房仲業有這麼多的霸王條款？？請注意各案的區別！＠房地產大小事

2014-10-08 13:26:37| 人氣4,043| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

房仲業有這麼多的霸王條款？？請注意各案的區別！

霸王條款判無效房仲業震撼彈

2014-10-06 聯合報記者／蘇位榮

屋主委託房屋仲介售屋時，房仲公司在委託銷售契約中都會有這樣的條款「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，台灣高等法院判決認為，房仲業此一「霸王條款」剝奪賣方的賣屋決定權，對賣方不公平，違反消保法，應屬無效。

過去這類官司，法院根據契約條款都會判決房仲勝訴，但最近司法實務上有了不同以往的新見解。高院認為，房仲扮演「居間者」角色，必須買賣契約成立後，居間者才能請求報酬；但房仲在委託銷售契約的「霸王條款」卻規定，不管買賣契約是否成立，只要賣方違反「霸王條款」即應給付佣金，這種條款應屬無效，判決房仲敗訴。法院的新見解引起房地產市場震撼。

高院指出，委託銷售契約的法律性質為「居間契約」，房仲是居間人，因買賣契約成立而請求報酬，但房仲在委託銷售契約中卻規定，「買方願依委託條件購屋，賣方不得拒絕，否則即應給付服務費」，已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，對賣方不公平，違反民法居間契約的規定，也違反消保法，應屬無效。

本案起因於一家房仲公司為客戶仲介銷售其新北市的二戶房屋及停車位，委託底價為五千一百六十萬元，房仲找到高姓買家願以五千一百七十萬元購買，高姓買家簽下議價書，付出一百五十萬元斡旋金後，雙方約定碰面簽約。

房仲指出，賣方後來屢藉詞推託，始終不肯簽約；賣方則辯稱，買賣雙方約定碰面，當天高女卻未出現，因此未簽約。

房仲公司引用委託銷售契約認為，高女的出價既然高於賣方委託銷售的底價，並經賣方蓋章確認，雙方的不動產買賣關係即成立，賣方應依約支付成交價的百分之三共一百多萬元的服務費給房仲。

高院判決房仲敗訴，全案定讞。法官指出，賣方簽約委託銷售，目的在透過房仲介紹，以取得較有利條件再決定是否售屋，如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益，即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費，對賣方不公平，也不能達成委託契約目的。

法院指出，這種定型化契約的「霸王條款」違反誠信原則，剝奪賣方賣屋的最後決定權，對消費者顯失公平，違反消保法規定，應屬無效。

業者：否定契約打亂房仲市場

房仲業者對高院這項判決不以為然，擔心若是法院日後皆認定消保法凌駕在房仲和賣方簽定契約之上，將造成房屋仲介市場天下大亂，恣意保護賣方，等於否定契約。

房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，本案判決與以往法院見解不同且有違常理，過去法院都尊重並支持仲介和賣方簽定委託契約的精神，這次法官顯然沒考量到仲介也要對買方負責。

他說，一旦仲介達成服務，買賣雙方合意交易房屋，仲介不僅要對賣方負責，協助辦理交屋，也因先前收下斡旋金，同時要對買方負責，否則，買方會追訴仲介的法律責任。

「這個判決將造成天下大亂，以後大家都不要簽約了。」台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出，房屋交易動輒千萬元以上，仲介居間牽線交易，和買賣雙方最重要的依據就是委託契約，這個判決否定仲介和賣方簽訂委託契約的底價，等同否定契約精神，沒有契約作依循，房屋仲介交易市場必定大亂。

邱太煊表示，市場上常見賣方簽下委託契約後，仲介找到買主，賣方基於房地產景氣轉好，認為原先所定的底價過低而反悔賣屋，甚至有賣方是投資客，為了拉抬價格，而刻意不成交，此時若無委託契約作依據，仲介與買賣方的紛爭將沒完沒了。

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筆者觀點：

房仲的「霸王條款」無效

房仲「高於底價即賣屋」違法？？

上面也寫過這種案子，當然，每一個判決都不一樣，

這次的案子是怎麼樣呢？

是不是真的怎麼樣呢？

我們看看判決全文吧！(感謝太平洋台南加盟店曾清俊店東)

