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買到漏水屋，該怎麼辦?
前言：房屋漏水了，到底是原屋主、房仲介業者或水電師父的責任呢？這應該也是許多租、買漏水屋屋主的心聲，亦是一般民事相鄰關係事件中最常見的民事糾紛。
文■陳明慧
攝影■林錫山

陳先生用青年低利購屋貸款買了生平第一間房子，入住後卻發現臥室冷氣孔的上方和插座處有漏水現象，於是找了房仲業者、原屋主以及當初負責整修的水電師父來看，皆無法確認原因為何；想進一步請求樓上住戶同意入屋查明，可是該住戶卻長期不在此居住。
到底該從什麼樣的管道來查看漏水是否肇因於樓上？還是有其他因素？而漏水的修復責任到底該由原屋主、房屋仲介業者或是整修的水電師父來負責呢？
我只是想住個沒有問題的房子而已……。

漏水問題該由誰負責？
房屋漏水了，到底是原屋主、房仲介業者或水電師父的責任呢？這應該也是許多租、買漏水屋屋主的心聲，亦是一般民事相鄰關係事件中最常見的民事糾紛。
消基會房屋委員會委員林旺根表示，解決此類糾紛的法律依據主要是公寓大廈管理條例以及民法侵權行為的相關規定，依據公寓大廈管理條例第十二條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
因此，居家管線屬共同壁公共管線的部分，如因老舊或非人為因素所造成的漏水，應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用（如為出租時，原則上仍應由出租人負擔修繕費用，惟租賃契約另有約定除外）；如為自有管線漏水，原則上應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任。

須先找出管線問題
樓上樓下的漏水糾紛，首要問題便是必須追究到底是誰的管線問題造成，因此，鑑定漏水管線或原因，成為追究責任歸屬的重要工作，而釐清漏水原因可交由專業人士擔任鑑定工作，如建築師工會、土木技師工會或結構技師工會等。
管線漏水的爭議，通常都在漏水的原因，與其責任歸屬的認定問題。例如：樓下漏水，即直覺認為是樓上住戶不當施工所致，但樓上住戶卻歸究於管線老舊等非人為原因而不願負責修繕，以致問題未能解決，導致損害繼續擴大。
遇上此一情形，林旺根表示，漏水的原因應先行透過專業鑑定後，如確屬樓上住戶不當施工所致，依據民法第一百八十四條規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，須負損害賠償責任。因此，如確認該屋主應負起賠償責任而不願負責，只好藉由民法來解決爭議，如不願藉由法律訴訟，此類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會，以免費時傷財，但前提是兩方都有意願解決。

賣方有其責任
買屋或租屋，如透過仲介成交者，仲介公司對於房屋是否有滲漏水，依法應有調查的義務，因此，交屋後如發現滲漏水現象，得依消保法第七條規定，要仲介公司負賠償責任；賣方如為一般人（非企業經營者），買方只能依據民法第三百六十五條規定，在半年內要求原屋主即負有瑕疵擔保責任。
如為租屋滲漏水時，民法第四百三十條規定，出租人有修繕之必要，承租人即得定相當期間，催告出租人修繕，如逾期不為修繕，承租人得終止租約或自行修繕而請求償還其費用（或自租金中扣除）。
林旺根並認為公寓大廈均應成立管理委員會，定期檢查修繕公寓的各種建材設施是否完善，如有管理單位的定期維護管理，相關問題便可獲得改善，也可少除一些紛爭。

漏水保固理賠案增加
房仲業者表示，近來漏水保固的理賠案的確增加許多，93年便比92年成長了2.5倍，尤其是颱風季節或季節變化時，亦會明顯增加。再者，一般中古屋難免會有漏水的問題，尤其屋齡愈久的房屋愈明顯，房仲業者表示，原限制屋齡為20年以下的房屋理賠，後來延長屋齡為30年以下，這也是造成理賠件數增加的原因之一。
房屋漏水在於房屋結構的老舊或施工不完善，不論是他人或自己造成的問題，都須經過專家鑑定確定房屋漏水原因為何，才能進一步修補維護，如須追求責任及賠償問題更是如此。
如為租買屋者亦應檢視不動產買賣契約，可註明清楚，若為漏水屋的處理方式；再者目前房仲業者提供的房屋漏水保固，亦可提高保障，然消費者須辨明保固契約內的不適用情形、保固期限、工程施工以及買方工程負擔等項目，畢竟，該契約保障仍有限制，如漏水的肇因起源於樓上住戶，仍得追究其賠償責任，漏水保固契約並無法全面概括。