2021-02-24 11:16:22| 人氣63| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(下)

2020年發生的新冠肺炎危機,雖然仍在持續中,公寓大廈價格卻維持高檔。本篇持續探究可能的原因。

 

 

只要持續賣得出去,價格就會持續上漲

 

用地費與建築費相當於公寓大廈的「成本」,雖然大家多半會以為成本上漲多就會導致價格上漲,但決定東西的價格並不是如此單純,即使賣方想漲價,但若此價格賣不出去的話,東西就會剩下來,如果不能預期「上漲後的價格也能賣出去」,賣方是無法輕易調漲價格的。

 

也就是說,自2013年開始的新建公寓大廈價格持續上漲的背景中,有支撐即使價格上漲也能持續賣出的事物。

 

至於買方的經濟狀況是如何呢?雖然上班族的平均年薪從2012年度的408萬日圓上漲至2019年度的436萬日圓,但這約6.9%的上漲率遠不及公寓大廈價格上漲率(約32%)。2019年度的平均年薪甚至比2000年代前半還低,但當時的公寓大廈價格卻比現在便宜很多。

 

所以,從公寓大廈價格開始上漲的2013年之後,買方購買力應是追不上公寓大廈價格上漲的,但新建公寓大廈卻持續賣得出去,這是為什麼呢?

 

我想應有人知道答案,亦即「住宅貸款低利率」。從過去資料可知,雖然2012年時利率已非常低,但之後因長期景氣低迷,使得日銀自2016年開始採取負利率政策,造成住宅貸款利率更進一步下跌。

 

扣除因FLAT35制度不同(團體信用生命保險費改成含在利率內)造成的變化後,現在的固定利率比2012年低了1%以上。

 

至於機動利率方面,雖然各銀行的基本利率沒有變化,但以網路銀行為中心,實際利率折扣的競爭非常激烈,現在已是最低可至0.4%左右的空前低利率。而大型銀行雖然利率較高,若使用網路申請的話,也已下降至低於0.5%的水準。

 

可購入額提升數百萬~1千萬日圓以上的「低利率化」

 

住宅貸款的低利率化產生非常明顯之效果,公寓大廈價格上漲前的2012年時,以固定利率貸款5,000萬日圓的話,每個月須還款約17.3萬日圓;但2019年時,相同的每月還款額可貸到5,900萬日圓。

 

換句話說,因利率變低,使得購買預算可增加900萬日圓之多。若是機動利率的話,甚至可貸到6,650萬日圓,預算可多1,650萬日圓。

 

2012年至2019年的首都圏新建公寓大廈平均上漲價格為1,440萬日圓,而住宅貸款的低利率化吸收了大部分的上漲價格,所以買方在不增加自己負擔下,可購入額增加了數百萬到1千萬日圓之多。所以變成即使公寓大廈價格上漲仍賣得出,因為賣得出去所以價格持續上漲的循環。

 

買賣的基本就是,即使成本增加,若覺得會賣不出去就不會輕易調漲價格,但目前卻持續調漲。筆者認為住宅貸款利率下跌,即為近年公寓大廈價格上漲的關鍵因素。

 

目前為止,因住宅貸款利率下跌支撐住公寓大廈價格持續上漲,但因利率幾乎已沒有再下跌的餘力,所以今後難以期待因利率下降抵銷價格上漲的效果。那麼,公寓大廈價格上漲終於要停下來了嗎?

 

山下伸介

住宅文章撰者
1990年畢業於京都大學工學部,進入株式會社RECRUIT就職。2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上,後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面,並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

 

(消息來源:Nomu.com)

新聞來源 : 日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(下)

資訊來源 : 日本信義新聞快遞

台長: 信義日本

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