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2011-09-01 22:54:24| 人氣403| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

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有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

文章提供/住展雜誌

一般人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?

首先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等七至十年。

大家想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。

然後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

自住屋難獲利

其次,由小而大的購買行為,通常會捨不得與自住行為區分,也就是說,投資人所買的房屋可能大多用來自住,自住的房屋是無法投資獲利的!

因為即使房屋愈換愈大,但當想將最大坪數房屋出售時,常會捨不得,因為想到如果房屋被賣了,自己就沒有房屋可以居住,子女就會無家可歸,於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋,自然也不易從房地產投資中獲利,而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解,「自住」和「投資」是兩件事,如果想要「自住」,依照自己經濟能力由小而大,一生做個「快樂屋奴」,是沒有問題的。

但如果想要投資獲利,則必需和自住的房屋分開,要由大而小,因為,如果先買一戶大坪數的房屋,等到一次景氣(也許七至十年)來時,即可將房屋出手獲利。此時,可有二種作法。一是手中握好現金,等房屋跌價後,再進場購買,則可安穩將獲利落袋(先售後買法);另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋,則可馬上實現獲利(以大換小法)。

率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法,則房屋雖然即使愈買愈小,但每次的景氣(七至十年)都會為自己帶來獲利的機會,在有生之年,至少可以賺取三至四次,甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法,我要再提醒一次,如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢,則有錢就不會是只有少數人的專利。

購屋錯誤二有錢人不會先買郊區,後買市區

依一般人依直覺思考購屋,總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區,後買市區,最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了,買不起,只好先買台北縣(甚至更偏遠的地方)!」就投資的角度而言,這是一種風險極大的錯誤,為什麼呢?

因為郊區通常是區位較差的地方,我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位!區位!區位!」意思是說,寧願不要投資,也千萬不要購買區位不好的房屋,「只要台北一張床,不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性,而郊區就代表了區位的不佳。

區位不佳就代表了未來增值空間有限,風險卻很大。由過去幾十年的經驗,我們可以看到許多郊區的房屋,在每一次的景氣時,大量築「夢」,讓許多無經驗的投資者與首購族,因為價格便宜,歡天喜地的購買,後來卻多遭套牢,遭到價格被腰斬,甚至再腰斬的命運。

每一個人都知道,當景氣來臨時,是郊區房屋的漲幅大?還是市區的漲幅大?當然是市區的!那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢?

同樣的例子,有許多新開發區的房屋,其價格雖然較市區便宜,但其情況卻亦相同,即使該區域有增值潛力,大多也已經反映在價格之上(超漲),要等到真正投資獲利,至少都是十年以後的事了。

更可怕的是,所築的「夢」如果發生變化,例如該開的捷運不開了,該蓋的學校不蓋了,該有的設施不建了,就會產生極大的跌價風險。

根據過去的經驗,一個新開發區的成熟時間,幾乎沒有少於十年的,例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發,經過十年仍是荒草一片。 依此經驗,大直及南港重劃區,沒有再十年是無法成熟的。因此,如果想要投資房地產獲利,千萬不要因自己經濟能力的考量,而先投資郊區,後投資市區。

購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋,後買預售屋

一般人依直覺思考購屋,總認為購買中古屋(或成屋)因為看得到,而且價格通常也比預售屋低,所以安心購買。其實根據房地產投資的角度,中古屋是比較不具備有投資獲利機會的,為什麼呢?

首先,中古屋所購買的是「現貨」,是一種以大賺小的投資模式,也就是說必需先投入一大筆錢(即使部分是銀行融資),然後坐等增值。

依上述的經驗,每次景氣的時間大都要七至十年,所以在如此漫長的等待期中,每一天都必須支付機會成本(opportunity cost),即使有人會說,中間會有租金收入,扣掉利息,至少應該還會有些賺頭。

但如果投資人真正拿計算機打打,目前市場上的中古屋,不論是何種產品,其租金收入通常在三%至五%之間,而銀行利息就要付出約二%至三%(甚至更高),如果再加上租金所得稅,以及房屋稅、地價稅,以及各種維護費用,即使不算折舊都不一定會賺錢,這些成本都還不包含如果遇到不良的租客,欠租或賴租,以及客戶更換中所造成的空置期損失,如果真正細算,獲利其實是極低的(有些甚至還貼上機會成本的損失)。

預售屋潛力佳

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台長: 詹翔霖副教授0955268997
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全站分類: 教育學習(進修、留學、學術研究、教育概況) | 個人分類: 雜誌閱讀 |
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