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近幾年來建商所興建落成交屋交接後的大樓、華廈、公寓、別墅....等，都會成立公寓大樓管理委員會(或簡稱社區管委會)，對於建築物的維護及住戶公共安全衛生，都可發揮一定的管理規範功能。尤其在現代人生活忙碌及對周遭公共事務漠不關己的心態下，成立管委會肯定有其必要性。


但管委會的功能若不彰(管理不良)，就會因公寓大樓社區住戶眾多、人多口雜而無法推動好的政策，以致於環境髒亂吵雜，生活居住品質低落、惡性循環；反之，管委會若妥善用心管理維護的住宅社區大樓，不僅生活品質提升，連帶提升附近區域其他社區水準，還有可能參加模範社區評比而獲獎認證。


惟仍有許多老舊公寓並未成立管理委員會；像是本棟大樓外牆磁磚損壞脫落，在眾多屋主未達成修繕工法共識前，遲遲無法動工修繕。外牆牆面磁磚有幾處明顯損壞(隆起、凸出、翹起、空洞、裂開、膨拱、爆龜、剝落....)，隨時還有可能從高處再度脫剝掉墜崩落，對樓下往來行人、車輛安全造成威脅，相當危險。


因此，燃眉之急必須先將損壞磁磚切割摘除，並檢查週遭損壞磁磚，一併將之取下。後續的外牆磁磚修補重貼工程計畫，住戶們就可安心討論、整合出一個共識與結果。


外牆二丁掛磁磚除已脫落外，近距離目視及敲擊檢查可發現周遭更多潛在的損壞磁磚。磁磚損壞外圍邊際必須以電動砂輪機切割出一個範圍，再敲除摘下；若直接敲除，鑿子的力道會傳導至鄰接的磁磚，震動會使得好的磁磚連帶發生損壞(磁磚底部與牆面分離、空心)。


換句話說，大樓外牆磁磚若發生剝落損壞情形時，就應該及早修繕及檢查(健檢)，才不會因熱漲冷縮、地震、強風、大雨....等因素使得損壞蔓延、擴大；在行人、住戶頻繁走動出入的都會區域中，任何外牆異物從天而降，都可能造成莫大的傷害。


正由於外牆磁磚損壞必須近距離目視及敲測才能完全檢查出來，工作人員的良心及誠實態度決定外牆磁磚檢查工程品質的完善與否。本圖與圖一比較就可發現，外牆實際損壞磁磚比尚未修繕檢查前，面積數量多出不少。


之前討論過大樓外牆牆面磁磚剝落、脫落的眾多原因，其中還包括房屋室內裝修時敲牆(打石)所造成的人為破壞。裝修房屋應儘量避免敲除牆壁，裝設冷氣空調等水電管路時，也應要求廠商勿便宜行事胡亂敲牆打洞，應以鑽洞(銑洞)工法為之。


外牆丁掛磚的單位(丁、掛)源自於日據時代日本人所留下來的面積度量規格，以下為相對應之丁掛磚尺寸：
一丁=5.5X11公分(一丁掛面磚常見，也就是二丁掛磚對半切尺寸)
二丁=5.5X23公分(二丁掛磁磚為最廣泛使用之面磚)
三丁=16.5X11公分(三丁掛瓷磚相當罕見，等於一丁掛X3片併貼尺寸)
四丁=23X11公分(四丁掛整片面磚也較少見，現在大都以二丁掛兩片併貼表現之)
一丁=30mm，掛=227mm；一般張貼磁磚填縫(間距)為10mm(1公分)。


另一樓梯間外牆牆面磁磚損壞檢查敲除工程前的模樣，請與末張圖比較前、後之差異。


外牆磁磚二丁掛損壞檢查、切割、敲除施工(高空作業)工程期間，除了追求施工品質外，應特別注意工作人員、行人及車輛安全，避免發生危險為第一優先考量。工程期間應投保工程意外責任險，對三方面(房屋所有權人或管委會、施工廠商、行人大眾)都多一層保障。


我們接觸過許多客戶後發現，很多人對公寓大樓外牆磁磚、水泥塊剝脫掉墜落砸傷人車的法律責任歸屬並不清楚，誤以為僅由個別住戶承擔自家外牆砸傷人車之責任，事實並非如此。公寓大廈建築物外牆除非已經由規約約定(區分所有權人會議決定)為特定所有人使用(約定專用部分)外，管委會應負修繕、管理、維護及外牆剝落導致砸傷人車之責任。倘若未成立管委會之公寓大樓，則由全體區分所有權人(所有住戶)共同承擔(民事賠償及刑事責任)。因此，建築物外牆有損壞剝落情形實在輕忽不得。


事實上，只要找對外牆維修工程廠商，花點小錢就能解決問題，完全毋須冒這個風險。
完工，安心。
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