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2024-05-14 10:47:33| 人氣6| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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【YOUTUBE 動口不動產15】全案管理助工業地重建,比較都更v.s立體化獎勵方案


 

台灣位於板塊交界帶,面對地震頻傳,重建不能等!不論人口稠密度高的工業區,亦或走向沒落的夕陽產業的老舊廠房,因工安意外所造成的損失與災害,都應該被更加重視。本次邀請到全案管理界動力火車-安信建經專案經理吳立仁以及副理陳冠曄,一起來聊聊工業區的重建,除了安全有保障,也能將土地資產做活化,點擊收聽精彩內容吧!

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客座嘉賓:

全案管理界動力火車-安信建經專案經理 吳立仁、副理 陳冠曄

立即觀看:YOUTUBE

 

近期地震頻繁,關於老舊廠房,地主的詢問熱度?(01:07 秒處)

 

地震過後不管是住宅區或工業區的改建,其實來電詢問的都非常多,大概平均一個禮拜會接到至少一通工業區來電。一個月其實都會有十幾通來電做詢問。

因為每個個案的狀況都不一樣,所以我們會針對工業區的地主去做規劃,大概每個月會有一場協助地主做說明。

據新北市經發局統計,推動工業區立體化四年約已通過60案。

 

老舊廠房的地主類型?(01:16 秒處)

 

歸納可分為二代接班、夕陽傳產與閒置土地三種:

二代接班

許多傳產製造業在二代接班後,突破製造思維,打造B2C自有品牌,並將土地資產變成更有價值的資本。

夕陽傳產

加速產業轉型,傳產跟上國際低碳化、智慧化的腳步,必須為產業導入數位科技,做好淨零。

閒置土地

全台閒置土地近1000公頃。政府針對閒置土地活化策略,民間呼籲應多推動廠房立體化更新,強化土地使用效率,並因應創新產業發展之時效需求。

 

工業區重建對地主有什麼好處?容積獎勵分析!(01:35 秒處)

 

政府針對住宅區或工業區都有相關容積獎勵,那政府在針對工業區的獎勵主要分為兩個部分:

都市更新:

不管住宅區或工業區都可以執行。那都更其實就是循一般都更條例,最高上限是法定容積的1.5倍或是原容積加上0.3倍的法定容積,所以主要是看個案去做分析,然後協助地主做規劃,取得比較多的容積獎勵。

工業立體化:(容積獎勵皆為上限值)

譬如說像新增投資案,投資金額到一定規模,即有15%的容積獎勵;如果使用綠能,則有5%;設置營運總部也有5%的獎勵(上限共20%)。另外,捐贈空間回饋或繳回饋金可得30%容積獎勵。以上容積獎勵加總上限為50%。

 

改建工業用地,該從何開始?事先能做什麼準備呢?(02:24 秒處)

 

如果有一大片土地,那最主要看他的條件。

先看土地大小,是不是有符合最小建築基地的開發面積?

如果有符合,將來重建後也是要自地自用的話,建議是用工業立體化的這個方案來做,如果有的地主本身土地比較小,沒有辦法達到一定的開發範圍跟規模,建議走都市更新的模式來申請重建,比較有利。

確認土地價值與財務規劃

接著就是要重建的部分因為工業區本身土地價值比較低,也因為這一兩年造價的成本都大幅提升,所以改建之前必須要先做好整個財務規劃,確認我們本身土地的價值,是否能夠成為我們自地自建在規劃時的成本來做使用?

 

工業用地改建對地主的實際效益?(03:02 秒處)

 

改建之後,第一個你的資產價值會提升,開發後的價值會出來。比如說,在規劃設計時,如果搭配綠建築或一些相關的智慧建築的認證(台灣綠建築標章、智慧建築標章;美國LEED綠建築認證;國際WELL健康建築認證),以目前這個ESG的浪潮下,後續一些廠商如果在找承租物件的話,通常會尋求有符合綠建築、智慧建築或是符合ESG的目標的物件。

所以如果說能配合改建的話,其實包括租金都會有所提升,耐震係數也會提高,還有有些銀行其實也有針對綠色金融有做融資規劃的部份。

 

案例分享!(03:36 秒處)

 

我們近期有一個本案是屬於二代接班,本身的產業也算是夕陽產業,原本價值只有3億,透過我們全案管理做整個規劃之後,未來上看他這整個總資產的價值有到10億。

 

延伸閱讀:全案管理神救援 老屋重建、素地自建輕鬆搞定!

 

雙北地區老舊資產活化(重建)後,未來價值將上升的區域!(03:49 秒處)

 

針對新北市,有幾個地方目前工業區的部分其實滿夯的,包括最近很紅的新店裕隆城,工九、工六周圍也都非常夯,不管是工業立體化或者是工變住的變更,其實都是老舊資產活化。雙北非常熱門的還有像是三重或是新莊溫仔圳周圍,或是汐止工業區,也有滿多地主或是企業主在做詢問。

 

比起地主自建,或找建商合建,選擇[全案管理]的3大優勢!(04:07 秒處)

 

安信建經本身就是協助地主自地自建的全案管理專業顧問團隊。

那我們安信建經有三大優勢:

品牌

其實我們公司是信義集團的關係企業,與台新銀行共同投資,所以說我們在品牌上對於自地自建的地主是有非常加分的效果。

資金

公司有近30年的不動產管理跟代辦融資的經驗,也合作過超過20間的銀行,累積承作金額超過2,400億,在針對融資規劃跟土建融的部分,其實我們非常專業。

技術

蓋房子其實不是一件那麼容易的事情,那我們公司的團隊其實也不輸建設公司,包括我們有自己的建築師、工務與機電團隊、規劃設計人員與相對應的後勤與土開人員。

所以說我們團隊其實是跟建設公司一樣非常完整,可以提供業主或是老闆們做全方位的諮詢。

 

想要了解更多?歡迎聯絡安信

 

地主重建,能保留自己的需求設計嗎?改建後廠房的附加價值?(04:55 秒處)

 

工業區的地主們或是老闆們針對改建的部分,對於廠辦其實都希望可以保留自己需求的規劃設計,通常跟建商合建的話是要聽建商的,所以說,如果有自用需求的地主們,其實非常適合透過安信建經全案管理這種專業顧問團隊,來協助依照自己的需求去做規劃,然後把自己的廠房做更新。

更新後其實不只自己可以做使用,多的空間部分可以拿來銷售底付工程款,剩餘還有多的話,其實也可以拿來做出租,這樣能增加公司額外的收入。

如果要做改建,其實可以選這個安信建經做諮詢。

 

延伸閱讀:自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

 

想要了解更多?歡迎聯絡安信

台長: ansin0520

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