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2023-11-07 09:46:12| 人氣10| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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注意危老重建陷阱!如何簽訂平等委建合約是關鍵權

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正如內政部花敬群次長所言:「危老重建是一條高速公路」。近幾年來,政府積極推動危老重建,使民間危老重建案如雨後春筍般出現,重建效率因而高歌猛進,效率顯著。唯可惜的是,有數起合建的重建案糾紛浮上檯面,導致部份地主擔心受怕,從積極參與重建轉為觀望不前。筆者個人建議,地主須先釐清「合建」與「委建」之差異,「委建」對地主而言相對有保障,但契約內容仍有不少「眉角」需要留意


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所謂「合建」,係由建商出資且主導重建過程,完工後的房屋按合建協議的比例分回給地主;由於部份建商不願讓地主得知容積獎勵細節、或者有財力不足的隱憂,以及在合建契約中暗藏對地主不利的條款,所以容易衍生爭議。反觀委建」是由地主擔任主導角色,地主就是老闆,只是把營造工程、建築規劃、建案銷售等事務委託建商,或專業廠商執行;雖然「委建」對地主較為利,但如何與建商簽訂平等條款、避免踩雷,筆者認為有以下幾個重點需要注意。

 

 

一、「重建共同協議書」:地主(甲方)意見分歧是很常見的事,為了避免意見不一影響重建進行,受委託的廠商(乙方)應協助甲方訂定「重建共同協議書」,載明召開會議方式、採用多數決等決議規範。

 

二、「選屋分配方式」:在「重建共同協議書」,應由甲方決議並詳細寫清楚「選屋分配方式」,以免地主都想挑好的戶別而亂成一團。筆者個人建議,「選屋分配方式」最好是找三家估價師來估價,並依照估價的價值來選屋。因三家估價價值必有所不同,地主可約定認定方式,可用「平均法」計算三家估價平均值,並依平均值高低選屋,或者用「中位法」,刪除估最高、最低的二家,採用位於中間值的估價為基準來選屋。

 

三、「明訂決策權」:為了避免接受委託的廠商(乙方)恣意妄為,合約書應載明當「乙方執行興建計畫時,須以甲方之共同決議為依歸」。

 

四、「述明權利和義務」:委建案若想順利進行,甲方、乙方各自承擔的權利和義務理當劃分清楚並載入合約之中,例如乙方代辦貸款、負責申領使用執照、辦竣建物所有權登記,以及乙方何時請領工程款項等等事務。

 

五、「違約罰則」:即使委建契約規範清楚甲、乙雙方權利與義務,但仍無法保障兩造都有契約精神、依約執行,因此必須詳細羅列各項違約的罰則。

 

委建模式雖然對地主較為有利,地主不用與他方分配產權,但在這個美夢達成之前,謹慎訂定完善的契約是成功的第一步。然而,對大多數地主而言,契約文字密密麻麻、繁鎖難懂,筆者建議地主們不妨委請業界信譽良好的不動產專業顧問協助訂定、審閱合約內容,亦可向「安信建經諮詢委建及全案管理的相關細節。

 

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台長: ansin0520

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