看了新聞後，再看判決書，會非常的驚訝發現，兩者並不相同！！

感謝曾店東的判決書，讓我得一探究竟！！

新聞內所提的，完完全全是賣方反悔不賣後，

仲介依約追索服務報酬，法院以契約條款違反消保法而未判賠！

但要是看了判決書後，會發現，上述的只是其中一段爭議，法院因此個案而為的解釋，

整個的被斷章取義！！

基本上，本案的仲介過程來看，應該是買方反悔不買，

仲介應該去拿那個斡旋金和賣方分錢，然後再找新的買方購買才對，

未料竟然反過頭來告賣方，不知他們的律師，是怎麼判斷這個案子的！！

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所以高院的判決應無錯誤！

【裁判字號】	103,上易,96
【裁判日期】	1030617
【裁判案由】	給付服務費
【裁判全文】
臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 103年度上易字第96號上　訴　人　遠東世紀興業有限公司法定代理人　莊碧霞訴訟代理人　蘇弘志律師　　　　　　陳友炘律師被　上訴人　寰賀科技股份有限公司法定代理人　王伶圭訴訟代理人　黃繼儂律師上列當事人間給付服務費事件，上訴人對於民國102年12月13日臺灣新北地方法院第一審判決（102年度訴字第2487號）提起上訴，本院於103年6月3日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊於民國102年3月15日與被上訴人簽訂不動產出售委託契約書（下稱系爭委託書，兩造間之契約關係下稱系爭委託契約），約定由伊為被上訴人仲介銷售門牌號碼新北市○○區○○路000號15樓之7及15樓之8等二戶房屋，併同地下層平面式編號1036、1037等二停車位，連同坐落之土地應有部分（下合稱系爭不動產），委託銷售之總價款為新臺幣（下同）5160萬元，系爭不動產經伊售出後，被上訴人應支付出售總價3％計算之服務費予伊。伊於102年3月18日尋得訴外人高錦雯願以5170萬元購買系爭不動產，同時提出面額150萬元之支票（下稱系爭支票）為保證，簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價書）為證，當日即由被上訴人確認，並於系爭議價書末尾蓋章證明。伊於完成議約時，同意仲介服務之佣金為總價2％。茲高錦雯之出價既高於被上訴人委託銷售之金額，並經被上訴人蓋章確認，被上訴人與高錦雯間就系爭不動產買賣關係（下稱系爭買賣契約）即屬成立，被上訴人應依約支付售出總價5170萬元2％計算之服務費 103萬4000元（下稱系爭服務費）予伊。惟被上訴人屢藉詞推託，始終不願依議定之系爭買賣契約進行簽約，亦拒付系爭服務費，爰依系爭委託書第五條第1項、第六條第3項後段，請擇一為有利之判決等情。二、被上訴人則以：伊固於102年3月18日同意以5170萬元出售系爭不動產予高錦雯，且簽署系爭議價書。然因上訴人表示高錦雯不及審閱契約，需展延至同月28日下午3時簽訂系爭買賣契約書，伊未見過高錦雯，皆由上訴人居中處理、代為聯絡。詎伊依約定時間前往上訴人處，未見高錦雯出現，上訴人更當場告知伊，高錦雯看上其他標的物，不願購買系爭不動產，伊因不知高錦雯之聯繫方式，只得請上訴人當場電詢並口頭催告高錦雯確認是否買受，上訴人電詢結束後，旋當場向伊明確表示高錦雯確定不買系爭不動產。是伊與高錦雯就系爭不動產僅止於議價階段，係因不可歸責於伊之事由而未簽訂系爭買賣契約。況系爭議價書係屬預約性質，固可作為本約之張本，不能據此認定系爭買賣契約成立。伊與高錦雯未依系爭議價書約定於102年3月28日簽署系爭買賣契約書，顯見系爭買賣契約未成立。依系爭委託書約定，伊於系爭不動產售出後始應給付系爭服務費，然系爭不動產並未售出，上訴人自不得請求給付系爭服務費等語置辯。三、上訴人於原審之起訴聲明為：(一)被上訴人應給付上訴人103 萬4000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於原審之答辯聲明則為：(一)上訴人於原審之訴駁回；(二) 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。