〔自由時報記者徐義平/台北報導〕上月中,金管會祭出「新八條」後,商用不動產標售氛圍瞬間由盛轉衰,不到一個月,標售案出現連9摃的慘烈局面。商仲表示,若是短期內沒有出現優質標的,如此慘狀可能持續下去。
亞太經貿廣場撤標
原定昨日下午開標的北市內湖亞太經貿廣場B棟,甫過中午,便由負責標售商仲的戴德梁行宣布撤標,原因是配合政府政策因應目前經濟情勢,其中所提及的政策便是金管會要求壽險業者最低收益率從2.125%提高到2.875%,而且即期實施,並無寬限期。
高力國際調研部董事李日寶表示,此政策一出,第四季商用不動產交易量相較第三季直接腰斬,而且預期低迷狀況會持續一段時間。
根據統計,金管會推出「新八條」後,已有2筆標案流標、7筆標案撤標,與第三季時,國壽以72.56億元買下三商美邦大樓、富邦人壽67億元拿下「新萬國廣場商業大樓」等大型指標案盛況相比,有著相當明顯的落差。
全球資產專案經理王維宏指出,金管會的新政策的確讓許多壽險業者縮手,預計保守的態度會持續3~6個月。
面對前進商用不動產受到阻礙,股市又起伏震盪,已有壽險業者另尋投資出路,企圖提高投資海外不動產的比重,主要鎖定亞太區的香港、上海等一線城市。
商仲表示,第四季除商用不動產市場急凍外,土地交易市場也沒有第三季活絡,尤其是建商購地的動作似乎轉趨保守,加上土地標售也紛撤標,均顯示整體商用不動產市場陷入低迷狀態。
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筆者觀點:
第 2 條 | | 法律得定名為法、律、條例或通則。
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第 3 條 | | 各機關發布之命令,得依其性質,稱規程、規則、細則、辦法、綱要、標
準或準則。
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依照中央法規標準法,就是上述條文,法律、命令是什麼名稱有一定的規定,
而這次金管會以「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」
並立即在11/19日生效,這個不是法律也不是命令的東西引起了不小的爭議,
新八條指得是下列八條:
投資報酬率2.875%
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為提升保險業者辦理不動產投資之資金運用效率及資產之合理配置,修正不動產年化收益率以不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加1.5%為準,依此計算101年11月之標準為2.875%
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不得提高租金
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為強化保險業資金運用效益,增訂取得達可用狀態之不動產,以取得時已符合即時利用並有收益標準者為限等規定
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標的物
五年內不得移轉
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為使保險業不動產投資配合長期負債之性質,使保險業能審慎從事不動產投資,明定保險業取得後達可用狀態之不動產五年內不得轉移所有權之規定,但符合一定條件並報經主管機關核准者不在此限
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素地
五年內興建完工
十年內不得轉售
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考量素地投資風險性質與一般商用不動產有異,除現行就開工及申請建造之時程規範外,增列投資素地其他應符合之條件,包括「投資前應取得可符合即時利用並有收益標準之承租意向書或其他可資證明未來規劃可符合即時利用並有收益標準之文件」、「應按取得時規劃之時程確實辦理開發,最長應於取得日起五年內興建完工並符合即時利用並有收益標準」及「取得日起十年內不得移轉所有權,但符合一定條件並報經主管機關核准者不在此限」等規範
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若配合公共建設
地上權開發案不受限
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為引導保險業資金投入公共建設,且考量地上權有一定之使用期間,與一般不動產性質不同,爰增訂針對配合政府公共建設目的且主辦機關已有規定開發時程之地上權案件,不適用前開投資素地之時程條件規範,並應於取得地上權後十日內檢具開發計畫等文件向本會辦理專案報核即時利用期限
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不動產投資案董事會
須逐案授權
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為強化保險業從事不動產投資之內部控制制度,並使董事會能審慎評估不動產投資之適法性、合理性等,增訂保險業從事不動產投資,應逐案提報董事會通過,及自有資本與風險資本比率達200%以上者,在一定金額(三億元)以下免提報董事會之但書規定
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投資轉自用後
五年內同樣不得移轉
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為使保險業不動產運用更為審慎,並配合上開投資用不動產出售期間之限制,增訂保險業將投資用不動產轉列為自用不動產,不得於轉列後五年內轉移所有權之規定,但符合一定條件並報經主管機關核准者不在此限
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不得投資預售屋
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增訂保險業不得投資從事尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的物(預售屋)之投資
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從這個地方可以看到,金管會在震怒後,所做出的行政指導,
猜測根本沒有跟財政部、經濟部、內政部做一個討論,
這個急就章出來的東西,想要限制壽險的資金,所以報上以「打房入股」的角度來報,
一般都知道,所謂的保險,是以眾人可能遇到的同類型風險,而集合眾人的資金,
一旦於風險發生時,得能以此來承受風險,
所以保險,從字面上來看,當然要「保」障風「險」!
一般大家都知道的,股票是屬於高風險產品,而不動產是屬於低風險產品,
所以比例上,以保險的性質,持有低風險的比例宜高於高風險者,
現今的時局,當然,筆者並非經濟學大師,
但歐債風暴未解,美國財政懸崖未妥之下,
引領資金進入高風險之股市,若一旦產生虧損的話,
政府的四大基金前例不遠,政府要抗下這個,都要東想西想,
那民間保險呢? 現今的利差讓保險公司的生存更加的不易,
而且限制眾多也讓保險的操作不易,
雖然每年的保費收入有二兆之多,但扣掉稅、人員的薪獎、租金等等,
還剩多少,而我們的保費與賠償金額的不成比例已非新聞,
一旦風險產生而要給付的時候,後果不堪設想,
且戰後嬰兒潮的各式請領,已然造成各式保險的風險,
這也不是一天兩天的事了,政府在做這些措施的時候,
真的是不能不三思,若單純的歸於民意,則民眾對這些訊息的了解,
是否深入,才是一個最重要的關鍵啊!!