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被繼承人死亡後二個月內，繼承人可以向法院拋棄繼承，但應告知因其拋棄繼承而可得繼承之人，被繼承人死亡三個月內，繼承人得聲請限定繼承（應提出死亡證明書正本，除戶戶籍謄本正本，聲請人之印鑑證明，具狀人蓋章應蓋印鑑章，通知其他得為繼承人之存證信函正本），如果忘記拋棄繼承或限定繼承，就會出現父債子還的情形。夫的債務本與妻無關，子的債務也與父無關，有大部分人因交友不慎，如果朋友在密閉空間吸食毒品，當你進入後，不久警察來了，將尿液送鑑定，就有毒品反應，君子之交淡如水的涵意就可以體會了。有的人到公司上班，老闆要你簽名，你就簽名，有時當了人頭，而老板偷開發票漏稅或向銀行貸款，致要坐牢。證件如身分證或金融卡，隨身攜帶，如有遺失，立即補發，已免被人利用，賠了錢還要上法院。

債務人簽發給債權人之本票，若到期無法兌現，不一定構成詐欺罪，依刑法第３３９第１項詐欺罪規定，行為人要有意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤而交付財物，例如甲向乙騙稱其母親住院開刀，需要醫藥費５０萬元，乙因誤信而交付，甲當然構成詐欺罪，若甲向乙借錢並沒有騙稱其母開刀，僅因生意一時調度，後因被倒債或生意失敗致本票無法兌現，則沒有詐欺罪，債權人雖可依票據法第１２３條聲請本票裁定強制執行，但債務人不構成詐欺，所以借款人於借款時之支付能力或財務狀況，是借款人是否構成詐欺罪之關鍵，不能借錢給人家時貪得利息，等到債務人倒閉，就告人家詐欺，顯不厚道。

配偶離家半年後，不當然構成離婚，協議離婚要有二個以上證人在場親自簽名，並以書面向戶政事務所辦理離婚登記，而判決離婚則是以配偶有無民法第１０５２條規定之事由，向法院提起離婚之訴，通常夫妻分居達一年以上時，法院會以婚姻無互信互諒無法維持而判決離婚，夫妻不合，情形相當複雜，有時一對夫妻初時非常恩愛，可是太太不會生或得了憂鬱症，或先生認識了一位中國小姐，家庭就完了，當然我們知道太太不會生育，不是太太的錯，可是這個社會上不講理的比我們想像的多，有人的為了債務問題，怕兄弟找上門，就辦假離婚，實際上法律沒有假離婚，那是真離婚，將來男的另娶，女的另嫁，互不相干，為了債務辦離婚應屬不智，將來如要再結婚，仍應有公開之儀式及二人以上證人。人都會保護自己，甚至隱瞞自己，例如，開車不小心撞到了前車，不對就是不對，但是事情過了一段時間，為了不賠償，竟為亂扯是對方緊急煞車，才會撞上，社會上，就是因為太多的變數，很多事情是相對的，絕不要認為自己的先生是老實人，或一直認為太太未經世面，不會亂來，其實人的人格成長達到百分之百者，少之又少，人隨時要有離婚及生離死別的準備，財產及後事，妥為安排，夫妻財產，每人各二分之一為宜，如一人生意失敗，尚有二分之一可用，不至於走上絕路，如財產過多，要登記給孩子，每年不得超過１１１萬元，否則要繳贈與稅，有人用三角移轉，也就是先將財產登記給朋友或公司，再移轉到孩子名義，逃避贈與稅，現財政部可以用電腦追縱，抓到逃稅時，會有罰款及違反稅捐稽徵法移送法辦，違法的事千萬不要做，該繳的稅就繳，不要違法。現在上班的人或戶籍與居住所地址不同者，很多人忘了收受法院或檢察署的通知或傳票，開庭通知或判決書沒有收到而喪失上訴或再議的權利，所以戶籍地要有人代收通知為原則，如果收到檢察署或法院通知，不知內容時，一定要請教懂法律的人否則喪失了權利，致時無法補救。

