,恣意增加郊區的住宅供給量與變更綠地為建地,將造成都市蔓延與發展無效率,反而增加另一處可供炒作的市場。

另外,吳揆指出,由於景氣剛復甦,怕造成全民經濟動盪,因此不能「打壓房價」,令人不解。對有實際居住需求者而言,若已有一棟房屋,高房價將使他在換屋時,必須補上更多差價,排擠維持其他生活品質的支出,才能挪做住宅支出之用。至於景氣剛復甦之說,也令人不解,房地產市場熱絡程度,應與民眾口袋裡的錢有關,是經濟景氣的反映結果。如今政府不僅忽略屋價被哄抬而飆漲,民眾買不起住宅的事實,卻反過來說,一旦房價合理化,房地產市場將不熱絡,使得總體景氣變差,因此不能打壓。此乃倒果為因。

當前房價問題在於假性需求,政府應盡力使房價合理化,而非增加供給。可行作法包括,實施選擇性信用管制,抑制短期投資炒作;建立市場交易秩序,使房地產交易資訊透明;進行漸進式稅制改革,營造公平合理的稅賦環境;增加中南部就業機會,促進區域均衡發展。日前「無殼蝸牛」提出多項房價合理化訴求,包括健全房市、公平補貼等,值得各界理性討論。


平抑房價 易如反掌
* 經濟日報╱社論 2010.04.23

一向以勤勉認真著稱的央行總裁,最近在公餘之暇微服私訪,查探房價高低虛實,還直接點名民間建設公司虛報令人咋舌的天價以事哄抬,要遏阻炒房歪風。

房價高低起伏,本是市場常有之事;鬧到央行、金管會、內政部都全力以赴,的確非比尋常。眼見豪宅價格騰漲,迭創歷史新高,帶動一般住宅水漲船高,令市井小民望屋興歎而致民怨四起,固然是標榜「庶民經濟」的吳內閣不敢輕忽的問題;但真正連央行總裁都關切的重點則是,為救金融海嘯而猛力灌注的資金氾濫,全球各國都難逃其禍,股市、房市泡沫比比皆是;兩岸或因經濟膨脹過快,或受到和平紅利的誘引,大量熱錢流竄,情勢格外嚴重。然而,泡沫終將破滅,全球泡沫更可能隨美國聯準會(Fed)吹響升息號角而一時俱破,造成所謂「二次衰退」,而泡沫愈大者,受害愈烈。因此,兩岸金融當局都希望趕緊讓泡沫受到控制乃至略為消餒,以減輕禍患。

但目前所採取的手段,諸如重點管制區的土建融資放款限制,及之前已實施的停止標售國有地,實是反其道而行,會讓房價愈打愈高;關鍵即在於,房價乃由市場供求決定,需求不斷狂飆,卻一味壓縮供給,價格自無下跌的可能。

因而真要平抑房價,根本之道是在維持供求平衡。鄰近的新加坡就是一個例證。該國地狹人稠,可利用土地的比率遠低於台灣,但卻罕聞人民抱怨房價飆升、居無其屋;其法寶就是隨著居住需求的成長,適時建設舒適、便利、生活機能健全的new-town,以合理的房租提供全國七、八成家戶居住。

由於政府掌握都市計畫與公共建設大權,在捷運或捷運化的鐵路車站附近,規劃出工商條件理想、生活機能健全,可容納數萬居民的高品質國民住宅,實是易如反掌。試想,如果大台北地區可以積極建設好幾個這樣的new-town,讓所有為高房價所苦的市民都可輕易在此安家,房價豈不立將平穩?只要保持高度的彈性與效率,不斷針對新增的需求提供適量的供給,房價將永保平穩,庶民也永久擺脫居住的困擾。當絕大多數人都能安身於低廉而又舒適的住屋之中,房價怎會有狂飆的空間?當然,new-town之外的住屋價格,會隨其區位、空間、建材而有高低,但在大多數人的基本需求已獲得滿足的情況下,那些價格偏高的房舍只是奢侈品,讓高所得者滿足其豪奢的欲望,一如豪門一擲千金購買鑽表、名車,其又與一般民眾何干?

當然,社會仍會有不平之鳴;但那並不是真正的民怨,只要對從事豪奢支出者課徵合理的稅負,以稅收挹注弱勢群體,改善貧富不均的弊病,社會當不致民怨沸騰。但問題在於,我們的所得稅制漏洞百出,多數富豪不適用「量能課稅」原則;此外,房屋稅與地價稅稅率已屬舉世最低,而課稅依據的公告現值與公告地價更遠在市價之下,使台灣成為富豪囤購豪宅的天堂。種種稅制上的不公平,造成所得分配日益惡化,這才是今天豪宅喊價動輒數億元現象令人側目的焦點。

因此,高舉「庶民經濟」大纛的馬政府,現今已走對方向,要在林口捷運站開闢大量平價住宅;但這遠遠不足,必須同步選擇類似的區位,接二連三地推出高品質、好地段、宜居住的new-town,以只租不賣的方式滿足所有住無其屋者的需求,徹底穩定房價,然後再毅然決然地逐步讓一般房屋交易價格透明化,大幅提高房地稅負,進而將稅率與先進國家拉平;如此,則一切公平而透明,即可永除房價大患。

台長: 台北光點
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