經原審判決：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服原審判決，提起上訴，上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人103萬4000元，及自起訴狀送達翌日起按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第102頁至第103頁、第126頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：（一）兩造於102年3月15日簽訂系爭委託書，約定由上訴人為被上訴人仲介銷售系爭不動產，委託銷售之總價為5160萬元。系爭不動產經由上訴人售出後，被上訴人應給付上訴人以售出總價款3％計算之服務費，兩造間成立系爭委託契約（影本見原審卷第8頁至第10頁）。（二）被上訴人於102年3月18日同意以5170萬元出售系爭不動產予高錦雯，且簽署系爭議價書（影本見原審卷第11頁），並約定於同月28日下午3時簽訂系爭買賣契約書。斯時，上訴人曾出示系爭支票予被上訴人。（三）高錦雯未於102年3月28日下午3時到達約定簽訂系爭買賣契約之處所，被上訴人未與高錦雯簽訂系爭買賣契約書。（四）被上訴人與高錦雯間皆由上訴人居中聯絡，被上訴人與高錦雯未曾碰面。（五）兩造不爭執之往來關聯事件時序經過（詳見本院卷第102 頁背面至第103頁、第126頁，於茲不贅）。五、經本院於103年3月31日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第103頁）：（一）上訴人依系爭委託書第五條第1項約定，請求被上訴人給付系爭服務費，有無理由？１、系爭委託書第五條第1項約定，是否因違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第1款至第3款規定而無效？２、系爭委託書第五條第1項約定，是否因違反民法第247條之 1第1款至第4款規定而無效？３、系爭買賣契約是否成立？４、是否因可歸責於被上訴人之事由，致未簽訂書面之系爭買賣契約？５、被上訴人有無拒絕以系爭委託書之委託條件，與上訴人所介紹對象成交之情形？（二）上訴人依系爭委託書第六條第3項後段約定，請求被上訴人給付系爭服務費，有無理由？１、系爭委託契約書第六條第3項後段約定之適用，是否以系爭買賣契約成立為前提？２、系爭買賣契約是否成立？３、是否因可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出售？六、茲就爭點分別論述如下：（一）上訴人依系爭委託書第五條第1項約定，請求被上訴人給付系爭服務費，為無理由。１、系爭委託書第五條第1項約定，因違反消保法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效。消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。此觀諸消保法第2條第1款、第2款、第3款、第7款等規定即明。查兩造因成立系爭委託契約而簽訂系爭委託書，約定由上訴人為被上訴人仲介銷售系爭不動產，倘系爭不動產經上訴人售出後，被上訴人應給付上訴人服務費等情，為兩造所不爭執（見上四之（一）所載）。職是，兩造間之系爭委託契約係屬消費關係，系爭委託書第五條第1項約定，係屬消保法第2條第7款之定型化契約條款，堪予確定。上訴人陳稱：系爭委託契約非屬消費關係、系爭委託書第五條第 1項約定，非屬定型化契約條款云云（見本院卷第140頁），要非可取。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消保法第12條定有明文。又系爭委託書第五條第1項約定：「五有下列情形之一者，甲方（即被上訴人）仍應支付服務費予乙方（即上訴人）：1.委託銷售期間內，甲方如拒絕以本委託條件與乙方所介紹對象成交者。」（見原審卷第9頁），至為明灼。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。