一般人很容易將印章或證件或銀行帳戶借給朋友或營業員，將來印章被盜用時，無法舉證被盜，經常就無辜牽涉其中，印章及證件要自己保管，不要懶到連印章都要別人保管，若因移轉登記需要印章時，請代書隨時通知蓋章，三更半夜也可以出發，千萬不要在空白處蓋章或將印章交給代書或營業員。自己才是生命中的主宰，很多人被騙中獎，要先匯百分之十五的稅款，只要不貪，豈有可能被騙？像特支費，沒用完的當然要繳回，這是常識問題，但現在的人約有百分九十的人，卻不如此認為，他們為了自己的利益說出違背良心的話。

出租房屋應繳納租賃所得稅，是依每一個人於年度所得稅申報時，以月租一萬元計，一年所得為十二萬元，應將其中的百分之五十七申報，百分之四十三為房屋的修繕及折舊費用。所以申報六萬八千四百元。再按扣除額計算應納稅額。不論房屋出租，購買房屋，聘任員工，頂讓店面，或與朋友投資，不論在何種情況，一定將契約書得清清楚楚，以免將來反悔，尤其購買房屋一定要由銀行履約保證，才不會發生爭議，如果不會寫契約或移轉登記死生變數，可以email到t1111111g@yahoo.com.tw，或電話02-22668879，我們提供雙方都可以安心的移轉登記方式，或提供法律上竟見。

１、查封中債權是否可以移轉？答：債務人對第三人之債權如被法院查封（法院依強制執行法第１１５條扣押債務人對第三人之債權），債務人當然無轉讓給其他人可能性。但債務人之財產被查封，債權人之對債務人之債權，及以該債權擔保之抵押權當然可以依民法第２９４條之規定移轉，但要依民法第２９９條通知債務人。在登記實務上，要債權人或受讓人以存證信函通知債務人及義務人，如果無法通知債務人或義務人時，要將存證信函聲請法院公示送達後，將上開存證信函及公示送達的登報送等文件，送請地政機關辦理抵押權的移轉登記。

２、承租人能否對抗後面的地上權人？答：承租人對出租人承租不動產依民法第４２５條之１項規定，有買不破租賃之適用，所以出租人可以使用承租標的物到租期結束，地上權人。出租人將土地出租後，依法可以地上權設定，出租人已將土地交給承租人使用，無法將土地交給地上權人使用，除非負有條件，約定在租期屆滿後,才為土地交付。

３、債務人於拍賣程序中突然死亡，問是否會繼續執行拍賣？答：依強制執法第５條第２項規定，強制執行開始後，債務人死亡者，得續行強制執行。債務人死亡，有左列情形之一者，執行法院得依債權人或利害關係人聲請，選任特別代理人，但有遺囑執行人或遺產管理人者，不在此限：一繼承人有無不明者。二繼承人所在不明者。三繼承人是否承認繼承不明者。四繼承人因故不能管理遺產者。所以法院應續行強制執行。

４、得標到不點交的房子，拿到所有權狀後，是否可以斷水斷電？答：占有房屋之人，在法律上如為無權使用，應由得標人提起訴訟請求占有人返還房屋，不得私自斷水斷電，否則構成刑法第３０４條以強暴、脅迫使人行無義務之事之強制罪。

５、拍賣建地，上面有倒塌的房屋，但建照不在拍賣範圍內該如何處理？答：有建照的房屋，如未依建築法規定的時效六個月內興建時，會被撤銷建築執照。如果拍賣之建地，有點交且執照已被撤銷時，當然就不會有問題，因為執照被撤照後，買受人因建築執照已撤銷，再申請建照執照。如果不點交，建照的起造人得依建築法規定續行建築時（取得建築執照之人當初依建築法第３０條之規定，已取得土地所有權人之同意，才可聲請建照執照）就會變成土地與建物不同一人所有，就要與建照執照的人協調，或則依民法第４２５條之１規定請求地上物所有權人給付租金。

６、地上物之人是否有優先承買權？答：優先承買權要有土地法第３４條之１土地共有人，土地法第１０４條第２項地上權人、租地建屋之承租人，土地法第１０７條耕作權人，民法第４２６條之２租地建屋之承租人，三七五減租條例第１５條之承租人及農地重劃條例第５第２、３款原土地所有權人，地上物之所有權人如為土地法第１０４條第２項地上權人時，當然有優先承買權，否則地上物之所有權人沒有優先承買權。

