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2012年2月7日上午9：30，深圳市政府新聞發佈廳舉行《深圳市城市更新辦法實施細則》新聞發佈會，深圳市規劃國土委副主任薛峰與深圳市城市更新辦公室副主任譚權對《實施細則》的相關出臺背景及重點內容向媒體和公眾作瞭重點解讀。會上，薛峰及譚權就記者所提出的問題也做瞭回應。
　　
　　針對城市更新進程問題，譚權指出，不管是在計劃方面還是在規劃審批方面，都已經做瞭整合簡化，特別在行政審批方面，按照行政許可有關要求，對城市更新所涉及大多數事項全部進行縮減，和以前相比基本縮減瞭一半。
　　
　　針對城市更新面臨的拆遷和補償問題，譚權指出，政府一貫鼓勵市場運行，重視由權利人以達成協議的方式進行搬遷，此外，針對部分情形下難以推進的情況，也會對相應的房屋征收與補償條例細則進行細化，以促進相關項目的實施。
　　
　　對於更新主體的確定，譚權表示，在本次更新細則中特別做出瞭規定，明確瞭更新項目實施主體確認程序及後續的監管。他指出，特別是在城市更新拆除范圍內存在多個權利主體時，必須將房產相關權益轉移到單一主體上，再由單一主體進行項目實施。監管方面則由區政府進行把關，市政府進行後期監管落實的積極配合。
　　
　　同時，對於記者提出政府介入城市更新項目時，薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新項目實施，更多的是著重在引導政策、規劃、計劃服務方面，對於一些市場關註度不夠且關乎民生的，政府也要適當地采取一些必要的介入措施。但范圍的界定是清晰且有限的。
　　
　　　　
　　整合簡化為城市更新提速
　　
　　記者：大傢都知道深圳的土地少，二元結構有些空間、質量有待提高。但是同時我們觀察到城市更新有些項目推進速度不如人意，我瞭解有一個項目十幾年前就說要動工，可是現在還沒有真正啟動。深圳城市更新緊迫形勢已經擺在眼前瞭，如何從申報、審批、運作流程、實施主體明確等環節上面提速，這是一個重要課題，這個細則從制度上對上面一些方面有沒有具體涉及？
　　
　　譚權：政府管理部門提速，包括瞭幾個方面內容，一個是在計劃方面，原來分兩個層面，一個是規劃制定計劃，一個實施計劃，這次整合簡化成一個計劃。為瞭提高效率，原來每年一個批次，年底做計劃報批準，第二年實施。這次在2011年動態申報，任何時間申報主體都可以向主管部門申報。基本做到隨時受理。第二，規劃審批方面。以前包括向區政府、市規劃主管部門兩個層級申報規劃。這次考慮到實施效率需要，我們把這兩個合並，由市規劃主管部門一傢申請，由他同步征求區政府意見。還有一個比較重要的，在行政審批方面，按照行政許可有關要求，對城市更新所涉及大多數事項全部進行縮減，和以前相比基本縮減瞭一半。另外我們在政府部門之間就相關工作職能明確劃分，特別是市級層面、區級層面，分工明確後有利於提高效能。
　　
　　對於開發主體來說，一個是希望開發主體一定要在區政府城市更新部門支持和監管下開展前期工作，將前期工作做得比較紮實，有利於今後工作提速。對於實施過程中存在的拆遷有關問題，我們今後也會制定相應管理規定進行解決，促進相關項目實施。
　　
　　記者：深圳其實很多的違法建築，大部分就是因為單棟、零星的房子，已經用瞭很多年，那些村民自行拆除，那這些單獨的，不能納入城市更新的項目，有沒有什麼樣的出路來處理？另外，城市更新最大阻礙是拆遷和補償，對這塊我們細則也沒有特別很詳細的規定，會不會有什麼東西來彌補這一塊，比如中心區怎麼一個價格范圍，回遷什麼價格范圍，會不會有一個更明確的細則？
　　
　　譚權：城市更新倡導的是成片地區的改造。當然，對於零散危房改造我們也予以瞭關註，目前我們委正在制定針對單棟零散危房拆除重建規劃管理辦法，這裡面有一套明確的流程，辦法出臺後，今後零散危房報建、產權註銷、登記會有一個新的程序，目前正在征求相關部門的意見。
　　
　　第二，由於深圳市鼓勵市場運行，我們也非常重視由權利人以達成協議方式完成搬遷。同時，國有土地上房屋征收與補償條例出臺後，針對有些部分情形下難以推進的情況，目前我們深圳市正在對國有土地上房屋征收與補償條例細則進行細化，市裡有關部門正在制定規定。