審諸系爭委託契約書載明「委託乙方銷售」、「服務費」、「委託條件」、「乙方所介紹對象」等約定文字觀之，顯見系爭委託契約確有居間契約性質（見本院卷第126頁背面闡明，並參本院卷第 117頁背面至第118頁、第154頁至第155頁；第140頁之兩造意見），堪予確定。細繹系爭契約書第五條第1項內容可知，倘上訴人與介紹對象協議以系爭委託書之委託條件成立買賣契約，被上訴人不得拒絕，否則即應給付系爭服務費，顯然壓縮被上訴人是否與上訴人報告之訂約對象締約之自由。易言之，上訴人若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被上訴人有無成立契約之意思，已剝奪被上訴人優於委託條件或選擇交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被上訴人利益之立法意旨。基此，系爭委託書第五條第1項約定排除民法568條第1項規定（成立始得請求報酬），然與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯。參以被上訴人簽訂系爭委託書之目的，乃透過上訴人報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產。倘上訴人可不論磋商結果是否為符合被上訴人之較佳利益，即得以委託條件強令被上訴人選擇接受或給付服務費，致被上訴人無取捨權利，上訴人亦無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖，至為明悉。觀諸系爭議價書下方所載：「賣方同意出售確認：賣方同意依上開內容出售無誤。賣方簽收日期：」、「買方取回議價金確認：買方取回議價金確認，本議價因□期滿未經賣方確認□賣方簽認前買方撤回議價，故保證金返還買方。買方簽收」等詞（見原審卷第11頁）以考，可見系爭委託契約之實際履約過程乃為：上訴人於取得系爭議價書後，仍須與被上訴人議價，由被上訴人確認是否同意出售，如未經被上訴人確認，或被上訴人確認前，買方撤回議價，買方可取回保證金，系爭議價書效力即解除。基此，於被上訴人確認系爭議價書前，有不賣之權利，而買方在被上訴人確認前，亦有不買之權利，應合於系爭委託契約真意。從而，於議價確認前階段，上訴人不能取得請求服務費之權利，始符系爭委託契約之實際狀況。因此，依系爭委託書第五條第1項約定，被上訴人如拒絕與上訴人介紹之對象成交，即需給付系爭服務費，顯與系爭議價書所載賣方有不賣之權利，顯有抵觸，而違誠信原則，甚為明灼。承上、所述，系爭委託書第五條第1項違反消保法第 12條第2項第2款、第3款規定，即應推定其顯失公平。又如上所載，系爭委託書第五條第1項約定與系爭委託書實際運作情形，亦屬有間，顯屬違反誠信原則之定型化契約條款。據此，系爭委託書第五條第1項約定，因違反消保法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效，洵堪認定。２、系爭委託書第五條第1項約定既因違反消保法第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效，則上訴人依系爭委託書第五條第1項約定，請求被上訴人給付系爭服務費（包括高錦雯、吳進雄，參本院卷第103頁背面），即為無理由，實可確定。至原列「系爭委託書第五條第1項約定，是否因違反民法第247條之1第1款至第4款規定而無效？」「系爭買賣契約是否成立？」「是否因可歸責於被上訴人之事由，致未簽訂書面之系爭買賣契約？」「被上訴人有無拒絕以系爭委託書之委託條件，與上訴人所介紹對象成交之情形？」等爭點，不論結果如何，皆不影響上開認定，要無贅予論列之必要，併此指明。（二）上訴人依系爭委託書第六條第3項後段約定，請求被上訴人給付系爭服務費，亦為無理由。１、系爭委託契約書第六條第3項後段約定之適用，應以系爭買賣契約成立為前提。細繹系爭委託書第六條第3項約定：「若因可歸責於甲方之事由，致出售不能完成，則應由甲方負責加倍賠償買方所付定金金額。且該案視同已由乙方介紹售出成交，甲方仍應支付乙方服務費用。」