放牛班的老頑童 "Don't take your life too serious. You will never get rid of it alive!" 有人當面告訴我 "眾人皆醉你獨醒 你最危險" 也有人安慰我 "外面都知道你很清" 但是 我最喜歡 "我們都喜歡你的個性 身體一定要顧"

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前一陣子 看到MINNESOTA 的朋友分享一張70's年代的老照片 那是一個連鎖超市 Red Owl 的外觀與停車場.

Red Owl 是早期 美國中西部規模算是蠻大的連鎖超市  於1927年左右在Rochester, Minnesot 成立第一家 到1970's 達到四百多家連鎖店 遍佈 Michigan, Wisconsin, Minnesota, Iowa, and North and South Dakota. 算是區域型的連鎖超市 提供周遭鄰里社區居民的日常所需 類似台灣現今的家樂福超市 但是超市規模大上兩三倍 甚至會成為小型shopping mall 的 anchor store. 我剛到MINNESOTA讀書時 有時候周二會開一段距離去一家最近的 RED OWL 閒逛 為了是看一元美金的二輪電影 (僅限周二下午) 散場後 順便在mall裡吃WENDY的SUPER BAR. 得 度過一個愉快的星期二下午.

每次去 停車場總是停了 1/3~1/2 的車位 購物者從一般家庭主婦到中老年的銀髮族 購物車上的物品不會像我們在COSTCO所看到的那樣滿載 通常都是牛奶 幾樣蔬果 肉類 些很普通的一般日用品 一看就知道應該是每天來逛逛 採買足夠當天所需 不是WEEKLY SHOPPING 那種 (通常 一般上班族家庭與學生 都是一周採買一次) 不需要囤積 有需要隨時可以來 可見這個連鎖超市對附近居民所提供的生活便利性與重要性!

Bloomington 市政府在1986與專門開發經營超大型購物中心的建商簽署一份開發同意書 閒置很久的 VIKINGS 的主場  Met Stadium 與周遭附屬的一大片停車場 改建為超大型購物中心 Mall of America.

這對市政府與州政府都是一件值得雀躍的大型土地開發計畫. 但是 對於地方的商業與企業團體來說 可就不見得是好事!

1989的SPRING 我正在修一門不管你想走哪個領域 只要是地理相關科系 甚至MBA 都會去修的選修課 傳奇教授 Dr. John R. Borchert 所開的 Land Use Planning. 那門課從理論到實務 探討都市土地利用的規劃與開發 每年得期末作業都是分組探討 Twin Cities 一些成功與佈成功的都市開發或是都市更新的計畫. 

課堂中 Dr. John R. Borchert 當然會提到 Mall of America 這個 mega mall以及可能的衝擊. 印象最深刻的是當他提到對Twin Cities Metro 的影響時 他說對整體是個正面的 但是對於小規模的商圈 會是一個大屠殺 理由是 在一個總人口數兩百多萬人的metro area 設立一個計畫營運人口是兩百萬人的超大型購物中心 裡面從超商 精品店 餐廳 電影院 夜總會 外加全美十大百貨公司的前四大分別進駐四個角落成為 anchor stores (一般的購物中心通常只會有一家anchor store 最多兩家)  可以想見 對於小型購物中心的衝擊會有多大 到時候肯定是哀鴻遍野.
果然 1992年八月 正式營運後 Twin Cities metro area 內的小型購物中心倒了一堆 沒倒的 生意大不如前. 我最常逛的 Rosedale 就差點倒了 停車場除了特殊shopping days 到處都是空位.

Red Owl 就是那場商業災難的casualties之一 我畢業時 幾乎全收 我常去的那家 第一年就關門!

這結果是當年Bloomington 市政府做決定時所沒想到的 事實上 受益最大的就是 Bloomington 市政府 因為靠近MSP國際機場 不容易吸引投資者 加上 VIKINGS 從   Met Stadium 搬到 MINNEAPOLIS DOWNTOWN旁的 METRO DOME 那一大片土地一直閒置 

MALL OF AMERICA 給Bloomington 市政府帶來翻身的機會 附近的商場 國際觀光大飯店 甚至office park, industry park 不斷推出.

每年有將近40 millions 的遊客到這個購物中心 其中 80% 來自中西部周遭的幾個周 包括 Minnesota, Wiscosin, Iowa, Nebraska, the Dakotas, Illinois 以及 Ohio.

這個數字 40 millions 遠遠超過所有可得主題樂園 休閒度假區 觀光勝地! 對市政府與州政府 的確是的金雞母 但是 對於那些原本服務地區型的小型購物中心 超級市場 卻是一個災難 對那些原本依賴小型超市的居民 尤其是銀髮族 現在得開車到更遠的大型購物中心採購 而且不再是有需要再去 得一次購足一周所需.

誰是贏家 誰是輸家 不用我說也知道!