７、債務人的戶籍遺留要如何處理？答：得標人買受房屋後，依所有權人身份，可以將戶籍遷入買受的房屋內，又可以將該房屋內之其他設籍的人的戶籍遷出。

８、周人蔘之妻胡麗華名下，有筆坐落台北市士林區平等段７４０、７４１地號土地，周人蔘主張有租地建屋優先承買權，執行法院於拍賣公告記載周人蔘有優先承買權，拍定人林通遠如何打贏這場官司？答：優先承買權依第６點的規定才有優先承買權，一般法院在拍賣時，如果有第三人主張優先購買權，塵由執行法院作形式上判斷，士林地院拍賣周人蔘之妻胡麗華之坐落台北市平等段７４０胡麗華弟媳７４０地號時，周人蔘主張有租地建屋，主張有優先承買權，執行法院於拍賣公告記載周人蔘有優先購買權，由林通遠得標後向執行法院依執行法第１２條聲請異議，主張周人蔘沒有優先承買權，執行法院駁回林通遠的異議，命林通遠提起確認優先承買權不存在之訴，林通遠在起訴主張第一點：該７４０、７４１地號土地係周人蔘以胡麗華及張秀貞名義所購得，並沒有租地建屋的情形，第二點依農業發條例第１８條規定，該農地只有土地所有權人即胡麗華及張秀貞才有權申請興建農舍，所以不可能出租第三人興建房屋之事，第三點：周人蔘與胡麗華係夫妻，依７７年之夫妻財產制，周人蔘有權使用土地，無須向胡麗華承租，第四點︰現場之建築物早在７６年１１月２６日航照圖即有房屋，周人蔘主張其於７９年起承租，與民法第４２６條之２所規定之租地建屋及土地法第１０４條所規定租地建屋之情形不合，證人（張秀貞的前手林蒼經）證稱是周人蔘向其買受７４１地號土地，７４０地號土地鑑界測量時，周人蔘稱為其所購買，第一審及第二審林通遠勝訴，現由第三審審理中。

９、同一債權人先後以不同執行名義聲請強制執行，是否再繳納執行費？答：聲請強制執行或參與分配都要有執行名義並繳納執行費，所以同一債權人先後以不同的執行名義聲請強制執行，都應繳納執行費。假扣押執行時，已繳納千分之八的執行費，本案勝訴，聲請強制執行時就不用再繳費。取得債權憑證者，聲請強制執行時，無須繳納執行費，抵押權人行使抵押權時，無須繳納執行費。

１０、板橋地院拍賣位於中和市民利街之房屋及土地，由於該房地係債務人及其七個兄弟姊妹所共同繼承，依繼承人內部的應繼分為各八分之一，但因未為遺產分割協議及請求分割，所以記載為公同共有，一位標買者，認為係拍賣房屋所有權全部，以總價３２０萬元標買，事後得知不是所有權全部（土地建物登記簿謄本記載為公同共有一分之一），問拍定人如何取回這筆投標金？答：法院僅拍賣共有人公同共有的一分之一（實際上債權人的產權是八分之一），法院當然無法發所有權全部之移轉證書發給得標人，所以該得標人聲請發還所繳之５６萬元之押標金，經執行法院駁回，高院以標買人係向執行法院標買所有權全部，而法院只拍賣公同共有一分之一，所以依民法第１５３條規定，意思表示不一致，所以依民法第１５３條規定，雙方買賣表思表示不一致，買賣不成立，執行法院應予發還該５６萬元，陳先生順利取回５６萬元。

１１、不定期租約，出租人如何收回租賃物？答：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第４２５條第１項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於８８年５月２１日修正公布（８９年５月５日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正實施前、後成立之不定期租賃契約，茍在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正實施前成立之不定期租賃契約，在修正實施後有出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定。（最高法院９５年度台上字第５２１號判決參照，台灣台北地方法院９４年度訴字第５２２號及９５年度訴字第４３１５號判決也採同一見解）。如果租期超過五年或不定期租約又沒有經法院的公證，就沒有買賣不破租賃原則之適用。以債抵租，也沒有買賣不破租賃原則之適用，可依民法第７６７條主張物上請求權，請求占有人遷讓。

