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海外投行試水中國地產市場

傳媒的報導足以令大型項目投資流產(人言可畏現代版)(轉貼)

美林(Merrill Lynch & CO.)即將向北京一個重點地產項目投資3,000萬美元﹐這是全球投資銀行界紛紛涉足中國炙手可熱的地產市場的最新例證。

根據將於明日在北京宣佈的這項投資協議﹐美林將獲得北京銀泰置業有限公司(Beijing Yintai Property Co.)的少數股權﹐並成為一個合資地產項目的合作投資和經營方。這個由三座主樓組成的地產項目包括一個柏悅酒店(Park Hyatt)﹑200多個私人住宅單元和其他一些設施。

美林憑藉這一協議首次踏入了中國地產管理市場﹐就此成為包括摩根士丹利(Morgan Stanley)在內的海外投資者陣營中的最新成員。

中國政府目前已經通過限制銀行貸款等手段來減緩房屋建設﹐以防經濟過熱。同時一些投資者也擔心中國的地產市場存在嚴重的泡沫﹐一旦泡沫破滅﹐緊跟著地產價值就會大幅縮水。但是美林和其他一些海外投資銀行繼續在中國竭力搜尋地產市場它們認為具有吸引力的項目﹐熱切渴望要投資於中國這個快速增長﹑欣欣向榮的市場。2004年中國國內生產總值(GDP)增長速度達到了9.5%。

另外﹐一些公司也希望借中國的地產項目投下人民幣升值的賭注。它們認為中國政府有可能取消釘住美元的匯率制度﹐或者會擴大現行的人民幣兌美元匯率的波幅限制區間。果真如此的話﹐一夜之間地產價值就會大幅飆升。

去年﹐摩根士丹利的地產投資部門與上海復地(集團)股份有限公司(Shanghai Forte Land Co.)共同投資5,000萬美元開發一個高檔住宅項目。Wachovia Corp.也於去年夏初開始尋找在中國的地產投資機會。據知情人士透露﹐該公司已經達成一項交易﹐於12月買下了在香港上市的地產公司天安中國投資有限公司(Tian An China Investments Co.) 10%的股權。

一位未涉身這些地產交易的投行人士說﹐對於關注中國市場﹑努力尋找價值立現投資領域的投資者而言﹐美林的這項投資可說是順理成章。他說﹐地產是一種“可持續性”投資項目﹐因為在中國這樣一個經濟高速發展的大國﹐地產開發無時不在進行。他同時表示﹐中國政府眼下正在密切注視地產領域的外資流入情況﹐一旦發現減緩房屋建設的措施難以奏效﹐就有可能對這類外資的流入加以限制。

大多數投資於中國地產市場的金融服務類公司在與中國公司建立合作關係時皆行事謹慎﹐比如說美林﹐據知情人士稱﹐它和銀泰置業經過了一年多時間的談判和磋商才最終達成協議。

這位知情人士說﹐中國商機無限﹐難的是如何在無數的機會中去蕪存菁。

摩根士丹利的地產業分析師Kenny Tse說﹐對於海外投資銀行而言﹐這些都屬於試探性投資。他預計﹐如果這些試探性投資的回報率能達到15%以上﹐則這一投資趨勢會逐步增強進而形成潮流。他表示﹐這種預期並非外行之見。在大多數情況下﹐地產開發商買地的價格都比較便宜﹐只要地產市場保持旺盛勢頭﹐新的建設項目便有產生豐厚利潤的潛力。

然而﹐也有一些海外銀行﹐比如說花旗集團(Citigroup Inc.)﹐在這方面依然保持觀望態度。據花旗一位高級管理人士透露﹐花旗參加了中國國有商業銀行不良貸款的競拍（其中的某些不良貸款是以地產作抵押的）﹐但一直沒有嘗試要真正投資於中國的房地產。

美林﹑摩根士丹利以及Wachovia等與中國地產業公司建立合作關係的另一個動因是那些地產開發商們需要錢。雖然許多開發商手頭堆積了大量的土地﹐但自從中國政府開始限制銀行貸款以來﹐這些開發商便一直面臨資金端缺的局面。Tse表示﹐由於有了政府銀行貸款方面的限制﹐開發商們如今也就願意與西方金融公司合資進行地產項目開發﹐而在從前﹐他們很容易地就能從銀行拿到貸款﹐根本無需為資金發愁﹐所以也用不著自找麻煩和外資打交道。

另外﹐這些海外投資銀行心中還盤算著幾家中國地產開發商有望今年在香港公開上市的前景。眼下作些小小的投資或許可以為來日拿到這些開發商的首次公開募股承銷權奠定堅實的基礎。摩根士丹利就是一個很好的例子。它在投資於上海復地的當月就牽頭承銷了該公司價值2.2億美元的首次公開募股。

上海地產開發商世茂集團(Shimao Group)本週表示﹐它打算今年將旗下在中國大陸的子公司世茂房地產有限公司(Shimao Properties Holdings)分拆在香港上市﹐首次公開募股金額擬為2.5億美元。海外投資銀行圈內由此猜測﹐高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)可能會趕在世茂子公司上市之前對其進行投資。高盛發言人拒絕就此發表評論。

香港時間2005年02月01日19:53更新