　　
　　加強實施主體及更新進程監管
　　
　　記者：《實施細則》當中第46條提到舊住宅區改造要業主公開選擇市場主體，49條提出由區政府職能部門對實施主體資格進行確認，我想問這個實施主體確認背後有沒有其他條件？在後續實施過程中政府如何對項目進行相應監管？
　　
　　譚權：在我們這次城市更新細則裡面，我們特別對更新主體作瞭規定，重點明確瞭更新項目實施主體確認程序以及後續監管。實施主體主要包含針對城市更新拆除范圍內可能會存在多個權利主體，我們必須形成一個單一主體才能開展下一步運作。具體方式上，比如權利主體通過房地產作價入股方式或者成立公司或者與開發主體要簽訂搬遷補償協議。或者對權利主體所有房產進行收購，主要目的是將房產相關權益轉移到單一主體上，由單一主體進行項目實施。
　　
　　相關監管方面，規定必須由區政府更新職能部門對主體資格確認。充分發揮區政府在一進一出的把關作用，申報項目階段，項目符合方向等問題，由區政府把關。而重點的項目實施監管方式就是通過區政府和實施主體簽訂項目監管協議方式落實。比如要向政府提供公益項目用地，保障性住房，還有搬遷安置協議，除瞭區政府在實施監管裡面，市政府相關部門也要作積極配合，比如項目建成後，進行驗收、房地產預售的時候必須做到相應監管內容要落實，比如該移交的應當移交，該建成的應當建成。
　　
　　市場運行與政府引導同行
　　
　　記者：政府實施的主要出發點是什麼？以前辦法沒有談到這一點。政府實施主要包括哪幾個方面？哪幾個情況？第71條說因拆遷談判兩年未完成的項目，由政府優先納入，是不是兩年談不下去，政府就收回來，如果談瞭兩年政府不收的情況，發展商的這個項目怎麼辦？
　　
　　薛峰：現在為什麼政府有些方面適當介入呢？主要是兩方面原因，一方面根據城市發展，我們一些重點城市發展地區，但是在市場選擇和判斷來講，並沒有納入優先考慮范圍，實際上原特區內的四個區主要是羅湖、福田、南山，還有寶安、龍崗兩區中心地帶仍然是城市更新熱點地區。但是政府隨著新區開發，但是市場沒有太多更新熱情，但政府又要把這部分空間挖掘出來，那麼適當地政府要主動介入，這是配合重點地區推進而來的。第二，它可能不是城市發展的重大舉措，但是出於民生考慮，政府也應當有些介入。總的講，政府主要力量不是介入城市更新項目實施，還是引導政策、規劃、計劃服務這塊，如果有一些硬的骨頭必須要啃，而市場又關註度不夠，適當地政府也要采取一些必要的介入措施。范圍會界定的比較清晰，而且是非常有限的。
　　
　　拆除重建類項目，如果更新單元規劃都已經批準瞭，就意味著更新項目是完全成立的。批準瞭兩年過後，因為搬遷談判等等，而且沒有實施主體對它進行改造。這個時候經過綜合判斷，確有實施的必要性和緊迫性，出於安全、環境配套的考慮，如果符合相關規定的，可以優先納入，政府可以優先介入。實際上是這個意思。如果規劃批瞭兩年後，還是沒有人願意幹，還是推不動，而且經過判斷你也沒有存在安全問題，那就說明條件不成熟，那就可以再放一放。
　　
　　市規劃國土委薛峰副主任介紹《實施細則》的出臺背景、著眼點及主要創新點
　　
　　薛峰：剛剛過去的2011年，是我市城市更新工作深入推進、成果豐碩的一年。按照省市工作部署，我市將城市更新作為促進城市轉型，提升城市發展質量的重要抓手，積極主動、紮實有效地推進瞭各項工作。去年一年全年形成城市更新單元計劃五批次；完成47項更新單元規劃審批；新開工更新項目24個，全年累計完成項目投資68億元；落實瞭包括6000套保障性住房在內的一大批公益性項目和公共服務設施；去年在廣東省"三舊"改造工作考核中，深圳市榮獲全省唯一的一等獎，全市城市更新已進入瞭加速推進階段。
　　
　　許勤市長在今年的政府工作報告中指出，"要以城市更新釋放發展空間，推動城市發展由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變"，對城市更新工作寄予厚望。今年1月21日，市政府以2012年1號文的形式正式發佈瞭《深圳市城市更新辦法實施細則》，更體現瞭市委市政府對城市更新工作高度重視，鼓舞瞭全市更新工作的幹勁。今天，借新聞發佈會的機會，我先向大傢介紹一下《實施細則》出臺的背景和主要創新點。