１２、台北地院拍賣台北市松山區的房屋一間，拍賣時筆錄註明點交，拍定後，債務人以該房屋係某公司承租，其為該公司之法定代理人，由於人與公司為不同的權利義務主體，執行法院認為某公司合法承租，改為不點交，請問劉小姐如何主張退回所繳的７００多萬元？答：執行人員依債權人查報記載點交，拍定後，執行法院改為不點交，點交與不點交價格差很多，劉小姐原先要買的是有點交的房子，執行法院改為不點交，劉小姐當然不買了（拍賣條件不同，價格顯然不同），劉小姐依強制執行法第１２條聲明異議遭駁回，劉小姐只好主張依民法第１５３條買賣意思表示不一致，請求發還所繳７００多萬元投標金，劉小姐造成之利息損失，請求國賠遭駁回。

１３、出租時為農地，且使用已久，但拍賣時已改為建地，試問可否終止租約？答：依平均地權條例第７６條（耕地租約之終止）規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。依平均地權條例第７７條（收回耕地之補償）規定，耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第１３條規定以書面通知出租人者為限。公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人。

１４、板橋地院拍賣永和市保生路房屋，底價２００萬元，彭姓標買人拿錯標單，出價４００萬元，因為其標單只記載標土地及房屋，沒有記載土地及房屋之坐落，請問法官會判其得標嗎？答：彭先生只記載土地及房屋之標價，沒有記載土地及房屋的坐落，所以買賣並沒有發生意思表示不一致的情形，彭姓標買人以意思表示不一致請求發還４０萬元之押標金，經執行法院駁回，高院維持執行法院判決，執行法院通知彭先生追繳不足額之２００多萬元。

１５、租用中不點交，如於拍賣期間，承租人因病死亡，請問是否可改為點交？答：法院拍賣的房地，如有點交就記載點交，如果在拍賣公告上記載不點交，當然就不點交，如果拍賣期間，承租人死亡，債權人向法院陳報，拍賣條件已變更，法院可履勱現場後，認定承租人已搬遷，改為點交。

１６、聲請或聲明異議，得於執行程終結前，請問強執行終結前所指為何？答：一般人對於執行程序終結都會認為將標的物點交及將價金分配給債權人，實則要看執行的過程，例如第三人主張其所有財產被查封（查封錯誤），第三人應在拍定以前聲明異議，如果拍定以後（動產在拍定就交付，不動產拍定後繳足價金即移轉所有權，拍定人取得所有權登記），只能以所有權人的身份向法院對拍定人提出確認所有權存在之訴。例如法院拍賣時認定第三人占有不點交，債權人在拍賣之前應提出異議，拍定以後就不是異議可以處理（法院在有債權人提出異議時，可先行裁定，並等到裁定確定後再執行，而且債權人通常是銀行，很少表示異議）。

１７、拍賣到一棟房子，其公設部分全部登記在由全體住戶共同開設的一家公司內，由於全體住戶擁有該公司的股權，如原債務人不把股權讓出來，請問該如何解決？答：依土地登記規則第８１條第２項規定，區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面額及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀記明之，不另發給所有權狀。公設部分已附著於區分所有建物，公設部分與主建物應一併移轉。法院在查封時應注意將債務人的公共設施部分一併查封（債務人在公司有股份，股份也可以查封拍賣），債務人的房屋已由買受人取得，公共部分無法單獨為所有，買受人可以訴請債務人移轉公設部分移轉登記，依公寓大廈管理條例第９條第２項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。買受人繼受前手契約約定保有之權利，以受讓人的地位向管委會主張公設部分之使用權。

１８、不定期租約的老房舍，如收回重建是否可行？答：依土地法第１００條規定，出租人非有左列情形之一，不得收回房屋：１出租人收回自住或重新建築時。２承租人違反民法第４４３條第１項規定，轉租於他人時。３承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。４承租人以房屋供違反法令之使用時。５承租人違反租賃契約時。６承租人損壞出租人房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。所以房屋老舊，出租人得以申請新新建築收回房屋及土地。

