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大咖駕到 | 2018中國上市房企百強峰會專傢對話
大咖駕到<竺勁
房地產稅可能使整個市場看
抽化糞池台中起來更加平衡
關於房地產稅，我們的財政部長肖傑部長講的是比較清楚的。實際上，我們覺得房地產稅應該會有一個頂層的設計，根據原來的進程，房地產稅是2019年立法，2020年實施。目前從官方表態來看，這個進程應該沒有太多的變化，但是由於房地產稅是一個上位法，本質上是一個頂層設計，所以我們認為地方政府後續如何實施會更為關鍵。目前從整個房地產市場和城市化發展階段來看，我們認為地方政府大力推進房地產稅的可能性不太高。第一，目前城市化進程還沒有完全的完成，我們也看到今年很多城市進行的搶人大戰，這些城市是有大量營造新住宅物業和商業物業的需求，所以在此背景下征收房地產稅的話，可能對這些城市的進一步發展並不是特別有利，地方政府也會權衡這樣的事情。第二，從目前全國基本收入水平來看，實際上中國還處於從中等收入轉向高收入水平的進程中，征收房地產稅實際上對進一步的增加人力資本和消費都是非常不利的，所以我們也不認為房地產稅會有大范圍的征收。第三，我們認為在一些等級較高的城市及一些特殊區域可能還是會推進房地產稅，包括從2011年以來，重慶和上海基本上都已經進行瞭房地產稅的試點，所以我們認為後續可能還有一些特別區域會進一步試點，但是房地產稅全國鋪開的可能性目前來看是不大的。第四，我們認為在中央的頂層設計當中肯定是要把一些偏交易型和持有型的稅收進行歸並，這也是一個大的方案，不是原來房產稅從所謂的豁免轉向征收二套房稅這麼簡單，所以我們覺得可能稅制改革這個事會更加重要一些。以上四點就是我們對房地產稅進程的一些看法。
我們認為房地產稅對行業來說是一個相對利好的情況。從短期來看可能會有不太好的影響，因為征收房地產稅可能會影響人們的購買，但是從中期來看，房地產稅可以降低很多城市的空置率，可以緩解供需不匹配的情況。第一，房地產稅可能會打破有些人買房子會為獲取未來上漲價值的預期，這樣實際上人們買房子是為瞭租出去。這樣既可以解決社會閑散資金沒有地方投資的問題，又可以解決新流入人口的居住問題，也就是一些有資產的人將其儲蓄和投資資金換成房屋資產，然後租給相對來說有住房需要的人，這樣會使整個市場看起來更加平衡。而目前整個市場的不平衡主要來自於投機性需求太大，房子買瞭不住，等著賺差價。未來“房住不炒”真正來臨的時代，人們不是博取房子的差價，而是通過運營、租賃來獲取房屋本身的價值。從這個方面來說房地產稅對行業市場是利好的，就是我說的空置率會降低，房地產稅使得很多地方空置的房子可以被利用起來，沒有浪費社會資源。
房地產稅的進程將會是怎樣的？
特別報道 | 2018中國上市房企百強峰會：鏈接新時代·賦能新價值
引 言
億翰智庫 中國網專訪視頻：
第二個利好是房地產稅勢必帶來市場和公司企業的分化。目前搶人大戰以後，有些城市越來越好，現在是普遍都好，因為庫存去的比較厲害，但是實際上跟人口發展的規律有些地方是不匹配的。有些地方人口常年流出，但是房價依然在漲，這是有壓力的，房屋需要放在真正有用的地方，即一些人口凈流入的區域，這個地區有大量的產業可以支撐人口的發展，這個很關鍵。所以哪些企業在這些城市相對來說建造更多的房屋、做更多的佈局，那麼這些企業會發展的更好。所以說在城市分化的過程中，自然而然地會帶來企業的分化；企業分化之後，原來投機倒把、通過加杠桿等各種模式運作、不是通過運營、選擇較好地段、匹配規劃、匹配產業的企業要想長期運營下去，反而會發展的更好。那麼相應來說，房地產稅對企業的集中度提升和分化也有一定的促進作用。綜合來看，整個市場裡面的購房人投機的人數減少瞭，企業投機的數量也減少瞭，實際上就會帶來整個市場的健康發展。最後整個房地產市場量可能沒有現在大，但是房價是比較穩定的，房子的租售比或房子的收益率可能是維持在一個比較好的位置。它使這個租金、投資分紅能夠維持資產的價值，那才是比較健康，這就跟最近常委會中劉賀主任講的事情是一樣的，就是說金融企業也不能去做套利，借瞭錢要還的。那麼開發商開發房子也是一樣的，不是做投機，而是做“房住不炒”。所以未來房地產市場會進入一個量盡管慢慢縮小，但是供給是出現在有效的區域，同時房租伴隨著居民的收入和產業的發展慢慢上漲。所以我覺得房地產稅出來以後，短期來看對市場是有一定的沖擊，但從中長期來說，對中國的房地產業和整體經濟是非常非常好的一個手段。當然，不管是在海外還是在中國，我相信推出一項稅都是需要政府進一步做研判、進一步地跟民眾達成共識，肯定不是隨隨便便來推的。所以在這個達成共識的過程中，本質上就已經會使得整個市場趨於一個穩定的狀態。
原標題：大咖駕到 竺勁-東方證券地產首席分析師 | 2018中國上市房企百強峰會專傢對話
東方證券地產首席分析師 竺勁：
主題專訪一：
房地產稅將對中國地產行業造成什麼樣的影響？
當前去杠桿的背景下，
怎樣看待整個市場的銷售、投資和新開工？
