原文刊載於《富比士地產王月刊》023期

文/蔡宥安

近幾年，由於國內政府打房政策頻頻，不少國內業者轉往海外求生機，從最早因為台商需求衍生出的中國大陸買房，到後來看好租金投報率的日本、英國購屋，之後，又因為東協國家的興起，包括馬來西亞、柬埔寨，甚至印尼、泰國、緬甸等，有機會拚出「租金房價雙頭賺」的國家，都可以看到台灣業者穿梭的身影。

只是在一片海外置產聲中，投資人在熱血沸騰，營造出跨國置產大亨氛圍的海外投資說明會上，可曾想過一切真的如同業者所說的穩賺不賠?

投資新興國家 仲介沒告訴你的事

新興國家給了購屋人非常多的想像，很多人買單的原因之一，是因為這一波的投資人多參與了台灣經濟起飛的年代，感受過資產爆發的威力，因此在一個可能複製台灣經驗的新地方，自然會產生情感投射。不過，在新興國家，由於政治制度不健全，往往有以下三大風險，不可不注意。

1. 政治經濟不確定性：

新興國家最誘人的就是經濟成長，但在全球經濟愈來愈緊密連動的狀況下，體質不佳的新興國家自然容易暴起暴落。不過，比起經濟的暴起暴落，不少開發中國家「人治」意味重，往往會為了特定族群拉起保護措施，例如2014年初馬來西亞的新規定，將外國人購屋門檻從50萬馬幣以上提高到100萬馬幣以上，以保護馬來西亞當地人的購屋權益。只是多數的馬來西亞人，都只能購買50萬馬幣以下的標的，換言之，在過去幾年買在50~100萬馬幣之間的外國籍投資人，未來脫手將會非常困難。

2. 管理風險：

大多數的海外不動產都會提供所謂的代租代管服務，也往往會要求一些費用，不過，不少海外包租僅提供3年內包租，換言之，投資者在3年之後可能就得要自求多福，特別是投資人在國外，人生地不熟，等到保證期過，難保業者不是另一張嘴臉，到時可是叫天不應，叫地不靈。

3. 交易風險：

海外投資最大的問題就是「上車容易下車難」，投資人想要獲利了結或是認賠殺出，都沒辦法及時，因此風險自然擴大。很多國家交易方式和台灣大不相同，例如，柬埔寨的土地雖然便宜，但因市場多數把持在該國境內的特定族群手中，交易如同瞎子摸象，投資者不可不注意。

進場先進國家 仲介沒告訴你的事

新興國家風險高，投資先進國家有制度、有管理，又有成功獲利了結的經驗在前，應該就萬無一失了吧！但其實不一定。先進國家雖然怪事比較少，但風險還是存在的，仲介不說的風險，大概有二大類：

1. 匯率風險：

最近由於日幣狂貶，不少早年投資日本的購屋人就發現，先進國家雖然政治穩定，對外國人也有相當保障，可是市場瞬息萬變，萬一遇到匯率狂貶，一定會拖累資產價值，不只是租金愈收愈少，更可怕的是，當初花大錢購買的不動產，光是匯差耗損就可能出現讓投資人由盈轉虧。

2. 仲介風險：

相較於新興國家，先進國家的管理風險較小，但長期持有仍得注意代管公司的素質，以及標的本身是否具有投資價值。此外，由於先進國家制度健全，往往也容易讓投資者失去戒心，不少打著專業仲介名義，實際上卻帶著客戶買下爛標的者所在多有，投資前更要注意業者口碑。

海外投資 大家都沒發現的事

在這一窩蜂瘋海外房地產投資當中，其實最可怕的，就是管理房地產交易的政府主管機關不見了。

日前中央政府主管機關在回應媒體時，僅要求房仲業者在執行仲介業務時應「自我約束、遵循國內相關法令規定」，不應過度包裝或提供片段訊息，換言之，若發生仲介從中賺取價差，或是購屋人在國外產生糾紛的狀況，國內政府無法可管，消費者勢必得靠打跨國官司替自己找公道，耗時費力也不一定會贏，因此，在決定下手之前，千萬要仔細停看聽。

記者張菱育╱台北報導　新聞引用蘋果日報

　　國內投資景氣不佳，導致不少資金流向海外不動產，觀察不動產經紀業資訊系統，全台經營國外不動產的房仲店數發現，近3年來有明顯增加趨勢，各主要都會區除台南市外，店數成長幅度42.9~65.5%。

　　　http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140617/35898513/applesearch/海外投資房仲店數多6成

代銷業者超過50家

不動產經紀業資訊系統資訊顯示近3年經營國外不動產仲介或代銷店數，全台增加45%，又以新北市增幅最大達65.5%，從2012年的29家增加至今年的48家，增加19店；而店數最多的還是台北市，從75家增加至119家，增幅達58.7%。 
台灣房屋統計也發現，國內從事海外代銷房產的業者超過50家。台灣房屋國際資產中心分析師張漢超指出，海外置產若選擇得當，不僅可獲得不錯的租金收益，未來還有增值空間，但要注意，該仲介匯款管道是否合法、指定知名品牌大公司、是否能提供出租代管與銷售的一條龍服務。 
天時地利不動產總經理張欣民表示，自從信義房屋從2011年首次經營海外不動產業後，加上雙北市房屋交易量大幅萎縮，愈來愈多房仲業者看好海外商機，投入海外投資不動產仲介市場，只要擁有經紀人執照，就可以同時兼做國內外不動產仲介。

