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陸客不來，加上疫情影響，近些年，飯店經營不易，除了有一波飯店出售潮外，不少飯店趕搭危老重建的改建潮，身價大為提升。
被COVID-19(新冠疫情)冰封三年的台灣觀光業，在面對營運寒冬困境後，有沒有機會隨著邊境解封，以及「口罩」可望拿下的機會，在今(二○二二)年底或明年初，迎來復甦呢？而老舊旅館的生機在哪？
飯店業及旅館業觀察家指出，台灣在開放兩岸觀光的熱潮中，迎來「千億觀光大國」的榮景，更引發台灣一度四處都有蓋飯店的浪潮，只是，蔡英文選上第一任總統後，大陸來台觀光人數的設限，讓大肆擴張的中小型旅館業者受傷慘重。
疫情衝擊 飯店現出售潮
而「屋漏偏逢連夜雨」，又在二○一九年底後碰到新冠疫情，成為壓垮駱駝的最後一根稻草，近幾年網路掛著求售的家數也不少，甚至有些爆發財務問題的中小型旅館則進入法拍市場，不過，一些財務狀況較好的中大型飯店則搭著「危老都更」，拚華麗轉身，追求資產活化。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立首先表示，國內飯店旅館業這幾年可謂多災多難，包含陸客來台人數減少、軍公教年改、旅館業供給過量，再到肺炎疫情衝擊…等等，都讓業者經營上面臨相當大的挑戰，旅館住用率一度低到只剩一至二成，也導致先前全台旅館湧現出售潮，網路賣壓就曾高達上百間，不少旅館賣壓高掛，卻賣都賣不掉(表一)。
不過，由於「市況過慘了」加上「危老都更商機」，近兩年市場旅館待售量體已開始大幅下降，雖然近年許多旅館關門、倒閉資訊不斷傳出，但現在很多業主眼看價格過低，避免過度被砍價，怕血本無歸，已不再「急售」。
另外，近兩年很多產權單純的旅館，雖經營不善關門，但因地段精華，加上有都更危老商機，也吸引建商大舉搶進，老舊旅館交易熱度相當高，市場中一直有人在找尋適合標的。
周昆立指出，雖然目前疫情逐漸趨緩，旅館賣壓也出現下降，但目前旅館家數、房間數仍在歷史新高附近，供給仍有過多疑慮，建議業者仍不宜過度樂觀，因為解封開放後，原本在島內旅遊的「國旅」人口一定往外流出，而國外旅客來台的人數能否在短期間增加等等，都有待觀察。
飯店玩不下去而吹熄燈號
飯店業觀察家另指出，從疫情爆發，觀光業真的是處於「海嘯第一排」，不少業者吹「熄燈號」，二○二○年上半年台中亞都麗緻飯店就因不堪虧損，搶先不玩了，台南大億麗緻飯店也因經營不易，兩飯店都跟地主房東的國泰集團提前終止租約，此外，還包括高雄寒軒陽明飯店關門，以及在北台灣的翡翠灣福華飯店也都熄燈了。
二○二一年三月，高雄國華大飯店傳出停止求售消息，台北的華國大飯店也熄燈，而在該年底，北投水紗蓮休閒旅館以七．三億元賣給悅禧建設，老牌國賓飯店也宣布，台北國賓及高雄國賓要舊換新，趕搭危老都更熱，至於新竹國賓則在二○二二年三月以四二億元賣給全球人壽。
而屬於雲朗觀光集團經營的桃國翰品酒店，則以十二億元出脫，由當地敏盛醫療體系買下，據盛弘醫藥董事長楊弘仁對外表示，未來將改造為前瞻性智慧醫療中心。
在此同時， 包括六福旅遊集團旗下的六福客棧，及西華集團位於民生東路的西華飯店也搶搭危老都更列車，另北投地區的北投熱海溫泉大飯店，則與全坤建設簽約，將都更重建。
觀察家指出，疫情的出現，改變了人們的消費習慣，線下改線上消費讓電商世代崛起，而觀光業的寒冬，則也讓飯店業到了蛻變的時間點。
▲六福客棧舊址，已動工改建，未來將是嶄新頂級商辦大樓。
旅館法拍分三類型
不過，有些旅館業者則熬不到即將迎來的春天，寬頻房訊發言人徐華辰針對法拍市場的旅館業法拍情形指出，這幾年遭拍賣的案件應該可以簡單分成三類(表二)：
第一種：債務人受疫情影響，因資金鏈出現缺口，導致名下產業遭到法拍，例如今年九月份遭拍賣，位於花蓮的蜜滋賀溫泉飯店，以及台中富春大飯店屬於持分的產品，都屬於個人「清償債務」的案件。
第二種：早在陸客來台旅遊人數銳減時即受到影響，苦撐下又適逢疫情爆發而無法繼續支撐，而這些大都是屬於小型商旅或民宿，因此，有很多是屬於銀行業的抵押品拍賣案。
