【前言】
隨著房市景氣翻轉,市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛,現在很多人都不敢買房子,每個人心裡都在盤算著,「房市快要崩盤了吧?」、「再等一等,應該會更便宜!」這些話,我聽過很多朋友說,人同此心,心同此理,大家都想買在低點上,只是,何時才是最低點?沒人說的準!在這個房市的戰國時代,想賺錢,其實我根本不想等,我很早就知道,時間是不能浪費的,只有能掌握先機的人,才有條件比別人賺得更多。
於是,我從一開始投資房市,就很清楚,只有投資永遠比市價低的法拍屋,我才不用擔心買貴,才能永遠買在低點,更何況,在房市不振的時候,法拍市場就是整個房市的前哨站,因為只要景氣低迷,有人還不出房貸要跑路,或是投資客開始步上斷頭窘境,機會就是我的,說穿了,法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲,這些過度操作資金槓桿的投資客,物件一旦進入法拍,我就可以以市價七到八折買進,無論如何,已經贏在價格起跑點,景氣越低,我買的越便宜,轉手讓出,怎麼算都划算!
不過,天下沒有白吃的午餐,何況是看起來如此豐盛的午餐!誠如多數人所知,法拍市場爾虞我詐,比起一般物件買賣,只會有過之而無不及,畢竟被法拍的屋主多心有不甘,萬一點交碰上屋主不肯搬,甚至出現最可怕的海蟑螂,都會讓沒有經驗的法拍客,嚇出一身冷汗,這個遊戲的第一道門檻,就是心臟要大顆,碰上狀況,莫驚莫慌莫害怕,法拍靠的只是經驗,絕對沒有解決不了的問題。
而這本書裡,我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況,一一羅列出來,裡頭的案例,都是千真萬確的真實故事,坦白說,入門之初,我跟大家一樣,也繳過不少學費,如果不是這些經驗的累積,怎麼可能化成甜美的成功果實?富貴險中求的道理很簡單,風險存在,利潤才會存在,問題關鍵在於如何把風險降到最低。
如果你問我,法拍賺錢的硬道理是什麼?我會說,機會是留給準備好的人,事前多做功課,絕對是殺敵致勝的關鍵,這本書,我想說的故事,不只是一本硬梆梆的法拍工具書,這樣的作者,市面上已經太多,我也不一定會說的比他們更好更精采,做為一個大膽的投資客,我希望這本書的內容,可以讓想賺錢的法拍入門客,學著把心臟練大顆,甚至從別人的故事裡學到皮毛,看似簡單的分享過程,如果可以讓入門的新生,少繳幾百萬的學費,甚至早點把錢賺進口袋裡,在大家都不敢買房子的年代,我希望大家重新認識法拍這個新藍海,悠遊其中,肯定會有一番收穫!
【推薦序1】
姚志明
本書作者方耀慶君是我任職高雄大學法學院院長兼EMLBA執行長時所教過的學生,由於我兼任他就讀班級之導師,因而與他有較多相處的時間。耀慶君就讀高雄大學EMLBA期間,勤奮好學,為人謙沖有禮,尊師重道,與同學相處融洽。在他求學期間,於多次聚會閒聊機緣中,得知其對購屋理財有獨特之見解,並有多年來之實務操作經驗,優異之理財能力嶄露無遺。不久之前,耀慶君與我聯絡,其即將出版一本新書,書名為「勇敢、用桿、法拍屋快樂賺錢術」,希望我為他寫一本書序,並將該書之內文書稿寄給我。收到稿件後,詳加拜讀後,我發現此新書內容,對於投資購屋之重要議題有相當詳盡豐富的介紹,本書除介紹房屋物件應如何選擇外,並提供碰到購屋糾紛應如何處理之方法,尤其是實務常發生購屋後之點交房屋將如何面對與解決。由於購屋需支付一大筆資金,因而對一般人而言,無論購屋自住或是理財,均是一件重大的事項。因而,本書可以提供購屋者一個正確方向,讓購屋前能先做好功課,降低購屋的風險。諺語謂,「工欲善其事,必先利其器」,本書將是有意購屋者之絕佳輔助工具。
作者耀慶君能不藏私的,而將多年理財成功經驗,在本書中公開,實屬難能可貴。因為有一本好的書做參考,或能讓有意購屋者少走幾步冤枉路。本書所介紹之內容,雖不敢保證一定是最好的購屋方法,但我相信,這一定是耀慶君真心想提供給讀者購屋之秘訣。希望各位讀者能仔細閱讀本書,細細品味,小心求證,用心判斷,結合各位讀者的智慧,並與坊間其他購屋指南相對照,或許可以找出適合各位讀者本身最佳購屋的方法。