2018年5月16日,由億翰智庫 中國網聯合舉辦的“2018中國上市房企百強峰會”在北京圓滿落幕。本次峰會以"鏈接新時代 賦能新價值"為主題，圍繞上市房地產企業融資環境及市值管理展開討論，致力於助力中國上市房企，實現資本市場融資突圍，加強市值管理。會上隆重發佈“2018中國上市房企百強”研究成果，來自多傢知名房企和金融機構的高管發表瞭精彩演講。此外，由券商、基金公司和評級機構研究員組成的“專傢團”正式成立。
主題專訪二：
其實對於銷售、投資和新開工，我們在去年下半年研判的情況跟現在的變化不是太大。現在從數據上看，跟我們判斷的有一些差異，但是其實也不大，因為我們做的還是全年的判斷。去年我們基本的判斷就是房地產銷售的面積應該是0到-5的增長，銷售金額相對來說是正向的增長，因為我們的基本觀念就是整個樓市還是處於高等級城市往低等級城市在遷移，就像比如說更貴的一些衛星城、像中西部的一些核心的二線城市，大量的人口湧入，那麼房地產市場也向這些城市遷移，原來的一些比較低價的三四線城市可能就不是未來市場的主流，盡管現在好像還是。這樣就會導致盡管銷售面積有所下滑，整個銷售金額是可能有增長的，也就是單價是上升的。目前我們還是做這樣的判斷。我們認為今年的三四季度，整個房地產市場還會出現一些調整，這個是由於政策調控和整個周期所導致的自然結果。
第二個對於投資和開工，我們今年給的投資增速是5%左右的增長，可能給的相對低一些，但是這個增速可能比目前10%這個增長更合理。因為目前來看，實際上開發商的到位資金已經出現瞭比較大的下滑，隻是目前投資還沒有對資金下滑進行一個反映，包括銷售目前還在上面，但是我們看到4月份銷售面積已經出現負增長瞭，單月銷售面積增速是-4%，所以整體來看市場是下行的，開發商到位資金也是減少的。整個房地產的投資應該來說是前高後低的局面，所以我們覺得今年投資增速是5%，當然也可能是7%，這不一樣，要整體來看。但是肯定是要比現在的數據要低很多的。我們認為新開工是持平或者略微的增長，因為很多地方目前庫存非常低，我們認為在簡單的補庫存的背景下，可能還是會有一些開發商去做開發，所以我們基本上認為銷售、投資和開發整體都是下行的，但是基本還是有個底，我們不覺得會有崩盤式或者崩潰式的這種下行。我們覺得地產市場是進入低谷，但是經過這個低谷以後，未來來說還是會有比較好的發展，包括有一些好的開發商在調整過程中會凸顯其優勢。
主題專訪三：
怎樣看待房企加快多元化投資？
房企的多元化是一個必由之路。第一，過去單一開發住宅這種模型其實問題很大，它沒有帶來美好生活，隻是帶來瞭GDP和投資額，這是有問題的。
第二，過去房地產行業在整個中國經濟當中一直是有超額利潤的。那有這個超額利潤現在是不是應該回饋社會，有這麼一個過程，所以它去做一些多元化動作。當然我們已經看到很多優秀的房地產企業和房地產企業傢都已經在做很多，以前是表現為公益事業，比如說像萬科王石做的壹基金和一些其他的基金會，但是現在可能有一些開發商的企業傢直接去投資實業，包括做教育、做高科技，我覺得這是一個非常好的一個方向。盡管看起來是無關多元化，但是我說的超高利潤率的一個背景下和目前整個房地產要回饋社會。
第三，就目前來看，我剛才講的市場不好，大傢還是要練內功，所以簡單的剛才講的住宅開發模式，就是在商業模式上也存在問題，所以現在在做什麼，做產城、做商業運營、做長租公寓，它提供的是一個城市的整體解決方案，成為一個宜居、宜業、宜商的一個城市，是這麼一個方向。所以在這個方向中，實際上開發商是做一個相關的多元化，就多做這個商業運營、商場，引入一些產業，看起來是無關多元化，實際上是有關的，因為我是去做產業園區瞭，產業園區還是有一些配套商業和配套住宅的，而不是單一的拿塊地蓋成住宅賣給居民。在這個過程當中，房地產其也要去培養這樣的能力。
第四，從現在整個多元化的趨勢來看，整個中國房地產的存量市場實際上非常大，但是按照目前來看，存量市場差不多是在200萬億左右的一個水平。如果按照貨幣化率2%來算，200萬億算起來就是4萬億，跟目前整個房地產市場來比還是比較小的，但是我們整個存量在進一步擴大。而且存量當中這個貨幣化率也是可以提高的，盡管細分領域多，但總有一個領域能有一個幾千億到萬億級的這種賽道。如果開發商投入足夠多的資源和精力在這個裡面，很有可能新做一個很大的產業。所以我覺得存量本身的一個發展也給開發商提供瞭更大的舞臺，所以我覺得開發商多元化勢在必行，而且，現在比2014、2015年更加成熟。
主題專訪四：
關於長租公寓定價的調整
長租公寓的定價最後還是會回調，根據我們來看實際上還是跟市場本身發展有關，但是有可能不回調它一直衡盤不上漲，這也有可能。可能有稀缺的因素，你說長租公寓背後支撐的開發商、投資基金他們不著急回報也有可能，那就有可能會在一個高的價格相對來說控制率會高一點，它本質上是在權衡控制率和租金水平基本匹配，我匹配不上他就會去做調整。
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