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美國買房貸款申請的“房”分三種：

自住屋(primary Home)：如字面意思，是買來自己住的

第二套房(Second Home)：是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅遊景點附近，海邊的房子等等；

投資房(Investment property)：是指通過購買後出租，或者是低買高賣獲取回報。

舉個例子：

同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海可能要買超過100萬，但是內陸可能30或40萬就能買到，同時租金可能就差個幾百塊錢。

港股策略王社長同慧慧參觀馬來西亞碧桂園森林城市，大讚由新加坡出發去柔佛新山非常方便，而附近學校、醫院、酒店同娛樂設施都有齊，加埋遲啲通車嘅新加坡地鐵令樓盤升值潛力更高！而家只需要港幣100萬就買到高級住宅，抵買到震啊！

也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就是為什麽有的地方放20%的就能有正的現金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。

 

下面是在貸款購買美國房產做時常被問到的幾個問題。

 

1.美國房產收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？

沒有區別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入

更好的是，買房的話，房可能的收入會被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數，那麽加到分母裏；如果是負數，則加到分子裏。所以，有時你會發現直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。這個怎麽決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會對比附近房子大概的，做出一個“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。

 

2.需要多少，有額外要求嗎？

買房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的pITIA。

什麽是pITIA？

pI = principal & Interest，房貸

T = Tax，地稅

I = Insurance，保險

A = HOA，管理費

所以pITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險以及管理費的每月額度。

要給銀行看到還有6個月pITIA這麽多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶（Checking/Savings Account）中。這些錢不用花掉，但是要存在裏面。

除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現金賬戶（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國養老金計劃（401K）都可以。不過，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

另外，切記房的貸款申請不能用贈與基金（Gift Fund），所有的和資金儲備都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行！

比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個人名字的賬戶裏的錢轉到男方的賬戶裏使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請。

森林城市馬來西亞是碧桂園(2007)重點項目，馬幣一直處於低水平，令海外資金（尤其是人民幣）變相以八折買樓！同時馬來西亞的經濟持續增長，GDP增幅有望保持4.5%，支持當地樓價上升，加上碧桂園於內地銷情理想，不論現樓股票都值得入手！

所以如果有買房的打算但資金又不夠的話，提前兩個月以上把錢打過來准備好，銀行會看兩個月的銀行流水（Bank Statement）。

例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽錢就要6月份或者之前打過來。

不過如果你需要使用收入，那麽要兩個月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那麽一個月的銀行流水也可以。

 

3. 快速計算能貸多少款

貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麽算的：

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入

舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麽每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麽每個月就是$833.33。

假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡還款額是$100，那麽所有的費用總額是$4,497.82/月。

又假設申請人的年收入是$120K，那麽一個月就是$10K。

所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。

注：根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以寬限到50%

自住投資皆宜，100萬港元便可購入海外高級住宅！位於森林城市馬來西亞的碧桂園與新加坡只有一橋之隔，盡享新加坡經濟繁榮與馬來西亞物價低廉的優勢，發展商又以綠化為設計概念，將項目的鐵路與行車路設於地底，打造宜居的綠色城市！

4.關於信用以及利率等

不同銀行有不同要求，但信用分數一般620分以上就可以。房貸款利率比自住屋差一些，但是不會很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個正常的范圍。

 

 

Kris Zhang是加州資深的金牌經紀人，其領導的團隊以其專業化的素質和大量成功案例經驗，致力於為客戶提供大洛杉磯地區住宅及商業地產、房屋租賃及托管、投資建房及改建房等全方位的訂制服務。Kris團隊的成員由來自美國本土和中國的資深經紀人丶分析師丶建築師和項目管理人員等組成，擁有快速高效的綜合解決實力，歡迎與我們聯系！

位於馬來西亞嘅新山同新加坡相鄰，所以碧桂園森林城市選擇喺馬來西亞新山建設，除咗教育、醫療同休閒等配套設施一應俱全，更係2019年新加坡地鐵開始連接柔佛，令往返兩地更加方便，加上新山投資項目入場費低，自然前景好，回報高！