第三種：是本身經營還未達傷筋動骨層面，但因母公司其他方面的資金缺口過大而受影響，如序號七的「輕行旅」，就因為母公司遠航的財務缺口而遭拍賣，其一拍的底價還有五．七億元，但到四拍時，才由寶來納有限公司以二．九六億元得標，幾乎打對折了。
此外，如表二中序號五、十一至十四，及十八與十九，都是「愛客發」集團旗下的商旅，也是受衝擊最大的業者。
徐華辰說，在陸客來台的狂潮中，愛客發集團快速在台北車站及西門町附近拓點，專以陸客或國外來台的年輕背包客為客群，住宿單價並不會太高，而吸引不少背包客入住。
但陸客不來了，加上疫情封關，國外的背包客又進不來，至於國旅市場又以親子遊族群為主，其房型並無法滿足家庭客，致住房率大降，造成該集團極大的財務壓力，而由「拍賣抵押物」及「清償債務」的原因，就知道是在銀行端周轉不靈。
而由備註欄也可發現，序號六的南美大旅社在一拍時，由蔡姓自然人以三千九百萬元，高於底標價得標，另序號二十一的苗栗勻淨湖民宿在一拍時，由陳姓自然人以二．二億多，高於一．八九億元的底標，順利拍出，算是境遇較好的拍賣案。
因為大多數的旅館法拍，都是走到二拍、三拍還拍不掉，甚至還有進到第二輪重新拍賣，到了第四拍都無人應買而流標收場。
徐華辰指出，就法拍市場來說，第一拍的底價大約是市價的八折，依次再八折，一般來說，若到第四拍時，大都已到市價的五．一折，都砍到見骨了，但即便是到第四拍，或是第二輪的第四拍，底價降至五折以下很多，如序號十一及十二號案，仍是無人應買的情況，顯見，其他旅館業者也還看不到觀光業的春燕，而不敢貿然出手「撿便宜」。
即便是民國一○八年一月，位於高雄八五大樓的的君鴻國際酒店，於三拍時，由凱德唐公司以五四．四億元得標，但幾乎是底價八五億元的六．四折。
徐華辰指出，當旅館業者財務出現缺口後，經營狀況只會更加惡化，就沒辦法像一些老舊飯店能資產活化，整修改裝，或走到都更，尋求脫胎換骨的機會，以致只能直接賣掉。
危老都更翻身術
這幾年真的是飯店、旅館業的寒冬，就連大飯店也是叫若連天，但幸好，政府大推「危老都更」，讓他們找到「活路」，並可望搭到二○二三年起的復甦機會。
信義房屋根據台北市建管處資料指出，北市危老重建的核准案件，到今年累計已經突破七百多件，此次揭露去年已經歇業的老飯店「慶泰大飯店」，飯店基地面積約二百餘坪，在今年八月核准危老，順利取得1.15倍原容積獎勵，外加10%時程獎勵。
另根據安信建經統計，目前國內飯店改建潮方興未艾，老飯店改建潮席捲全台，其中又以台北市占最大宗，若以全國而言，改建後的案量總銷(不含飯店)將超過千億元，而且案量金額還在持續上升當中。
安信建經總經理張峰榮表示，近幾年來，國內飯店改建潮主要以商務型飯店，以及屋齡三十年以上飯店為主，且大多申請危老重建，只有少部分選擇都更、合建等方式。
張峰榮說，走危老重建的飯店都有一大特點，那就是產權單純，能達到百分百的同意度，加上危老重建又有時程獎勵及規模獎勵，讓位於疫情海嘯第一排的老舊大型飯店，搶搭改建潮。
張峰榮指出，從二○一九年至二○二二年，近四年，台北市老舊飯店中，共有高達二十一件申請危老重建，其中，有二十件已獲得核准(表三)，包括台北市「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」等，另外，桃園「晶悅國際飯店」，台北國賓飯店及高雄國賓飯店，業者都打算整棟拆除重建。
絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式，主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確，能為業主帶來更大的重建價值。
以位於台北市中山區長春段的六福客棧為例，基地面積約379.69坪，原樓地板面積約3500坪，地上十一層老建物，在二○一九年通過危老審議，獲得原建築基地1.15倍加上時程獎勵10%，推估未來可興建樓地板面積可超過六千多坪。
飯店改建潮有兩大主因
張峰榮分析，國內掀起飯店改建潮的主因，第一，危老政策推動老舊旅館重建，因危老容積獎勵值具有申請效期，促使業者汰舊換新的改建動機。