　　
　　一、《實施細則》出臺的背景
　　
　　2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》正式施行之後，我市又相繼出臺瞭一系列配套政策，比如《關於深入推進城市更新工作的意見》、《深圳市城市更新提速專項行動計劃》等重要文件，以及《拆除重建類城市更新項目操作基本程序（試行）》、《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》、《城市更新單元規劃審批操作規則》、《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規定》等配套文件，通過配套文件的規定，形成瞭較為系統的的城市更新政策體系，對促進和規范全市城市更新工作發揮瞭重要作用。這些配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新辦法》後出臺的，《實施細則》作為《更新辦法》的配套性規定，重在對《更新辦法》的規定進行細化和補充，其出臺背景主要包括：
　　
　　一是從加強更新工作規范性和提高操作性的角度，需要對《更新辦法》中已有的規定進行明確和細化，優化辦事程序，規范操作流程，提高辦事效率。
　　
　　二是針對實施中發現的新情況、新問題，對《更新辦法》未規定事項作出補充規定，推動實際問題的解決。
　　
　　三是與國傢新出臺的國有土地上房屋征收與補償條例、市政府關於深入推進城市更新工作的意見等相關法規和文件保持銜接。
　　
　　在《實施細則》的起草過程中，我委會同市法制辦通過部門意見征求、在網站上公開征求意見、召開座談會等方式廣泛聽取社會各界的意見，並在《實施細則》的成果中充分吸納瞭大傢的意見，保障瞭《細則》制定的科學性。
　　
　　二、關於《實施細則》的主要創新
　　
　　《實施細則》體現瞭以下五方面的創新：
　　
　　（一）保障公共利益，實現多方共贏。將社會公益放在第一位，要求城市更新項目，尤其是拆除重建類項目通過用地貢獻、拆遷責任捆綁、保障性住房配套等多種方式承擔社會責任，發揮城市更新對城市整體品質提升的積極作用。
　　
　　（二）縮短工作時限，加強進度監管。《實施細則》建立瞭項目推進的"倒逼"機制，一方面大幅縮短政府相關部門的審批時限；另一方面在土地及建築物信息核查、規劃編制、實施主體確認等階段，對市場主體提出瞭推進時限要求體現瞭高效行政與市場效率的要求。《實施細則》一方面對市區兩級政府流程作瞭明確界定，另外在審批時限上大幅壓縮，基本上5個工作日、10個工作日、20個工作日這麼一個界定。還有一個比較新的，以前我們是對政府提出要求，對市場主體沒有提出要求，但是現在也提出要求。因為我們發現一個情況，大傢在立項的時候很積極，但是一旦納入計劃盤子後，推進過程中參差不齊，有些推的特別快，有些就放在那裡不動，實事求是講，這兩年經濟形勢有一些困難，包括國內國外局部的金融危機也有一些影響，但是不管怎麼說城市更新要推進應該是社會各界共同推進，不能開發主體，把項目納入政府盤子，放著一直不動，那也是不行，所以《實施細則》對這方面也作出瞭要求。
　　
　　（三）強化公眾參與，實現規范操作。通過城市更新意願征集、城市更新單元規劃公示、已批準計劃與規劃的公告、征求利害關系人意見等多種形式，在各個環節實現城市更新的公眾參與，保障權利人的知情權、參與權。城市更新經過這兩年的操作，我們也是感覺到實際上相對以前我們其他的規劃來講，在公眾參與這塊確實比較深入，一個更新項目從頭到尾公眾都可以參與，這次《實施細則》基本上在好幾個環節明確界定瞭公眾怎麼參與，每個階段怎麼參與、什麼方式參與，應該說《實施細則》做得是比較細的。
　　