和本書作者耀慶認識,是在就讀高雄大學創意設計及建築研究所期間,每週的論文meeting上。當時我們碩士班在職專班的同學無一不是在晚上結束工作後,匆匆趕到學校和指導教授進行論文寫作的探討,工作領域不同的大家順便在meeting結束後交換一下工作心得。當大家相互大吐工作苦水時,耀慶卻說他早已不必辛苦工作,而是靠著穩定的租金及房屋投資收益可以輕鬆應付一家人生活開銷,同時自己就有更多時間可以上課讀書、做自己喜歡做的事。大部分人讀書念學位是為了有更好的學歷與專業知識,以便謀求更好的工作與薪水;而耀慶卻是在已經不必辛苦工作的情形下,為了更加充實自己的投資知識而來念的書,兩相對照,真是帶給我不小的震撼。
法拍屋給一般人的印象不外乎是以低價買進獲取超額利潤,但其中牽涉複雜的法令知識,及各種光怪陸離交屋情況,從而令多數人望而卻步。在本書中耀慶和104法拍網的林迪重副總以自身實戰經驗,慷慨分享他們在法拍市場看盡的人生百態,這字裡行間分享的「眉角」,就是外行人看不到的「熱鬧」,內行人才知道的「門道」。可貴的是,耀慶與林副總很實在的不忘再三提醒讀者,法拍屋固然有其高額利潤,但投資者自身要先做足功課,對相關法令的瞭解、談判技巧的運用、人情事故分寸上的拿捏,以及專業人士的協助等方面全盤性的掌握,才是法拍屋投資圓滿獲利的不二法門。
【推薦序3】
林德泉
有人說:「法院拍賣市場」是「一座永遠挖不完的寶山」,是「一條快速致富的捷徑」,法院拍賣市場果真是遍地黃金嗎?
依據統計,長期涉足此行業,不是大富,也有小康。
沒有大賺也有小賺,比起其他行業之投資報酬,的確有過之而無不及。
向法院買法拍屋,繳足全部投標價款,法院會核發不動產權利移轉證明書,保證產權清楚。但在取得所有權方面,原屋主拒不交屋或要求巨額搬家費等事件層出不窮;雖然法院公告有點交,可是冗長的點交程序,總讓一般民眾卻步,而不點交案件,更是棘手不知從何處理。
作者林迪重,自民國92年進入104法拍網擔任公司點交重任,除了與生俱來的談判天賦外,加上其個人用心及付出,十餘年來至今已完成公司點交個案逾1,200件;點交對象形形色色,有凶神惡煞的幫派兄弟,一哭二鬧三上吊的潑辣婦人,更有百病纏身無路可走的債務人,林君總是運用他高度協商長才,帶領公司點交團隊運籌帷幄,讓每件得標房屋圓滿交到得標人手上。
此次,林君將他點交實例整理出書,書中內容均是法拍真實發生案例,希望讓讀者能進一步了解標購法拍屋的點交生態。
【推薦序4】
藍茂山
標購法拍屋,最難的莫過於-房屋點交。筆者分享十餘年來的點交經驗,想必精彩可期,什麼樣的現住人,要用什麼樣的點交方法,達到和諧交屋,這是大家最想知道的,本書著重實務點交經驗談,每個真實案例,讓讀者身歷其境,就像短篇小說一樣,您能想像到的跟意想不到的情節都值得您當借鏡。
大家都知道法拍屋便宜,但是如何趨吉避凶,如何圓滿又快速交屋,是一大難題,看完本著作,讓您快速進入法拍市場,進而從中獲利。
【推薦序5】
月風
房地產,在不了解的人眼中,是一種有錢人才能投資的商品。
而法拍屋,更是個美麗又讓人卻步的殿堂。
在投身房產業之前,我也曾跟大多數的投資朋友一樣,總是想著,這些投資我根本買不起,幹嘛花時間學呢?
沒想到在陰錯陽差之下,還是踏上了這對我人生大為改變的旅程。
原來,房地產非但不是有錢人的專屬,還是年輕人快速翻身的捷徑!
在拙作《我在房是賺一億》問世之前,幾乎全台灣的房地產書籍,總是繞著台北轉。
所有有關房市的內容,都是千篇一律的 "台北投資學"。
其實,適合台北的投資方式,一但離開這個房價增值世界第一的區域,其實通通不適用。
因為以個人投入房地產近十年的經驗來說,很多縣市的房地產,根本就不太有增值空間啊!怎麼能複製這些書上的買房增值,上漲模式呢?
又試問,如果你不是含著金湯匙出生,哪來的金山銀山讓你買房增值呢?
但還好,房地產的遊戲,玩的本來就不是增值空間與買進持有等待上漲。
真正厲害的玩家,在外縣市,一定可以賺取北台北市多N倍的利益才是!
耀慶,是一個南台灣的房地產投資達人,他的操作手法,除了有著超乎年齡的穩健之外,更加了幾分南部人的踏實。
法拍屋,是一般購屋者,那怕是業餘投資客都視為畏途的交易,其中又以不點交及共同持分利潤最高,但說穿了,那可不是沒有三兩三的人在玩的啊!
