取自【1135期理財周刊】
「我的房子位在巷弄內，可以危老、都更嗎？」自政府於民國一○六年通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」後，不少小基地的透天房子或是屬於四樓、五樓的老舊公寓房子的屋主，開始對「危老」心動，因為，他們老了，爬不上樓梯，再者，他們都想「住新房子」。
小基地走危老快速通道
位於新北市板橋江翠地區的連棟四層樓高的雙併舊公寓，約有八戶住戶，公寓外觀早早就掛出「老屋重建、本屋即將拆除」的帶條，但掛了一兩年，在今(一一一)年五月終於開拆了，但只拆除最左側，鄰兩條小巷道的老屋，最右側的樓梯間被補上新的磚塊，而位於一樓店面仍然在營業者，並未參與都更。
參與多處都更整合的公平地政事務所負責人沈志揚指出，就連一個基地上僅有雙併的八戶人家，看似容易整合，但因為每位屋主對於都更或危老的「期望」值不同，最後不見得能整合成功。
而由公寓左側單獨拆除，也可見這四戶因達到「一○○％」同意的危老門檻，可以單獨切開來走危老重建程序，住戶們未來就達到可住新房子的心願。
沈志揚指出，根據危老條例的規定，凡是「危險建築」及「老舊建築」，經住戶百分之百同意，就能參與危老重建，而「危險建築物」是經建築主管機關依建築法或災害防救法相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除者，以及結構安全性能評估結果未達最低等級者。
「老舊建築物」是指屋齡三十年以上經耐震安全性能評估未達一定標準，且改善不具效益，未設置昇降設備者。
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老屋重建方式多樣化
信義房屋旗下安信建經總經理張峰榮表示，老舊危險建築重建方式，一般所熟知的是「都市更新」及「危老條例」，但其實還有一般重建、新北市政府另有「簡易都更」及「防災建築」等(如附圖)」。
※老舊危險建物重建方式簡圖：
張峰榮表示，「危老條例」與「都更條例」最大的不同，就申請人來說，一戶也能申請，但其有申請期限，限十年內申請，也就是民國一一六年五月三十一日前，之後就「落日」了，不像「都更條例」無申請時效限制。
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也不管是危老或都更，大家最關心的是「容積獎勵」，獎勵能申請到最上限，也代表著住戶們能分回的坪數也最高，此若是在台北市蛋黃區的都更案，那可就是「寸土寸金」的。
透天獲四○％危老容積獎勵
張峰榮指出，安信建經曾幫一處位於台北市信義路二段的透天老宅進行「全案管理」，順利拿到四○％的容積獎勵，並於一○九年一月進行拆除、重建，預計一一二年完工，未來將華麗轉身為地上十樓、地下二樓的全新住宅大樓。
全案管理Q&A
該建築為領有民國六十一年的舊建築，地上四層、地下一層，基地面積有九○．四五坪，之前為地主及家人自住，住宅外觀及內部陳設尚且得宜，但畢竟房屋老舊，加上歷經多次地震撼動，壁面已出現多處裂痕，他們一直住的不安心。
地主很早就有重建意願，並與建設公司洽談合建，但發展並非想像中順利，所遇建商掌握主控權，卻遲遲未有動作，眼看即將錯過危老時程獎勵，地主心急如焚。
安信建經從合作銀行得知此案的狀況，立刻與地主接洽，協助申請危老重建作業，至一○八年十一月重建計畫正式核准，期間僅花三個多月，即順利為地主爭取到最高四○％的危老容積獎勵。
張峰榮指出，經過多年漫長的等待，屋主一家人在一一二年就可擁有夢寐以求的嶄新智慧住宅，扣除地主自住部分，其餘將進行銷售，亦可獲得銷售後之收益，以當地的預售行情已達每坪一三○萬元以上，預估地主可獲利上億元，相較自建前資產增值近二倍。
評估個案？聯絡安信
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從雙北市已經公布的危老案例來看，有不少案例是百坪以內的開發案，雖然礙於基地面積可能無法爭取到高額的容積獎勵，不過還是可以爭取到基本的時程等獎勵容積，的確吸引一些小面積的開發整取危老獎勵方案，對於精華區的大地坪透天厝更帶來重建的效益。
曾敬德指出，台北市的老舊透天厝因為地段佳、土地含金量高，加上危老政策積極推動，除了透天店面的投資價值外，還出現不少土地開發整合型的透天交易案。
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※危老及都更差異比較表：
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比較項目
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危老條例
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都更條例
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申請人
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土地及建築物所有權人，1 戶也可申請
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實施者：如建設公司﹅所有權人籌組設立之更新會﹅都更中心﹅公部門
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法源(中央)
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都市危險及老舊建築物加速重建條例(106.05.09發布實施)
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都市更新條例(108.1.30修正發布實施)
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申請期限
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限10年內申請重建(116.05.31前)
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無申請時效限制
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同意比例
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須土地及建物所有權人100%同意
範圍內無公有土地(住都中心)
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權利變換採多數決同意制(75%,80%,90%)
協議合建須100%
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基地條件
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有立即危險之虞建築物
結構安全評估未達乙級
屋齡≧30年，無電梯
無基地面積限制
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公劃更新地區或符合自劃更新單元標準
臺北市(最小基地面積)500㎡以上，未滿1000㎡，須經審議會審議
住一、住二不適用都更條例
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容積獎勵
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*上限：法定容積30%或原容積15%，獎勵值明確
*三年內申請有時程獎勵10%（109年5月9日止）
*109年危老增修條例經立法院三讀通過，時程獎勵再延5年，但獎勵逐年下降，依序為8%、6%、4%、2%、1%，並新增規模容積獎勵。
*符合規定即可申請，無須審議
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*上限：不得超過法定容積1.5倍或原容積+0.3倍法定容積
*獎勵值須經都更審議委員會審查通過
*可額外申請海砂屋﹅輻射屋﹅開放空間等容積獎勵
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申辦程序
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經評定符合危老建物後，提具重建計畫報核
主管機關於60日內審查完竣，程序簡便
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須經都更程序辦理公展、公聽會、聽證會、審議會、核定公告等程序冗長，耗時至少2年以上
臺北市168專案計畫，為100%同意案件，可於6個月工作日完成事業計畫審議或8個月工作日完成權利變換審議，倘為事業及權變亦為8個月工作日完成審議
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分配機制
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無，自行協議
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權利變換
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資料提供：安信建經公司(實際依現行法令為準，僅供參考)
文章定位：