１９、拍賣之土地，債務人於查封後將該土地出租做為廢棄物處理場或挖取內部砂石，請問有何法律約束力？答：債務人之不動產被查封，不影響承租人之權利，但承租人可能為債務人之同路人，一則設置廢棄物處理場必須取得廢棄物處理之執照並於工業區內之土地才可以設置，否則違反廢棄物處理法，可判五年以下有期徒刑。（承租人如果沒有取得執照應提出告發），如果挖取砂石，承租人構成刑法第３２０條第１項之竊盜罪，可判五年以下有期徒刑，該土地係都市計劃之土地及區域計劃法之土地，承租人違反都市計劃法或區域計劃法，可判一年以下有期徒刑，如為山坡地，則違反山坡地保育條例，可判一年以上七年以下有期徒刑。

２０、標到持分土地，書記官送達優先購買權人，優先購買權人並未收到，書記官遲遲不發權利移轉證書，叫拍定人自行處理，請問該如何？答：優先購買權人如未收到法院通知，依法應由債權人查報共有人之地址，再為送達或公示送達，書記本應依法處理而不處理，向政風室舉發，請求依法處理。

２１、林姓屋主於三年前標的一件透天屋，當初並沒有拍賣土地，隔三年房坐落之土地又會出來拍賣，但土地的債務人和標房屋的債務並不相同，試問林姓屋主是否會被告拆屋還地？答：房屋土地原本屬同一人所有，因分別出售土地，或僅將土地或房屋設定抵押，致以後變成土地與房屋非同一人所有時，房屋所有權人對土地有地上權，土地所有權人可以依土地法第９７條之規定請求百分之十以下之年租金。

２２、在租約中約定承租人有優先承買權，承租人在法拍中是否有優先承買權？答：優先承買權要有土地法第３４條之１土地共有人，土地法第１０４條第２項地上權人、土地法第１０７條耕作權人，民法第４２６條之２租地建屋之承租人，三七五減租條例第１５條之承租人及農地重劃條例第５第２、３款原土地所有權人才有優先承買權，承租人除非是租地建屋，合乎民法第４２６條之２的規定，否則不論有無約定都沒有優先承買權。

２３、標到一間法拍屋，筆錄為借用中不點交。借用人於拍定人拜訪時，始終不開門，亦不作任何回應。請問如何打贏此場官司？現住人（借用人）並於法院和解完成後，又拒不搬遷，又聲請訴狀，說其體弱多病，兒子在大陸，是否能延緩搬家。問取後應如何聲請強制執行？答：依強制執法第７７條之１規定，法院應查明查封物之使用現況，依８１條應公告房屋之使用現況，執行人員可命債權人查報查封物之使用現況，及命自治機關即警察局查明占有之情形，此部分係執行人員失職，債權人可依第１２條聲明異議或向司法機關政風室檢舉或向監察院檢舉，若以拍定，可由第三人陪同向借用人請求返還房屋（或拍照存證），借用人五日內不搬遷，並向警察局提出刑法第３２０條第２項竊佔罪告訴，警方自可查出借用人之姓名，買受人可以依民法第７６７條物上請求權請求借用人返還房屋（因原債務人將房屋出借，借用人沒有民法第４２５條第１項買賣不破租賃原則之適用），買受人可以房屋所有權人之身分可以向戶政事務所請領該住戶設籍人之姓名及年籍，得知借用人之姓名即可依法起訴（因為起訴一定要記載被告的姓名）。在法院和解後，該和解筆錄可為強制執行名義，得標人依法聲請強制執行，將該借用人排除占用，如有生病等情況，通知縣市社會局處理。

２４、對假租約提起訴訟應該注意的事項？答：一般而言，租約是五年以上、不定期租約、租金已一次付清二年或三年或以債抵租的情形通常是假租約，租約如逾五年或為不定期時，該租約如未經公證就無民法第４２５條第１項買賣不破租賃原則之適用。通常有公證的租約真的比較多，很少一次付清二年租金的情形。如果以債抵租，該以債抵租之契約也沒有買賣不破租賃原則之適用。

