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人民幣出境曝新暗道用基金份額換海外房產
"就這樣暫停瞭？"一位正通過中行優匯通業務海外購房的民營企業傢王誠(化名)一臉茫然。
上周四，中行客戶經理忽然告訴他，由於一則媒體報道將優匯通業務推上輿論的風口浪尖，中行內部要求先進行業務自查，這項業務隻能先"緩一緩"。
"其實，我也不太瞭解優匯通業務的具體操作流程。"王誠說。他隻知道這項業務主要用於投資移民或購買海外房產，屬於國傢相關部門推動跨境人民幣轉賬業務的試點產品，隻有中行等少數銀行可以操作。
正當他一籌莫展時，另有幾傢私人銀行迅速向他推薦內保外貸式海外購房的好處。
"這些銀行說，內保外貸是一項相對成熟的業務，不大會被暫停。"王誠說。
然而，他還有另類的選擇：一些房地產投資基金則借助上海自貿區、深圳前海地區的金融創新先試先行政策，正打通國內富豪境外購房的新綠色通道。
21世紀經濟報道獨傢獲悉，在外管局與證監會的允許下，嘉實基金近期獲得10億美元額度的外匯通業務試點，個人投資者可通過這項業務設立專項賬戶，在突破個人5萬美元換匯額度的情況下，將境內資金換匯投資境外金融產品。
但外匯通業務的投資標的必須是持有期限超過1年的境外金融產品，且需要嘉實基金核準的合規投資品種。
目前，多傢私人銀行正和嘉實基金開展合作，將外匯通業務打造成國內富豪投資移民或海外購房的又一條新路徑。
內保外貸PK優匯通
在一位中資私人銀行人士看來，中行的優匯通業務，僅僅比內保外貸"多走瞭一步"。
具體而言，優匯通業務先將客戶人民幣資金從境內匯入境外，再通過中行境外分行按約定匯率兌換成外幣，用於投資移民或海外購房；而內保外貸則是要求客戶將人民幣資金存入銀行指定的境內賬戶作為保證金，再由其境外分行提供相應的外幣信用貸款給客戶，同樣能用於海外購房或投資移民。
"對客戶而言，兩者的主要差別，可能是內保外貸要多承擔一筆外幣貸款利息。"他說，但由於人民幣逐步升值，實際的貸款利息支出被抵消不少。
以英國貸款買房為例，通常境外投資者購買英國本地房產的年化貸款利率在3%-3.5%，扣除近年來人民幣年均2%升值幅度，實際利率支出可能約在1%-1.5%。
內保外貸的另一項優勢，是投資者可以使用更小的本金海外購房或投資移民，而優匯通業務往往支持境內客戶一次性付清房款。
但是，這位中資私人銀行人士時常會揪心客戶如何償還外幣貸款。理論上，隻要投資者將海外房產與外國中長期國債(投資移民所對應的投資品種)拋售，就能償還外幣貸款。但在實際操作過程，有些海外房產是國內客戶買來自住，就需要客戶通過其他方式籌集外幣資金償還外幣貸款。
每人5萬美元的換匯額度，未必夠用。
"如果是企業傢，我們建議將貿易資金留在境外。"上述私銀人士透露，通常做法是企業傢先在香港設立一傢窗口公司，將商品賣給這個窗口公司，再由窗口公司賣給境外買傢，由此窗口公司可以留存大量貿易資金，用於償還外幣貸款。若是企業高管，則建議通過海外親戚朋友解決相應資金問題。
在他看來，隨著外管局近期出臺《關於發佈〈跨境擔保外匯管理規定〉的通知》，取消瞭內保外貸的數量控制，這項業務將迎來更大的發展空間。
畢竟，內保外貸業務已經趨於成熟，不像優匯通作為試點業務，容易因某些突發事件被暫停。
然而，部分中資銀行基於外債額度控制的考量，開始調整內保外貸的具體操作方式，即客戶先將人民幣資金打入指定賬戶，外幣貸款改由其境外合作銀行提供。
"一般情況下，內保外貸業務很少出現壞賬，因為境內保證金高於外幣貸款額度。"他說，即使出現還貸違約，銀行之間可以協商處理這筆保證金，足以化解壞賬風險。
自貿區、前海"綠色通道"
相比內保外貸的誘惑，王誠還有其他的另類選擇。
近期，他收到一傢註冊在上海自貿區的海外房地產基金投資邀請，其推介資料寫明，基金出資人可以以優惠價格優先選購相應房產並免中介服務費辦理移民，或投資者在基金成立3個月後，以基金份額(無投資收益)換購房產並免中介服務費辦理移民。
資金出境的方式，是這傢房地產基金管理人打算借助自貿區管委會對3億美元以下的海外投資項目(不涉及證券投資與危害國傢安全性質)有自主結售匯審批權，將境內募資兌換成外匯，再投資一批海外房產。
"由於資金通過投資項目出境，就沒有內保外貸業務的還貸煩惱。"他直言。
不過，若他的出資額不足以購買一套海外房產，還需要按一定溢價向其他基金出資人購買基金份額置換房產，這無疑增加瞭投資成本。
事實上，圍繞深圳前海地區金融創新先試先行政策打通境內資金海外購房新通道，不少海外房地產基金同樣各顯神通。
一位註冊在深圳前海地區的房地產基金負責人透露，他所在的房地產基金剛從境內募集10多億元，經當地監管部門溝通，這隻基金被允許將募資直接換匯投向境外房地產基金產品。但前提是境內出資人中途不得贖回基金份額、一旦基金到期上述募集資金仍需結匯返回境內。
他承認，他之所以采納這些換匯要求，也有"拿時間換空間"的考量。由於這隻基金存續期長達8年，期間中國相關部門如果放開個人境外直投或人民幣自由兌換，這筆資金就能根據新政策留在境外投資。
目前，他們已經與海外房地產基金產品管理方協商，一旦上述政策條件開放，境內富豪的基金份額可以迅速換購海外房產，幫助他們盡快滿足相關條件辦理投資移民。
(21世紀網)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-13/08182816584.shtml
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