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【撰文／Angela；圖／好房網雜誌】

國際熱錢流竄、股市回溫，農曆年後春燕短暫來臨，房市表現看似漸漸走出陰霾。國泰金控日前公布最新國民經濟信心調查，結果顯示，民眾買房意願創二○一三年九月以來新高，但認為當前是買房時機的比例卻只有十七％，買房意願能否轉為實際購屋，有待時間檢驗。



五二○後利多出盡

政策鬆綁旺市不旺價

小英新政府新官上任，對房市射出三箭，包括八年內興建二十萬戶只租不賣社會住宅，對不動產輕稅結構動刀，進行房屋稅、地價稅等持有稅的全面改革，同時制訂租屋專法，務使房市回歸正常化。政府用心良苦，企圖從政策面著手健全房市，惟市場對價格修正仍抱有預期心理，「旺市不旺價」是短期不動產交易市場主調。

此外，國內籠罩整體經濟持續衰退、出口連十五黑、內需低迷等利空條件，多數建商均謹慎看待景氣，導致推案轉趨保守，現階段以去化餘屋為主。

台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文估計，上半年價格有望下修五至一○％，若房價持續修正，下半年成交量則有望回穩。

剛性需求撐盤

新屋市場降價換買氣

當房價逐漸探底，勢必衝擊建商推案意願。台中市不動產開發公會理事長、嘉磐建設董事長魏嘉銘分析，預售市場銷售表現差、建商抓不到產品定位，導致餘屋難去化，當然不想再去開發土地，就連申請建照與施工腳步也跟著變慢，估計今年台中市建照量僅剩八到九萬戶，總開工量下滑一○到十五％，約剩一．八萬件。

桃園市不動產開發商業同業公會理事長邱志揚表示，在促進成交與成本考量的權?之下，今年房價普遍調降約一成，加上剛性自住需求漸浮出，民眾購屋猶豫期明顯拉長，過去主流的預售市場恐轉向成屋市場。

景氣尚未大幅回升，建商購地與推案趨向謹慎，甚至暫緩。以桃園青埔為例，土地價格已從七字頭降至五字頭，但未來新推案受制二○％容積獎勵限制，可售樓地板面積減少，房價跌幅預估維持在一成左右。

精華地段議價空間大

自住購屋好時機

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義則認為，房地合一稅上路後，一次性上調持有稅、交易稅及資本利得稅，導致市場急凍，去年遞延案量逐漸出籠，加上新成屋陸續完工，但買氣觀望，導致房市賣壓沉重，低單、低總產品才有機會脫穎而出。

細看高雄房市，連以往買氣較旺的一字頭房價區，近期價格也出現微幅鬆動趨勢，市區精華地段議價空間加大，呈現「價量齊跌」格局，不過一旦餘屋去化完全，二○一七年房價即有U型反轉機會。

張永義提醒，越是買氣冰河期，對自住買盤就越有利，現在反而是購屋好時機，不妨危機入市搶進A咖地段，如農十六、美術館特區等，擁有景觀、重大公共建設題材加持，長線仍看好。

景氣循環才開始

房價盤整還有好幾波

過去房地產景氣循環有三年一小漲、七年一大漲周期論，但細看歷年房價變化，全台已連續走了十三年大多頭，除二○○八年次級房貸引發全球金融危機，導致房價小幅下修一．四五％，就連二○○三年SARS風暴席捲全台，也僅有新北市房價降幅稍大，由此可預估，受政府打房影響產生的第一波跌幅應是盤整而已。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰直言，房價高、供給量過多、購買力不足，是形成房市現況的關鍵，觀察房價所得比、房價租金比、空屋率等十大房市泡沫指標，台灣竟有高達九項超標，量增價跌使得議價空間加大，「今年房價總跌幅恐超過二成。」

莊孟翰認為，今年房市主流產品會以中小坪數為主，雙北總價二、三千萬元新成屋與總價一千萬元內的中古屋最熱門，考量賦稅因素，中古屋交易量可望大於新成屋。

【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》雜誌2016年6月號】



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