實價揭露／銀行估價參考　衝擊房貸3面向

記者蔡佩蓉／採訪報導

實價揭露自10月中旬以來，衝擊民眾對房價的看法，尤其大台北郊區及過去喊價過高的地段，皆被打回原形，加上目前房價多空不明、景氣疑慮多，專家指出，受到銀行可將實價登錄作為參考值，加上房貸限縮，民眾購屋最慘恐怕只能貸到6成5。

實價登錄將衝擊房貸3面向。（圖／蔡佩蓉）

受到央行控管房貸放款、今年購屋貸款利率多2%起跳，最近更有首購族買預售屋只能貸款7成，在台北市中正區買預售屋的Jessica就說，「總價1000多萬元貸款7成，掏出300~400萬元自備款實在很吃力。」

實價揭露後「房價看光光」，對於房貸有哪些衝擊？

第1、假合約絕跡

事實上，實價揭露資料公告後，已經作為銀行估價的依據之一，過去銀行是以仲介成交契約、金融機構聯徵作為鑑價參考，實價登錄之後，因代書或經紀人登錄不實，恐怕受罰，因此市場所謂「墊高價的假合約」完全絕跡。

舉例來說，過去成交總價1000萬元的房屋，藉由提供給銀行估價的「假合約」，填寫總價1200萬元，以銀行貸款8成換算，可貸款960萬元，比用1000萬元換算高出160萬元，減少自備款負擔。

第2、房市看空 貸款換算縮水

全國不動產總經理石吉平指出，實價揭露可明顯反映區域房價，銀行對房價未來走勢，採取保守態度，願意貸款額度也緊縮。他舉例，總價1000萬元房屋，銀行評估未來房價看空，因此可能先打8折作為貸款基期，若可貸款8成，等於最後實際貸款金額為640萬元，只有約6成5。

上海商業銀行個金部經理徐慶源表示，目前銀行估價已經轉為保守，由於房價資訊顯示多頭市場結束，面臨價格修正的態勢，對於可貸款額度也降低了。

他舉例，若同一個區域、同屬性產品，近期成交分別為1050萬元、1100萬元、1150萬元，過去房價走多頭，預料房價可能再漲，因此會以1150萬元作為參考，貸款額度也有8成。不過，如今房價可能走空，銀行估價可能參考1050萬元，甚至再低。

第3、不同區 貸款成數大不同

徐慶源表示，大台北地區目前貸款大多是7成，不過，實價揭露價格及近期房屋買賣移轉顯示，桃園、高雄都表現不錯，這些地區可能未來房價看漲，不但房屋估價未減，甚至貸款仍可達8成。

房貸拉警報！　你...準備好接招了嗎？