債權債務關係，如何事先預防？就債權人方面，錢出借，不可預扣利息或取得不相當的重利，最好設定抵押權，將來債務人不依約清償時，以拍賣抵押物受清償，一般債權人借錢給債務人，有的以匯款或以支票交付，但忽略了書立借據，或雖立有借據，但未記載清償期限或利息違約金的約定，就債務人方面，通常清償時忘了取回借據或本票，致債權人主張未清償，債權人再將本票交給善意第三人，第三人再聲請本票裁定，債務人一筆帳還了二次（這個社會，我們沒有看的的地方很多，我說的就是有事實跟據），所以書立借據時，債務人也應該取得一份借據正本，並於清償時核對借據正本是否與原來簽發之借據相同並取回借據（以前高雄的銀行經理就偽造淡江大學的存款證明，還期前盜領了二億多元），債務人設定抵押權給債權人時，債權人通常會扣留所有權狀及印鑑證明，怕債務人再向他人借款，此種情形應予避免（如果要權狀，就不要借，將房屋出售，將來有錢再買回，不要一借再借，借到跑路，反而不好），因為如債務人無法清償，由第三人即買主清償（也許尚有餘額），權狀在債權人那裡，債權人為求重利，要求過戶或強行過戶（重利者比流氓還可怕，所以不論在何狀況下，不要借高利貸，因為借了高利貸以後，如果還不起，可能死路一條。拍賣抵押物有關規定，依民法第８７３條規定，抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請拍賣抵押物，就其賣得的價金而受清償，約定於債權已屆清償期，而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其約定無效（但若先將不動產移轉給債權人，事後再為會算，抵押人清償後，再移轉給抵押人之約定，實例認為有效），抵押人於清償屆至後，約定將該抵押物移轉給抵押權人，其約實例認為有效），依民法第８８０條規定，以抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行抵押權者，其抵押權消滅（抵押權人如不協同塗銷抵押權登記時，抵押人或第三人還要提起塗銷抵押權之訴）。一般的債權請求權為１５年，本票的債權請求權為３年，支票的債權請求權為１年。抵押權人接到法院通知，抵押人之財產已被法院查封，是否要參與分配？依強制執行法第３４條第２項規定，依法對於執行標的有擔保物權或優受償權之債權人，不問其債權已否屆清償期，應提出其權利證明文件，聲請參與分配。

抵押權設定期有無存續期間？擔保物權之效力係依債權的請求權期限而為存續期間，法律上並沒有規定續期間，依修正草案８８１條之４規定，最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，並得於確定之期日前，約定變更之，自抵押權設定時起，不得逾３０年，逾３０年者，縮短為３０年，前項期限，當事人得更新之（設定最高限額抵押權，在抵押權存續期間，債權人與債務人可就抵押權之範圍內貸款或清償，才設有存續期間的必要，但若得延就與限制３０年之規定有違，應塗銷以後再設定為宜）。

淡水某拍定人點交法拍屋後，用瞬間接著劑將房門堵死，以致債務人發生意外？法院點交拍賣之不動產予買受人後，債務人或第三人如再進入占有，則債務人或第三人構成刑法第３２０條第２項竊佔罪，拍定人明知債務人或第三人再行占有時，如以接合劑將房門堵死，拍定人構成刑法第３０４條之強制罪（以強暴脅迫使人行無義務之事，例如債權人不向法院聲請假扣押，逕行搬走債務人之財產抵債），債務人或第三人雖有構成犯罪，拍定人只能依法提出告訴。

租約在設定抵押權之後，法院在什麼情況下可以裁定除去租賃權？抵押權設定以後，債務人將不動產出租予第三人，致影響抵押權時，法院得依職權或依債權人之聲請除去租賃權。

債務人為公司負責人時，是否可以點交？公司設立都要有設立地址，公司名下沒有不動產時，就要承租第三人房屋向營利事業主管機關申請公司設立登記，所以就會出現有租約情況，實則有無實際支付租金，有無租賃關係，應由執行法院依強制執行法第７７條之１的規定調查認定，現在執行法院通常沒有調查，僅依債務人或第三人的呈報即以不點交，如執行法院不為調查或調查不依法認定時，債權人或債務人得依強制執行法第１２條規定聲明異議。