近3年仲介國外不動產 店數增減變化

仲介恐賺價差暴利

除台灣房仲積極投入外，國際商仲業者第一太平戴維斯今年也首度在台北市精華區開設海外房產直營店，更訂下年展店數達6家、明年10家的目標。
張欣民提醒消費者，海外投資風險相對高，若發生像是仲介從中賺取價差暴利的狀況，國內政府卻也無法可管，消費者要注意自身權益。

房仲賣海外房產 禁賺價差

2015年08月13日

政府明令遵循國內法規 廣告不實可罰2500萬
避免糾紛
【詹宜軒╱台北報導】海外不動產交易不再處於灰色地帶，內政部地政司昨發表聲明指出，房仲業者在從事國外不動產仲介業務時，應確實遵循國內相關法令規定，同時要求地方政府加強查核銷售海外不動產的房仲業務，違者最高可開罰2500萬元，以保障消費者權益。

 

日本東京是國人瘋海外房地產，第一個被炒熱的區塊，近期隨著日圓貶值，較乏人問津。資料照片

近年受政府打房影響，全台房市萎靡，許多民眾選擇「錢」進海外不動產。2009年信義房屋成立日本事業處，打響仲介業跨足海外第一砲後，業者透露，目前台灣已有近百家業者，從事仲介海外房地產投資。 
根據第一太平戴維斯統計，光是2014年，台灣赴海外投資不動產金額就高達740億元，其中一半是購買海外住宅。 
因為啃食海外大餅者眾，從事海外不動產仲介事業的人才，更是不斷流動。 

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價差3~4成惹糾紛

據了解，包括台灣房屋海外執行長黃逸群，4月跳槽新加坡商億世紀國際地產擔任總經理；台灣房屋全球財富中心經理王怡凱，近期轉任台灣蘇富比國際房地產；原僅是大師房仲經紀人的李佩珊，現轉往海瑞國際地產擔任總經理。
不願具名的海外投資客表示，眾多海外不動產交易糾紛中，最常聽到就是價差，「在台灣跟仲介買是一個價錢、到當地打聽後又是一個價錢，價差3~4成都有。有人說有的仲介誇口，利潤沒有16%以上的物件不承接，根本就在坑殺懵懂的消費者。」
有鑑於糾紛不斷，內政部地政司指出，房仲業者從事海外不動產仲介業務，應遵守《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》及《公平交易法》等規定。
其中《不動產經紀業管理條例》規範房仲業者的重要責任，即包括不得收取差價；至於廣告不實，則可依《公平交易法》規定查處，最高可處2500萬元罰鍰。
第一太平戴維斯副總經理邱奕平指出，如向來符合法規的仲介業者，應不用擔心政府介入嚴查。但邱奕平也認為，現在確實市場上有點亂，各家仲介能拿到的「貨源」也有差異，「消費者首先須慎選仲介，最好挑選有全球通路的業者，發生糾紛時至少可以透過台灣公司爭取權益。」 

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各仲介貨源有差異

全球時代機構董事主席柯昇沛表示，投資海外房地產現在是潮流、未來是常態，透過政府開始介入關心這個產業，產業結構才會被眾人弄清楚，未嘗不是好事。 

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筆者觀點：

海外不動產這麼久了，

為了生存開始吸毒--將資金導往海外的房仲業！！

之前筆者就寫了這一篇，其實為了生存，

做些為了生存的事，難說對錯，

但政府一開頭不以為意的事，現在為什麼在意呢？？

其實最近很偷懶，也不太想寫這個東西，所以沒提，

但有仲介的朋友私下問我，我說這個很容易，

不過就是政府要不要做而已，

因為部門間橫向溝通，一紙行政命令就可以解決了！

那就是法規適用範圍的命令！！

但是各位看倌覺得這樣就有保障了嗎？？

說真的，如果真的這樣以為，那就真的是井底之蛙沒見過世面了！！

大巨蛋現在不上版面了，台灣永遠有新鮮事，

市長夫人寫篇文章都能驚天動地！！

為什麼提這個，各位，鬧成這樣的大巨蛋案，遠雄怎麼樣了嗎？？

如果我們的政府連弄國內的建商都是這般熊樣(不評論對錯)，

那小小的，沒什麼邦交的(不評論統獨，這是事實)，

一旦海外出了事，連外交單位都沒有，甚且沒有辦事處，

誰幫你？怎麼幫你？罰了小小的仲介，那2500萬拿來分嗎？？

沒錯，所以，投資海外沒有對錯，但你如果覺得納入法規就是有保障，

那就是大錯特錯了，充其量就是政府對海外所得有了興趣，

或是因為現在的政、經狀況，不太想讓資金快速流出，

只是為了這些事情而已，

投資海外，該做的功課，絕對是要比在國內還要充足一些，

不充分了解，就貿然投資，然後怪這個怪那個，

充其量也就是抱病呻吟而已~~~~~