　　（四）堅持市場運行，強化政府引導。《實施細則》還有一個特點，區分項目類型選擇最合理的推進模式，並明確相應的政府定位和管理深度。《實施細則》裡，我們更新是三種類型，綜合政治、功能改變、拆除重建，可能大傢比較熟悉的是拆除重建這一類，實際上綜合整治這些年很多項目是通過綜合整治和功能改變推進的。《更新辦法》也是作瞭一些不同的規定。在堅持"市場運行"原則的基礎上，對於單純依靠市場力量難以有效推進的項目，適度加大政府組織實施的力度。這塊也是這次《實施細則》相對《更新辦法》又作瞭補充規定，比如說一些非常難啃的骨頭，可是存在安全隱患或者環境問題、功能不適合發展要求，但是市場又不太感興趣，但是從提升城市整體功能，從改善民生角度，在這塊是不是政府可以有所作為呢？我們也留瞭一個開口，加大政府組織實施的力度。
　　
　　（五）明確部門分工，實現管理下沉。現在我們和市區兩級的分工非常明確瞭，市級層面主要負責政策制定、計劃和規劃的整體統籌，區級層面主要負責項目實施與監管。包括項目實施主體的選擇，這也是非常重要的一項工作，基本上都落在區裡，所以這塊應該說通過《實施細則》的發佈，以後不太可能出現不知道這件事去哪裡辦，應該是很清楚瞭，這是我們《實施細則》第五點。
　　
　　通過這五點介紹，相信大傢可以初步瞭解我們《實施細則》對《更新辦法》是在哪些方面做瞭進一步深化、細化、補充和完善。
　　
　　今年是深圳十二五規劃實施的關鍵年、奮鬥年、加速年，城市更新工作也是如此。隨著《實施細則》的頒佈施行，我們還將通過《更新單元計劃申報指引》的修訂、信息監管平臺的建立等舉措，形成保障執行體系，確保《實施細則》的有效實施。同時在總結實踐經驗和政策實施效果的基礎上，進一步推進政策創新工作，推動全市城市更新工作再上新臺階，向全市人民交出一份滿意的答卷。謝謝大傢！
　　
　　城市更新辦譚權副主任解讀《實施細則》主要內容
　　
　　譚權：我從以下七個方面對《實施細則》內容進行解讀。
　　
　　一、關於《實施細則》的定位
　　
　　《更新辦法》總共七章51條，這次《實施細則》內容非常詳實，總共七章77條，31頁。實際上這是對《更新辦法》非常全面的細化。《實施細則》是不是對城市更新的政策作出瞭重大突破。從《實施細則》定位來看，並不是這樣，重點是《更新辦法》一個配套文件，重點對《更新辦法》內容進行細化、深化。重點是按照城市更新三種類型，在操作過程中適用范圍、操作程序等內容進行細化。
　　
　　政策導向上，細則仍然延續瞭我市綜合整治、功能改變、拆除重建三種模式並舉方式，大力推進城中村、舊工業區改造、積極推進舊商業區改造，穩步推進舊住宅區改造。
　　
　　二、關於計劃管理
　　
　　第一，對於拆除重建類城市更新，《實施細則》吸納瞭《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》確立的城市更新單元劃定的技術要求和規范，其中比較重要的幾項有：
　　
　　城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大於10000平方米；
　　
　　城市更新單元內可供無償移交給政府，用於建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大於3000平方米且不小於拆除范圍用地面積的15%；
　　
　　全市土地整備規劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區范圍內不劃定城市更新單元；
　　
　　原特區內的福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元，鼓勵其他各區參照執行。
　　
　　第二，對於拆除重建類城市更新，《實施細則》對計劃申報細化瞭相關要求。主要包括三個方面：首先，為瞭提高效率。為簡化計劃體系，實現重心下放，《實施細則》將"城市更新單元規劃制定計劃"與"項目實施計劃"兩層次的計劃體系簡化成為一個層次，取消瞭"項目實施計劃"的表述，並將"城市更新單元規劃制定計劃"的名稱簡化為"更新單元計劃"。調整之後，更新單元計劃實行一次申報和常態申報，符合條件時可隨時向有關部門進行申報，及時納入計劃，不受總量限制和年度批次限制。對於規劃已批、具備一定實施條件的項目，由各區政府直接組織制定實施方案並組織、協調實施方案的落實，視為已納入原有"項目實施計劃"。
　　
　　其次，為統一申報口徑，《實施細則》明確，市、區政府相關部門作為計劃申報主體的，直接向市規劃國土部門進行申報；其他單位作為申報主體的，向區城市更新職能部門提交申報材料。
