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2006-04-18 20:24:24| 人氣660| 回應6 | 上一篇 | 下一篇

建築設計與房地產行銷

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我一向都很「尊重」房地產行銷人員,因為他們站在市場第一線,掌握房地產供需脈動。

不過,這一點,今天被我的業主給推翻了。
他說,建築師應該「堅持」一點。
言下之意,當初我的不夠堅持,害他銷售不好。

當初,我提出一套適合鄉下的住宅產品,被業主的銷售部經理以「老套」推翻。我建議分二期推案,經理說我太「保守」了,成不了大業。

結果呢?不用說了,太前衛的設計,在鄉下不討喜。一次全推,幾乎沒有翻本的機會。業主推的案子銷售不好,建築師多少都會沾到一點陰霾。

當初我沒有堅持自己的設計理念,也是想看看這位銷售部經理是不是真有兩把刷子。事實證明他錯,但我也不敢說我對。
因為台灣的(預售屋)房地產,誰料的準?

台長: 夷希微
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全站分類: 藝術設計(手創、設計、室內空間、裝潢)

在房地產的行銷上
以中古屋的市場...也是我目前的做的工作
建築不被視為建築
那只是各商品
可以說跟DHC那類的化妝品一樣..
讓妳知道他的好
仲介人員 成為了建築師的代言人
他們懂建築嗎
我可以說他們不懂 設計原理 結構 構造....

但他們卻知道住戶要的生活是什麼?
知道環境和空間所產生的附加價值?
優秀的房仲人員 絕對不是利用了口頭技巧
而是 他讓買方知道
『建築有價 環境無價』...

建築師到底有沒有在思考人的生活空間需要什麼
就我目前看到不少案子
沒人性的空間真的不少
我要怎麼賣給我的顧客
這也是我最大阻礙....因為我連自己都無法說服
讓環境和價位成為選擇的最大因素..

仲介有許也是建築人可以實習的工作場所喔
但不能沈迷
畢竟金錢會蒙蔽對建築的理想
2007-03-27 22:28:15
版主回應
每次才在想維最近都在忙啥?維就會出現。



有一句俗話說:千金買厝,萬金買厝邊。
跟維這一句『建築有價 環境無價』有異曲同工之妙。

我們常跟學生說:把廊香教堂買回來台灣,就不是廊香教堂了,因為基地自然環境跟人文環境都不對了。

親朋好友要買房子,都會問我那個案子好不好,
我第一個問題會先問:這個區位你喜歡嗎?

我一直在找一塊地,可以住下來。
.........即便上面只是一棟鐵皮屋!
2007-03-28 00:02:18
餃子
我覺得這可能要切割成好幾個問題分別看待:

回應老師的想法,

1. 當我的老闆講&quot應該「堅持」一點&quot,
我會覺得 他可能在框我, 我會拿事實(facts or references)講故事.
相對的, 我會要他拿出他手上的事實(facts and references),
我會去 check 他故事的邏輯.

2. (1)以「老套」推翻, (2)太「保守」了,成不了大業
其實這不只是 marketing 的問題(目標客戶),
包含經濟層面的預測(利率,GDP,資金外流),
區域開發計畫的預測(誰會想到捷運不想到三峽?林口三峽還要卡死多久?),
今天聯合報又唱衰2007下半年房地產.
台灣房市 面臨泡沫化危機?
【聯合晚報/記者張家豪/台北報導】 2007.03.27 07:48 pm
http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3776901.shtml

我猜基於政治因素, 應該會倒楣到 2008 總統選完.

3. 企管有專攻商業決策領域
商業決策 always 都要面對只拿到20%的確實資料, 就要過分推論出120%的可能情形.
所以 management of uncertainty & risk 就變成策略考慮要項,
必要的時候, 還得同時採取相反的策略進行避險.
而且所有的決策都是 就事論事,
甚至所有論證過程, 及緊急備案, 都可以寫成白紙黑字(企劃案),
留待日後存查, 最後可以算出投手自責分.
董事會的所有成員, 深呼吸後看完這企劃案,
他們摸著鼻子, 都了解沒有風險就沒有驚人利潤.

