記者陳美玲／台北報導

預售市場農曆年後將進入推案戰國時代，建商在銷售策略上除了祭出工程零付款外，貸款成數也將祭出史上最殺的「1090」策略，其中今年成立代銷部門的興富發（2542），在董座鄭欽天領軍下，面對冰凍的房市，會釋出什麼樣的銷售策略，市場都在看。

所謂「1090」，是指客戶自備款一成，銀行貸款九成，若銀行僅願承貸七或八成，不足部分由建商協助補足，且兩年內無息貸款予客戶。

房地產業者指出，今年下半年以來，市場交易清淡，建商、代銷業者在銷售策略上除了祭出結構工程零付款外，也釋出貸款成數「2080」策略，刺激部分買氣，由於量縮僵局勢必要打開，其中又以大型建商興富發動作最值得觀察。

據悉，代銷業者海悅在10月底結束興富發四個代理銷售個案，接下來未完銷的戶數將由興富發的代銷部門接手；興富發副總廖昭雄表示，現階段集團僅執行中（興建、銷售、請照、交屋等）的新案就高達50到60個，在代銷公司應接不暇下，今年才會立代銷部門因應，目前部門人數逾40人，未來將會分攤集團在全台的新推案銷售。

向來以靈活策略見長的鄭欽天，本身是代銷業出身，這場仗要怎麼打，引發市場高度關注。房地產業者分析，建商目前面對市場成交量停滯的僵局，基本上有兩種方法可行，不是降價銷售，就是調整付款方式來吸引買方，興富發籌碼多，有可能採取「降開價、銷售不二價」作法。

除了市場有可能出現「降開價、銷售不二價」作法外，值得注意的是，現階段已有建商醞釀祭出史上最殺「1090」策略。

房地產業者分析，玩得起「1090」策略的建商，多是資金雄厚的建商，且老闆願意將未來三到五年的獲利，延後回收協助貸款予客戶購屋。

房地產業者表示，自住客常遇到的問題，就是自備款不足，若建商真的祭出貸款成數「1090」等殺很大的策略，對市場清淡的買氣確實會有幫助；明年6月開始因面臨總統大選開跑，認為5月前將是房市最好的銷售時機。

，至於市場有沒有可能出現「緊守牌價、偷偷降價」情況，則需視建案地段、產品力，以及舊案的剩餘戶數有多少而定，明年預售市場將有一場硬戰要打。

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筆者觀點：

建商在這一波的多頭中，的確賺到了不小的財富！！

然後呢？這些現在在找地的時候，又花下去了~~~

誰手上的地愈多，而且是愈前面買的，反倒是愈輕鬆，

近期買的地，都沒看到推案，這都是因為現在地主的價格高，推案不易！

沒錯，如果麵粉是一百元做一個麵包，你覺得麵包要賣多少錢？

至少兩百！！因為還有電、房租、水、師傅等等的支出要分擔！

所以土地的價格高漲之下，房子要蓋就沒有便宜的，

當然，如果便宜了，就是建商倒包商，包商倒銀行，銀行倒大家的局面了！！

因為地主拿走的錢，就回不來了，建商在銷售不佳下，

就跳包商的票，包商沒錢了，倒銀行的，銀行的錢就是大家的錢！

而若是已推案的，想想看，貸款全在我身上，付的利息是多麼龐大！

若是分散給不同的買家去負擔，不止減輕負擔，甚或還有錢賺！

怎麼說呢？

假設總成本是十個十元，銷售總金額是十二元，

但是當零售的時候，可能會賣到一塊三或是一塊五，銷量好甚至賣到一塊七、八，

所以總銷就是變成十三到十七了！

這在經濟學上大家都了解，用在房市也是一樣，

所以興富發的1090專案，先是把集中在一起的利息分散給買方，降低資金壓力，

再者利用零售價格獲取一些利潤，

這些利潤的部份又可以擔負消費者貸款不足額的部份，

一來一往是非常聰明的！

但也突顯了一件事，仍然就是那個市場很泠的情況！

而代銷比房仲好處理，因為代銷不結案，就不實價登錄，

價格不用公開，房仲是成交一件登錄一件，

兩者的操作空間不言可喻！

市場泠，這並不是資金厚的建商要做的事，

而是要分散風險，降低資金外流的作法，

假設不成功，他仍然笑看市場的時候，

那才是真正的「資金厚」！！

現在斷言，似乎太早！