　　
　　再次，為強化計劃的時效，《實施細則》規定，在更新單元計劃公告之日起一年內未完成土地及建築物信息核查和城市更新單元規劃報批工作的，主管部門可按照有關程序進行計劃清理，將該城市更新單元調出計劃。
　　
　　三、關於城市更新單元規劃
　　
　　第一，根據《實施細則》，城市更新單元計劃經批準後，在城市更新單元規劃編制之前，計劃申報主體應當向主管部門申請對城市更新單元范圍內的土地及建築物信息進行核查、匯總。城市更新單元內土地和建築物需完善手續的，應當盡快按照相關程序加以完善。
　　
　　第二，為簡化程序，提高效率，計劃申報主體在編制完成城市更新單元規劃後，直接報送規劃國土主管部門進行審批，由規劃國土部門征求相關部門意見。
　　
　　四、關於實施主體和項目監管
　　
　　第一，《實施細則》規定，城市更新單元內項目拆除范圍內存在多個權利主體的，隻有當所有權利主體通過以房地產作價入股成立或加入公司、簽訂搬遷補償安置協議、房地產收購等方式將房地產的相關權益轉移到同一主體，形成單一主體後，方可由該單一主體向區城市更新職能部門申請進行實施主體確認。隻有經確認的實施主體才能辦理相關規劃、用地、建設等手續並實施項目開發建設。項目未形成單一主體的，不具備供地條件，將無法實施。
　　
　　第二，《實施細則》明確，在項目實施主體形成之後，由區政府城市更新職能部門對實施主體資格進行確認，並與之簽訂項目實施監管協議，明確實施主體應當承擔的用地移交、搬遷補償安置等義務，以及相應的監管措施。此外，在項目建成後的規劃驗收和房地產申請預售階段，相關部門也將對上述義務的履行情況進行審核。
　　
　　五、關於舊住宅區改造模式
　　
　　對於舊住宅區改造，2011年《深圳市城市更新提速專項行動計劃》已經進行瞭相關規范，目前基層反映規范效果明顯。《實施細則》延續瞭這一規定，以舊住宅區為主的城市更新單元，應當由區政府組織開展現狀調研、城市更新單元擬訂、意願征集、可行性分析等工作，由區城市更新職能部門進行計劃申報；在城市更新單元規劃經批準後，由區政府組織制定搬遷補償安置指導方案和公開招標方案，經占建築物總面積90%以上且占總數量90%以上的業主同意後，公開選擇市場主體。市場主體與所有業主簽訂搬遷補償安置協議後，方可形成單一主體。
　　
　　按照這一規定，全市舊住宅區將優先通過綜合整治等方式改善居住環境，對於環境非常惡劣、配套設施極其缺乏確需進行拆除重建的，應當由區政府及其相關部門組織開展前期工作，不再允許開發商自發進駐小區設立各類"改造辦公室"、私自發佈公告、進行意願征集、簽訂改造補償協議等，計劃受理單位也不再受理市場主體上報的舊住宅區改造申請。
　　
　　六、關於政府組織實施類城市更新項目
　　
　　2011年1月21日，國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》正式實施。為適應國傢這一最新規定，同時也創新解決城市更新項目的拆遷難題，《實施細則》在《更新辦法》的基礎上，進一步細化瞭政府征收、政府收購兩類政府組織實施類項目的適用情形及程序。其中，政府征收的范圍是危房集中、基礎設施落後的區域，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》辦理；政府收購有直接補償、委托市場主體進行補償、通過捆綁招拍掛方式進行利益分成等三種模式。對於基於城市規劃需要政府強力推進的項目以及由市場開展搬遷談判陷入僵局的項目，在綜合判斷其必要性和可行性後，政府可以決定是否組織實施。
　　
　　七、關於綜合整治類城市更新
　　
　　為貫徹低碳、綠色的更新理念，《實施細則》細化並嚴格限定瞭可以申請進行拆除重建的情形，要求優先通過綜合整治、功能改變等不涉及整體拆建的方式進行城市更新，並將綜合整治的范圍由單一的城中村擴展到各類舊區。
　　
　　按照市政府的部署，《實施細則》規定，市一級層面由市城管部門組織、協調、指導和督促全市綜合整治類城市更新工作，並牽頭制定細化的操作政策；區一級層面由各區政府負責組織實施本轄區內的綜合整治類項目，安排與市級建設資金對等的區級建設資金。