第二，新冠疫情影響最劇烈，重挫觀光旅遊產業，從觀光局統計資料顯示，二○二○年新設旅館數117間，超過歇業86間，但自二○二一年開始，歇業數成長13%，增加至97間，新設間數衰退37%，僅剩74間數量，也是歇業間數反轉超越新開間數。
張峰榮說，即使疫情趨緩期間所產生的報復性出遊，對於商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪。在上述原因擠壓下，飯店業者認為透過重建，亦是經營轉型的選項。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情意外促成北市老飯店改建商機，一方面國際旅客少了千萬人次，另一方面政府也給予高額容積獎勵的危老政策，台北市有些已經風華老去的老舊飯店，即使未來觀光與商務需求回流，老飯店的競爭力也比不上新飯店，因此所有權人也趁這波疫情活化資產，從不動產經營者轉型為不動產開發業者。
曾敬德指出，這波飯店的危老改建潮，絕大多數都不再作為純飯店經營使用，有鑑於北市有些飯店與住宅複合式開發的成功經驗，有些做為飯店式高級住宅，有些則轉作商辦與商場等使用，進度較快的「台北馥敦飯店(南京館)」改建案「鐫萃」，統計實價揭露成交均價每坪約156.6萬元，房價也寫下區域新高。
老飯店改建四大類型
張峰榮也談到，由各飯店趕搭危老列車後，在新建大樓的產品規劃上，又有四大產品特色，包含「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」等四大類，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多(表四)。
張峰榮解釋，「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞，關鍵在於「附加價值最大」，如全國首件飯店危老個案─「台北馥敦飯店南京館」，改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高。
此外，「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品，張峰榮說，這些知名老飯店開業較早，往往位於都會精華區段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。
安信建經認為，雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水，但飯店重建所占土地面積通常不低，取得容獎上限的機會仍高，因此危老改建潮將源源不絕，而重建方式除了與建商合建外，亦可選擇自建，這時可參考市場上新興的「全案管理」模式。
另六福旅遊集團於今年十月也在六福客棧舊址動工，打算興建六福酒店式商辦，六福旅遊集團總裁暨六福開發建設董事長賴振融指出，將改建成為地下六層、地上二十一層鋼骨結構造的A+商辦大樓，改建後總樓地板面積將達6,350坪，預計二○二六年完工。
賴振融表示，六福旅遊集團以環境永續為前提，將取得LEED美國綠建築與WELL健康建築標章、綠建築標章、智慧建築標章及耐震標章，國內外五大建築標章認證，打造結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓。
此外，根據了解，台北地區還有兩大知名飯店的危老案備受關注，包括已被核准通過危老申請的神旺大飯店，位在忠孝東路四段，且就在捷運板南線「敦南站」出口，基地約524坪，外界估其重建後的市值頗高，應有二百多億元。
另也打算進行危老重建的就是位於中山北路上的台北國賓大飯店，其基地有1454坪，該集團已與Palace Hotel(皇宮酒店)簽署基本合意書，至於去年十一月，高雄國賓也與厚生、大陸建設共同召開土地買賣、合作興建的記者會，對外宣布，高雄國賓舊址，未來將打造飯店，以及飯店式服務的豪宅商品，積極為資產活化加值。
▲由台北馥敦飯店南京館改建後的「鐫萃」，酒店式公寓加精品飯店產品，每坪單價上衝157萬元。
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