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2024-03-01 15:02:47| 人氣8| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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【張總專欄】時程容積獎勵將砍半 危老重建找專業避走冤枉路

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今年是《都市危險及老舊建築物加速重建條例 》實施的第七年,依照該條例規定,自2024512日後,時程容積獎勵將由2%砍半至1%,預計2025年歸零。由於容積獎勵將縮水的緣故,有些地主基於重建急迫性而送件申請並自主重建,卻因缺乏經驗而「踩雷」、遇到營造蟑螂;有的地主未事先進行完善的財務評估,導致重建費用失控。因近年全台營造成本高漲、缺工嚴峻,使得坊間部份包商、營造業者素質參差不齊,自主重建若所託非人,重建工程易淪為燙手山芋;若地主有意自行重建,對於營造廠篩選與花費要掌握「一評估、二信譽、三控制」的原則。


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由於自主重建的危老基地面積通常較小,如台北市的中正、大同、信義、內湖、大安等區,甚至有些危老重建案的基地小於100平方公尺,而雙北市區精華小基地的危老案又多緊鄰隔壁民宅,施工難度高,營造成本又比大規模基地來為昂貴,北市每坪發包成本動輒達30萬元以上。因而,屋主在重建之前,應該先進行完善的「興建計劃」與「財務評估」,詳細列出建築設計費、營造發包費用、行政規費等林林總總費用,如果自身財力或籌資能力可以承擔再進行重建也不遲。

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其次,營建工程發包時應慎選「信譽良好的營造廠」,同時要檢視該營造廠過去的實績,另需尋求律師幫助、謹慎簽訂契約。先前,便有一位網路名人自地自建,卻遇到營造廠未按圖施工、管線紊亂等情事,將其中的血淚史撰文分享。事實上,假如地主沒有經驗,倉促發包或未留意合約內容,遇到不肖廠商便很棘手。



第三,因為營造市場勞力吃緊,人工和建材、原物料等成本居高不下,若沒有「成本控制」意識與能力,可能得不斷追加預算致使花費超支。事實上,工程費用超支問題不只一般地主會遇到,就連有經驗的建商都難以避免。然而,建商口袋夠深還能可承受成本超支、或者轉嫁至售價,但一般地主卻只能自己吸收,如果手頭資金緊絀,工程便難以收尾,更遑論能順利完工交屋?

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地主自主重建的動機大多源自於「一想、一不想」,一想是「想省錢」,一不想是「不想讓建商分」,期盼自己能獨享容積獎勵與坪數及利潤。然而,重建這檔事涉及事項可謂千絲萬縷,缺乏經驗的地主若遇到不良包商,很有可能得不償失。



總而言之,筆者衷心建議,危老重建還是要「交給專業的來」,屋主可藉由有品牌的建經「全案管理」服務,打造客製化的專案,透過專業團隊的一條龍服務,從重建初期評估到完工後的銷售與售後服務一手包辦,為地主控制風險、爭取最大利益,順利推動重建工程,另外僅收取部份比例的顧問費,不會瓜分走地主的產權或利潤。因此地主若有危老重建需求,建議儘快把握於今年512日前,趁時程容積獎勵尚有優惠之前遞件申請,才能把握政策利多及補助,讓重建後的資產價值最大化!

 

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