版主您好:
請教一下，延續《房子持份能賣嗎?》 的話題，
http://mypaper.pchome.com.tw/quinnhsieh/post/1321882930 

能買賣房子部分持份的房子嗎?目前我們家裡的祖產正面臨一些問題
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因為家族裡有很多人都有共同持有，小叔所被追討的部份也因此讓這家族資產
多次被拍賣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○  

問了很多人，這樣一定拍不掉，而我們的部份也不能貸款，也不能出租，可是
又被限制查封中 ○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○
○○○○  

非常困惑，麻煩您解惑。謝謝!

(PS:因為基於道德與尊重個人隱私有些關鍵對話，QUINN以 ○○○○ 帶過) 

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其實先撇開被拍賣問題，這類產品就算想買賣一定都會遇到『優先承買權』
之問題，買方願不願意或者相不相信"真的能買到的價格"都是個變數。

所以一般來講，我都還是會強烈建議以家裡人先開家庭會議討論為由先！

若真的無法在家族中協調出合理的解決方案，再走上『分割共有物』這條路

也就是請法院『裁判分割』或者是以『拍賣變價』(也就是常在法拍公告上

的拍賣原因裡看到的【財產共有分割】)

當然這類程序會有一定的流程時間，不一定能馬上解決，但卻是比較公平且

可獲得永久解決之方案。

以下是相關類似情形之新聞報導，分享自蘋果日報：

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讀者來函 劃分持分範圍 是否各自付費

我家有一間祖厝約83坪，與親戚分別有一半的持有部分，現在雙方劃定從大廳中心各自一半，我有意出售但親戚卻抱持相反意見，請問我是否可提出申請劃分持分範圍，劃分費用是否需要各自付費？若順利劃分之後，是否就可以擁有兩方劃定後的原有土地？而分割後的土地需要繳交哪些稅金呢？ 

專家意見
費用共同負擔 範圍雙方協調

東森房屋法務部經理周秉瀛表示：
若土地上為合法建物，要申請劃分或變更改建，可先請設計師設計圖面，再向建管機關申請建照，由於設計圖面需要雙方共同討論，因此申請劃分費用也將共同負擔；至於劃分後土地雖然可以直接擁有，但若祖厝非坐落在土地正中央，劃出的土地大小也可能不同，容易造成分配不均，必須雙方私下進行協調土地分配方式；最後，兩方劃定持分範圍後，也必須繳交土增稅、以及建物契稅等各式費用。

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共有房地分割 調解不成可拍賣分配

先向地政機關查詢 該地是否可分割

2012年05月26日

【周承諺╱台北報導】持分問題往往發生在繼承不動產分配時，當土地、建物等不動產為兄弟姊妹或親戚共同持有，便常見因資產方式運用不同，引發糾紛，甚至上演自家人對簿公堂，法務專家表示，建議民眾先私下調解，若調解不成，再向法院訴請拍賣變價，屆時可依持分比例去分配拍賣所得金額。

以農地來說，若一塊多人持分的土地想分割，民眾得先向地政機關查詢該用地是否可繼續分割，根據《土地法》第31條規定，直轄市或縣（市）地政機關土地，得斟酌各地區情形，設定禁止再分割最小面積單位，或是持有農地面積在0.25公頃以下，則禁止分割。 

拍賣金額依比例分配

若是建物方面，一般而言，分為2種共有型態，大家常見的祭祀公會、寺廟、或祠堂等財產，為「公同共有」，意指共有物為全部所有權人擁有，但各成員沒有明確持分部分，此種公會組織通常會選派人選組成委員會，處理成員共同利益。
另種則是較常見的「分別共有」，也就是所有權人有明確持分比例，直接對建物、土地有使用或收益權利。
東森房屋法務部經理周秉瀛表示，遇到持分所有人對於建物使用方式有不同意見時，例如有些人想變賣、有些人想留下增值，可分3種方式處理，第1種是民眾私下找調解委員會調解、協調利益分配，若協調不成，民眾可請設計師重新設計圖面，再向建管處申請劃分，由於設計圖面須經過雙方同意，劃分費用也需雙方共同負擔。 

1戶1建照可避糾紛

若前2種方法仍無法解決問題，最後還可訴請法院「裁判分割」，由法院裁定持分範圍，或直接將建物「拍賣變價」，再依持分比例分配拍賣後所得，也是最具執行力的辦法。
最知名案例就是新北市永和區「世界豆漿大王」店面糾紛，持分雙方因租金糾紛對簿公堂，最後拍賣結果由承租方以6000萬元拍定買回，承租方獲得所有權，收租方也可獲金額補償。
天成律師事務所律師盧天成表示，除了變賣建物外，目前許多新建別墅社區土地也有規劃持分情況，民眾購買時須張大眼睛，或直接向業者詢問，該別墅是否為1戶1建照，若是則可同時擁有土地與建物，避免與其他住戶發生持分糾紛。