那麼多年來,台灣房市從來沒有一本書,用法拍投資客的職專業角度,再加上南部買賣的實戰經驗所結合成冊的。
一本書只需要幾百張紙,卻把我們投資客無數心血結晶披露無遺,這是多了不起的成就呢?要知道,當今社會,會賺錢的大有人在,但真的願意公開自己賺錢方式的,卻寥寥無幾啊!
我們彼此都有一個共同的想法,人活一世,草木一秋,當已經不再為五斗米折腰時,能夠為這個社會帶來點什麼翻天覆地的改變,才是人生最高的價值。
當耀慶找我為他的新作寫序時,我二話不說就答應了。
因為,這本書一旦問世,可說是又打開了一層房地產界神秘的面紗。
各位朋友,接下來請快翻開本書,享受耀慶用最平凡的文字,帶你們走進最不平凡的法拍世界吧!
【編輯推薦】
范世華總編輯/發行人
法拍屋以及購買法拍屋,在以往保守的社會觀念裡,總被灌輸為負面的印象標記,凡是輪落成為法拍的標的或是接觸法拍的人,好像都很「觸眉頭」,令人難以接受,普遍都讓世俗投以異樣的眼光地看待。
不過站在金融市場的角度來看,法拍屋單純僅是債權債務擔保責任底下的一個產物,債務人拿不動產抵押向銀行借錢,而當欠款還不了錢,銀行申請強制執行也並不是為了把房子占為私有來給自己住的。那麼透過了法院的拍賣程序,就像這本書第一章文末的「法拍漫談」,作者所描述的:法院其實也是一個合法的房地產交易場所。如果買賣房屋,您的仲介人員是國家司法機構的法官和書記官在為您服務把關,那麼您到底是在擔心什麼?
即使這麼說,您一定還是會擔心,因為只要是正常人,一般都會對未知有所恐懼。法拍就是存在著許多的未知數,在它事前現況資訊的「取得」、事後能否實質「擁有」,這些產權之外的變數倘若碰到難解的問題,權利人也無所適從,因此也就很少人會想去接觸法拍市場這個領域。
但是透過林副總與慶仔,用他們在法拍市場多年的親身歷練,把各種奇奇怪怪所發生過的法拍故事呈現給大家,相信給予不少對於法拍屋「既好奇,卻又擔心受傷害」的房地產投資人來說,真的是大開眼界了!這些面對法拍前前後後會碰到的各種疑難雜症,只要靠文字就能見習到法拍高手如何解套並且賺得獲利的經驗,等於是將法拍的許多未知恐懼全都解開了,這對於想從事法拍投資的入門生來說,實在是太珍貴了!
非常榮幸能夠出版這本有關法拍的房市著作,自身同為房地產講師的我,也常為慶仔Davis的〈勇敢.用桿-房地產快樂賺錢〉投資團隊分享市場與金融主題的課程,針對房地產市場的供需,也是影響市場房價的絕對因素,而房價高低,投資進場和出場時機的這個議題,一直是大家所關心和必問的問題。
藉此我便提供分享給各位學員以及讀者,如何加以探討法拍對於市場供需的層面?當前我們對於高房價的現象無以為計,公眾都在討伐「空屋」和「囤房」的問題,企望政府提供「合宜住宅」以及社會公共住宅時,卻都忽略了法拍屋的這一塊。
其實法拍屋的這一塊領域對於市場的「住宅存量」也是不容忽略的,因為每一件法院公告拍賣的標的,如果未經由法拍市場的拍定、點交程序,回歸成為房地產市場中的正常物件,處在「查封」當中的標的因為受限制處分,就等於是「死」的物件,因為不管是債權人或債務人就這些標的都沒有「完整」的權利,權利不完整的不動產,不能賣、也沒人敢買,那麼,它和大家所說的「空屋」與「囤房」並沒什麼兩樣!
如果沒有透過法拍,將這些「死」的物件「活」過來,對於金融的債權以及房產的活用不但沒有解決,反而停滯浪費社會的資源虛耗。因此從事法拍的投資,我們更應該要給予正面和積極的態度來看,而協助代拍的業者我們也應該要把它當成是「房地產的醫生」,畢竟要將一個不正常的房產變成正常,前面已經有這麼多的專家都一致推崇,這是多麼不簡單的一項工作啊!
艱難的事情,有本事能夠將它處理解決到好,本來就具有相當的價值,只是這個本事是誰會給予合理的報酬?如果沒有人會給,那麼就是市場機制,低價取得法拍、市價出售得利,這就是大家所知的法拍屋賺錢術,這也是市場所給予的相當報酬,您若想要賺,就看您有多大的本事?看您可以在這本書中學會多少?
繼《勇敢.用桿-房地產快樂賺錢術》得到市場熱烈的反應和回饋後,這本《勇敢.用桿-法拍屋快樂賺錢術》用同樣的?事型態,帶給您更高階的法拍投資賺錢的智慧,絕對能讓您的收穫滿載!最後,再借作者的「法拍漫談」來結論......
法院其實就是一個合法的房地產交易場所,
投資法拍屋是可以賺到錢的。