等詞以考，應指系爭買賣契約成立後，因可歸責於被上訴人之事由，致未能完成系爭不動產之出售時，上訴人始得向被上訴人請求系爭服務費，至為明灼。２、系爭買賣契約尚未成立。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。審諸系爭委託書第六條第1項、第3項分別約定：「乙方所收受買方之斡旋金，於甲方同意出售時，即轉為定金…」「若可歸責於甲方之事由，致出售不能完成，則應由甲方負責加倍賠償買方所付定金金額，且該案視同已由乙方介紹售出成交，甲方仍應支付予乙方服務費用」等詞（見原審卷第9頁）以察，堪認因可歸責於被上訴人之事由致出售不能完成時，雖系爭不動產未出售，上訴人仍得請求系爭服務費，至為明顯。被上訴人於102年3月18日同意以5170萬元出售系爭不動產予高錦雯，且簽署系爭議價書，並約定於同月28日下午3 時簽訂系爭買賣契約書；斯時，上訴人曾出示系爭本票予被上訴人等情，固為兩造所不爭執（見上四之（二）所載），自堪信為真正。惟細繹系爭議價書第二條約定議價期間；第五條第2項至第5項分別約定議價不成功、成功各種狀況之權利義務關係；第6項載明：「若議價成功，應於民國102年3月28日簽定買賣契約書」等情以考，足徵系爭議價書雖分別經被上訴人、高錦雯簽署，然系爭買賣契約尚未成立，至為明灼。觀諸系爭議價書內容，為高錦雯委託上訴人代為議價，並無上訴人得代理高錦雯與被上訴人進行系爭買賣契約訂約之權限約定（參系爭議價書前言第1列至第4列）。蓋系爭議價書明示若議價成功，應於102年3月28日前簽訂系爭買賣契約。從而，不論上訴人何種方式之居中磋商，均應待高錦雯與被上訴人會面交涉，以確定簽訂系爭買賣契約條款，而不得認兩造職員之電郵往來，即認系爭買賣契約成立。況上訴人既立於居間角色協助被上訴人與高錦雯訂約，焉有代理高錦雯與被上訴人訂立系爭買賣契約之理。職是，上訴人主張：伊分別代理被上訴人、高錦雯成立系爭買賣契約云云，自非可採。代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。民法第103條第1項、民法第106條本文規定甚明。考諸系爭委託書、系爭議價書內容，上訴人並無代理被上訴人成立系爭買賣契約書之權限，亦無代理高錦雯成立系爭買賣契約書之權限，更無經被上訴人、高錦雯許諾得為雙方代理之依憑。準此，上訴人主張：系爭買賣契約業因上訴人分別代理被上訴人、高錦雯而成立，不以書面或要式行為為必要云云，亦非可取。至上訴人提出之上證1、上證2、上證3（影本見本院卷第33頁至第 60頁），乃於系爭買賣契約簽訂前，上訴人先行居間磋商契約條款，便利被上訴人、高錦雯間成立系爭買賣契約之行為，不能以此推認系爭買賣契約之成立，併此指明。上訴人主張：被上訴人職員於102年3月28日到場時未出示經授權處分系爭不動產文件，高錦雯雖未到場，但系爭買賣契約簽署仍可補正云云。惟系爭議價書既明示：「若議價成功，應於102年3月28日前簽訂買賣契約書」，別無補正約定之約定或合意，則上訴人所稱補正之依據為何？況依約到場者係被上訴人，未到場者係高錦雯，焉能謂到場者之被上訴人未有授權，未到場之高錦雯仍可以補正簽署系爭買賣契約？如何證明未到場之高錦雯有簽訂系爭買賣契約之真意？由是足證，上訴人之上開主張，亦非可採。核諸被上訴人於103年3月29日存證信函附件一（影本見本院卷第92頁，下稱系爭附件）載及：「…一○二年三月二十八日賣方獲『買賣雙方委託人』通知，簽約人可能換人，賣方於簽約時間仍準時到場，與會時買方未到，『買賣雙方委託人』隨即表示，買方看上其他標的，不簽約了，並出示買方退回持有之買賣議價委託書正本。『買賣雙方委託人』表示另有第三者願簽約購買。」、「經查依法不得一屋兩賣，賣方與買方應先解決解除買賣議價委託書相關買賣契約條款，故賣方緣依買賣議價委託書條款，特發文通知買方與『買賣雙方委託人』如下：1.緣依買賣議價委託書第五條6項，買方已違約，雖議價成功，然超出最後簽定買賣契約書期限，買方於期限內未表明任何合約細部條文問題或要求，責非在賣方。」等詞以考，可知系爭附件真意在解除因系爭議價書所生之法律關係，避免可能衍生一屋二賣之困擾與爭議。據此，上訴人以系爭附件推論被上訴人亦認系爭買賣契約成立，亦不足採，附此指明。