给小美人的日記簿 can you find it? when will you find it.... our serendipity

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環球華報 Global Chinese Press, Vancouver
November 7th, 2008
張維閔

一個投資者到了法院來買法拍屋, 在擁躍競標之後, 幸運的以三成的價錢, 很便宜的買到了一項投資房. 當他正想要找人分享此喜訊的同時, 卻在拍賣會場的角落看到了一個家庭, 在旁邊畷泣. 看到此景, 這人邊上前關心的慰問: “請問發生了什麼事情, 讓你們在這裡這麼難過?”


“先生, 您有不知, 我們單親收入, 一個月 $1500 的貸款繳不出來, 房子被沒收. 剛剛您在會場上奪標的法拍房子, 就是我們住了十幾年的家呀!” 家庭的男主人道.


聽到此話, 這個人想了想, 便答上, “好, 這樣好了, 你們搬回去住吧. 我房子按原價三成賣給你們, 利息算你們 10%, 但你們每個月給我 $500 就好了. 按時付款給我30 年, 這個房子便歸你, 你說好不好?”

聽到有人要將剛贏標的房子還回, 而且每月只要求原付款的三分之一, 這個家庭聽了真的感激不盡, 謝聲連連, “我們一定會好好照顧這個房子的”, 女主人高興的回答, “每個月的付款也一定會準時繳寄的.”

讀到這裡, 聰明的讀者猜到了此投資者的投資策略了嗎? 如果讀者覺得這只是很正常的房東/房客關係, 那您可是大錯特錯了.

沒錯, 這人現在扮演的是銀行的角色, 脫離了 Landlord (房東), 成為了 Lender (借款人)

那為什麼他要成為銀行? 理由很簡單, 因為當 Lender 比當 Landlord 要輕鬆的多了.

試想, 當 Landlord 的責任在哪? 難處也在哪? 不難而知, 其責任就是物業管理. 倘若屋頂破了, 馬桶壞了, 房東的責任便是維修這些種種問題. 地價稅, 房屋保險呢? 理所當然的, 這該房東所付. 好, 房東的責任我們清楚了, 但若您是 Lender 呢?

今天銀行貸款給買房人, 若買房人的房屋漏水, 馬桶壞了, 請問銀行會出錢維修嗎? 答案是絕對否定的. 銀行怎麼可能出錢幫房主維修房子呢? 它頂多借錢給他, 並在借款中的利息再賺一筆. 地價稅, 房屋保險更不用說了, 買房人若不乖乖繳付, 銀行可是有權把此房沒收的.

更重要的是, 房東, 銀行, 到底哪個比較賺錢? Well, 若管理的當, 加上若選到低點進場, 高點出手的賣房時機, 房東要在一間房子賺個整整一倍, 那是決無困難. 但是, 銀行呢? 銀行靠什麼獲利?

利息. 嚴格來講, Compound Interest (複利). 眾讀者知道, 當我們在銀行貸款之時, 每月的償還, 通常包括了多少本金, 多少利息嗎? 沒錯, 償還的決大部份, 利息居多, 本金較少. 在付了二, 三十年的貸款償還後, 所付出的利息早已是原貸款的 2-3倍. 這 2-3 倍的利息, 便是銀行的雄厚利潤的來源.

所以 Landlord 和 Lender, 到底哪個比較賺錢? 淌若是筆者我, 當然要當管理麻煩少, 利息收入 2-3 倍的 Lender 了. 畢竟, 筆者知道許多家有錢的銀行, 卻不知有幾位相同財力的房東了.

說了這麼多, 這與美國 Foreclosure 有什麼關係呢? 原因很簡單, 因為筆者手上的 “兩萬元買一間獨立屋” 的美國銀行回收屋投資, 就是要教投資者擺脫當 Landlord 的習慣, 學習當個 Lender, 開始收 Compound Interest,.

可不是嗎? 我們人類最聰明的頭腦, Einstein 愛因斯坦先生也曾說到: Those who understand compound interest are destined to collect it; those who don’t are doomed to pay it (懂得運用複利的人, 注定懂得如何去收集它; 不懂的複利的人, 注定得去付它). 腦筋動的快的投資者, 您是在繳付利息還是回收利息呢?


本文作者為Frontier Capital Real Estate Group的投資顧問。 如有更多投資問題，可 電郵至wchang@frontier.ca 或 kkoon@frontier.ca