They`ll appreciate you ever done everthing for that.

您一定不相信, 決策已經變成了`科學`, 手上就那麼多數據,
1. 擠出所有可靠的數據,
2. 用盡所有數據, 推論出 幾個目前顛撲不破scenario
3. 用盡各種策略避險, 並將利益最大化.

就好像按劇本這樣玩, 橋牌,梭哈, 都是這麼玩,
不確定性需要 `安全打法`(橋牌書櫃上很多這類書)

橋牌比賽如何計算分數:
你能處理這副牌, 處理的比別人好,你該拿高分.
拿到很爛的一副牌, 還能救的比別人好, 一樣拿高分.

當然, 遠雄有保險業當穩定金流, 一般公司早就再見了.
2007-03-27 23:15:57
餃子
回應`維`先生的想法,

我覺得您的分析很有道理,

建築師很像拍片導演, 找製片公司,

您提到:&quot讓環境和價位成為選擇的最大因素..&quot

這句話很有意思.

Q1是建築師沒有好好在設計上發揮環境優點呢?

Q2還是建築師沒辦法預測環境?

謝謝.
2007-03-27 23:18:17
餃子
政治和經濟不是那麼拿捉摸,
只是需要長時間學習才見成果.

我從小到大, 台灣媒體從來沒唱衰房地產,
媒體這幾年也是一片嘹亮的歌聲,
甚至國有土地高價標售,
到土地增值稅減半,
到本島準備引進賭場,
以及預售屋坐滿滿 `非顧客`
媒體以及房仲努力鼓吹不只買公寓,要買地才會賺,
慢慢回想這幾個片段,

湊起來才發現, 原來這是 Titanic 沉船前夕.

人口的鐘型曲線告訴我們, 台灣房地產,未必是好的投資標的
(比它好的投資標的還很多)
我樂見房地產跌價,

逼的那些baby boomers(戰後嬰兒潮,馬英九這年紀左右)
把錢拿出來投資年輕人成立新公司, 新產業.

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3777065.shtml
台灣經濟研究院資深產業分析師劉佩真:
&quot今年房市還有許多利多因素,尚處在高原期;但明年風險性增大,可能會往下修。&quot

2006年第四季國內不動產市場的整體投資客比重攀升到22.8%,台北市甚至首度超過30%臨界點,值得留意。利率水準預計2007年也將不會超越3.5%的水準,相對仍處於低檔,不至對房市需求造成衝擊。
2007-03-27 23:30:10
夷希微
天啊!我對餃子越來越有興趣了,不知道餃子有沒有Blog?
2007-03-28 00:04:07
我可以說 真的是房屋仲介的間諜
因為我不喜歡跟客人談買賣的事
我都一直問 什麼是你理想的住家..
看來我快被FIRE囉...

前天有一個不挑環境的客人 是我接手的
看了1-2年的別墅
從台中看到沙鹿.龍井的別墅..
問我一句 別墅都這麼不人性嗎
都是一個梯 前後各一個房間
留些地方給人二次施工
我真不知如何替建築師辯解
感覺別墅都沒變化....
價位便宜就好

目前我們公司 也像『餃子』說的一樣
房仲的黑暗期又來了
總統大選 很多人會害怕價位的游離不定...
不敢出錢買房子
「沒有國哪有家」這句話真是深植民心..

關於市場分析,去年的房地產交易中,投資客在台中就佔了60%中古屋的買賣....
也因此台中市的房地產
被炒作的很誇張..
所以某仲介公司以投資客為主打
成為台中的大贏家

在民眾心中 台灣的建築設計 越來越沒價值..
我也開始想脫離房仲 負面的感受很多
還加上我這衝不了業績的個性

今年還是拿下建築師證書吧...
2007-03-29 01:34:22
版主回應
拿下建築師證書,的確是當務之急!
2007-03-29 20:06:14
是 (若未登入"個人新聞台帳號"則看不到回覆唷!)
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