【取自 住展雜誌10月號/ 專題報導P28-30張總訪談】
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老屋重建能一戶換二戶？最好是有你想的這麼香啦～尤其近年工程成本翻倍漲，該如何選適合你的重建之路。
文章引用來源：【住展雜誌482期 / 2022年10月號 P28-30張總訪談】
危老重建 先決定自建否 安信建經總經理張峰榮則提醒這些有老屋想尋求重建的地主們，事實上有很多種選擇方式，有些方式是複合式的，而危老重建可分為合建、委建、或是自建
首先地主要先決定是否採自建。若不自建可選擇與跟建商合建，地主出土地，建商出資金去合作。選擇委建，資金由地主出，建商或營造廠負責興建過程中所有庶務。
張峰榮指出，合建、委建、自建最大的差異在於主導權。合建，主導權在建商，採合建分售或是分屋，通常在簽訂合約前，建商會盡量滿足地主需求，一旦簽約後，主導權跟規劃設計，以及市場的變動調整，幾乎都由建商做控管，即便中間出現什麼風險，建商也不會告訴地主，只想盡快如期完工就好。
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若選擇委建，地主自己找建商、營造廠，自己發包，由他們代為執行，資金由地主出，委託興建的建商負責所有庶務，但主導權還在地主身上。選擇自建，可由地主自己監督管理，或透過全案管理或是建經公司去代為執行，不管選擇哪一種管理方式，主導權都落在地主，而找全案管理合作，對方則會提供專業的建議和協助，以及過程中間的監督等服務。
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全案管理 主導仍是地主
合建的好處就是地主不用從口袋裡掏錢出來，主要找到一個優良的建商，有信用的，會如期如質的完成。委建的好處，如前述由地主出資，資產在未來加工完成之後，百分之百都由地主享有，不管是加工之後產生任何利益，或是資產被放大之後，轉售出去的利益，都歸地主所有，不過地主選擇委建則需支付建商一筆委建管理費，市場收費標準約五至一五％左右。
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而透過全案管理合作的好處，除了上述所有資產產生的價值增值，以及政府所給的容積都歸地主所有外，地主只需等著做決策，由專業的全案管理團隊去處理所有興建過程當中的大小庶務即可。
至於選擇自建由地主自行監督管理的，張峰榮說絕大部分的地主，即便之前有涉獵到不動產開發，實務上地主對於整個過程的相關庶務，幾乎都不清楚，最怕遇到知道一點皮毛，就認為可以自行處理的地主。
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尤其是現行的新法規多如牛毛，例如危老建築給予的獎勵很多都是額外新增的，包括耐震、綠建築、智慧建築等，這些都與以前的法令差距極大，需要很多專業的協力廠商配合才能完成，且需有適當人脈跟經驗去做統整，地主若願意花一點費用跟全案管理公司合作，在執行過程中較能規避風險。
二○一七年危老條例頒布以來，起初銀行貸款配合狀態差，即便有政府頒布的鼓勵方案，但沒有銀行在積極推動，使得效果不彰，直到近兩、三年來，一開始有土地銀行帶頭，第一銀行也跟進，發展至今，像是華南銀行、合作金庫等紛紛開始支持危老地主自改建案的融資，銀行開始知道如何與地主溝通，調整對地主的授信方式，去符合他們的需求。
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再加上政府近期的鼓勵方案，將都更及危老案，排除在銀行放款的一定比例之外，銀行法第七二條之二規範「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」因此銀行在不計算該核定額度範圍之內的情形下，更願意積極去爭取都更與危老的融資。
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組織公司 自建融資好貸
最後，通常一宗重建案，地主少說十來位左右，甚至二、三十位的也有，像這樣的案件跟銀行融資難度相當高，因為銀行要針對每一個人，分別授信給予額度，同時要做一定程度管控，不能讓任何一個地主在過程中，突然說不蓋不付錢。
張峰榮建議倘若地主們有心要一起合建，建議可以組織一家公司，來跟銀行借錢，用土地做擔保即可，如此相對單純，而且還有另一個好處，在興建過程當中若有意見相左，無法和議的情形發生時，可藉由公司法的決策方式來做決定，如此較能加速執行效率及規避因決策上的延宕，所帶來之風險。
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