綜觀被上訴人於102年4月19日電子郵件（下稱系爭電郵）所謂：「緣因原房仲疑似偏向買方，然我們與該房仲委賣合約並未到期，若原房仲有誠意，故依法仍應接受委賣，該房仲仲介新買方可為任何人，為保護我方，原我方合約應加註如下原則…PS…C.該房仲若仲介買方仍為高小姐（原買方），我方立場已於歷次存證信函中表明，為表賣方誠意，除加入前1-3條款外，保證金沒入可計算於總價金中，即總價金為5170萬元＝（房價+沒入保證金），原買方高小姐若確定對更新之合約無意見，可相約逕行簽約，希望該房仲善意回應，否則該房仲目前一切跟Judy你說的話，只是希望約見，以商議合約不成為由，又一次企圖技術性幫買方規避沒入保證金手段而已。…」等詞（見本院卷第82頁）以考，顯見被上訴人於系爭電郵所表示者，乃基於高錦雯違約不買之前提，若日後上訴人繼續委賣，被上訴人建議於「不動產出售合約」中應加註之條款，以維合法權益，最後於「PS」附註中，方提及若高錦雯仍欲買受，其條件內容為何，非承認系爭買賣契約業已成立。乃上訴人片斷擷取系爭電郵文字，即謂被上訴人承認系爭買賣契約業已成立，自不足取。職此，系爭買賣契約尚未成立，洵堪認定。３、非可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出售。被上訴人辯稱：伊於102年3月28日依約定時間前往上訴人處，未見高錦雯出現，而無法完成系爭買賣契約之簽訂，至當日下午近5時始離開等情，業提出停車場收據影本為憑（見原審卷第49頁）。職是，上訴人既主張：高錦雯因交通因素未能於約定時間抵達，然再三要伊請被上訴人之人員稍候，惟高錦雯於同日下午4點45分抵達伊處所時，被上訴人人員均已離去等語，堪認被上訴人辯稱：其依約定時間前往上訴人處，未見高錦雯出現，致未簽訂系爭買賣契約等情，應可採信。基此，被上訴人既於約定時間到達，惟因高錦雯遲到致無法完成訂約，其後縱上訴人或高錦雯另通知被上訴人履約，但系爭買賣契約未於系爭議價書所訂時間完成訂約之原因，係因高錦雯未準時到場所致，至為明確。從而，上訴人主張：為可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出售云云，尚非可取。上訴人主張：高錦雯雖未於約定之下午3時抵達，僅屬給付遲延，非無補正可能云云。然此給付遲延情形縱可補正，惟系爭買賣契約終無法成立之原因，係因高錦雯未於約定時間所致，故被上訴人辯稱：系爭買賣契約未能簽立，非可歸責於伊等情，應屬可信。上訴人另主張：高錦雯隨即以郵局存證信函（影本見原審卷第71頁，下稱系爭存證信函）知會被上訴人，並通知於文到3日內簽訂系爭買賣契約云云。然系爭存證信函係於系爭議價書第五條第6項明定簽約之日後，始送達被上訴人（見原審卷第72頁，並參本院卷第126頁時序８所示），不得依系爭議價書拘束被上訴人，至為明顯。其後，上訴人復未依系爭委託書約定，要求被上訴人履行簽約義務，亦未證明被上訴人有拒不履行簽約義務之情形，難認係因可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出售，實可確定。系爭委託書第六條第3項後段約定之適用，應以系爭買賣契約成立為前提，惟系爭買賣契約尚未成立，且因非可歸責於被上訴人之事由，致不能完成系爭不動產之出售等情，業經認定如上，則上訴人依系爭委託書第六條第3項後段約定，請求被上訴人給付系爭服務費，亦屬無據，至屬明灼。七、綜上所述，上訴人之主張，為不足採。被上訴人之抗辯，尚屬可信。是則，上訴人主張本於系爭委託契約第五條第1項、第六條第3項後段約定，請求被上訴人給付系爭服務費，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，部分理由雖有未盡，但結論尚屬二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第 78條，判決如主文。中華民國 103 年 6 月 17 日民事第五庭審判長法官李錦美法官張松鈞法官鍾任賜正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 103 年 6 月 17 日書記官吳金來