債權人延緩執行的次數及時間？依強制執行法第１０條規定，債權人延緩執行有二次，每次有三個月期限，法院在期限即將屆至時會通知是否繼續執行，債權人仍應向法院呈報，否則會被撤銷執行並塗銷查封，如果債務人有分期清償時，當然以延緩執行為妥當，如果債務人每月清償５萬元，利用延緩執行的方法，債權人可以受償４０萬元。

為何頂樓增建不在拍賣範圍內，法院的作業上為何？房屋及土地地係不同的不動動產，如果房屋有獨立之出入口時，不論有無保存登記，均視為不動產，房屋及增建一併拍賣時，將來在使用上不會發生爭執，在土地登記規則就規定土地及房屋及公共設施要一併移轉登記，可是執行法院有時將增建房屋認定為立的建物，在拍賣抵押物時就沒有一併查封，有的執行法院認為是頂增建是附合物而一併查封，此部分在抵押權設定就有增時，最好在抵押權設定契約書上就附記增建部分也包含在內（因為增建部分無法保存登記無法為抵押權設定），將來分配時，執行法院會認為抵押權約定範圍內而優先分配。在土債權人方面，不論抵押權設定之前或抵押權設定之後而發生增建情形時，為避免發生查封時不及增建部分，最好是先請求給付借款，依民事判決書對債務人之財產包含頂樓增建物一併查封拍賣，當標人買受之房屋，有尚未在拍賣範圍之頂樓增建時，可以主張拆屋還地或私下協調或找原先債權人，再行查封拍賣。

未投標前，標單已進入票匭，是否可以撤回投標？投標以標單進入票匭為意思表示的方法，該意思表示既已到達法院就不能撤回意思表示。民法第９５條第１項規定，非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知，達相對人時，發生效力，但撤回之通知，同時或時到達者，不在此限。

就未依農業發條例第１８條規定興建農舍的房屋如何移轉登記？依農業發展條例以農地農用政策，農業土地僅能農用，如未依規定興建農舍，則鄉鎮區公所不會發給農用證明，所以僅能以拍賣方式取得農地所有權，但應繳納土地增值稅（農地過戶免稅），否則將地上物拆除，種了農作物，經公所勘查後，取得農用證明，才可以移轉登記。

夫妻離婚後，夫將名下房屋之土地過戶給妻子（土地仍為夫所有），土地和房屋原本向銀行借款１８０萬元，夫向金主調錢，房屋過戶給金主，夫將銀行債權買回，夫於拍賣土地時，可以以有地上物主張有優先承買權嗎？金主取得房屋所有權，夫已經取得抵押權及債權（夫取得抵押權及債權，應登記在第三人名義，再以第三人名義聲請拍賣抵押物，以第三人名義買回房屋及土地的不動產，否則夫變成清償對銀行的抵押債務），抵押權人要拍賣或房屋，當然由抵押權人作主張，可先拍賣土地，但房屋的所有權人不可主張優先承買權（優先承買權要有土地法第３４之１　共有人或土地法第１０４條第２項之租地建物之承租人，地上權人，土地法第１０７條耕作權人，民法第４２６條之２之租地建屋之承租人及三七五減租條例之承租人及農地重劃第５條第２，３款）。

聲請或聲明異議，得於執行程序終結前聲明異議，請問執行程序終結前所指為何？一般人都會認為執行程序終結是將標的物點交及將價金分配完畢，實則要看執行的過程，例如第三人主張其所有財產被查封（查封錯誤），第三人應在拍定以前聲明異議，如果拍定以後（動產在拍定時就交付，不動產拍定後繳足價金即移轉登記），只能以所有權人的身分向法院對拍定人提起確認所有權存在之訴（一般查封發生錯誤是比較少，通常是查封時，債務人之親友主張為其所有，法院會等到訴訟終結後再拍賣），例如法院拍賣時認定第三人占有不點交，債權人在拍賣前應提出異議，拍定以後就不是異議可以處理（法院在債權人提出異議時，會先行裁定，並等到裁定確定後，再續行執行）。

得標人（即拍定人），承受人為買受人，何人為出賣人？法院僅依強制執行法規定拍賣債務人之財產，使債權人受償，法院僅為執行公權力，所以不是出賣人，債務人才是出賣人，拍賣債務人之財產，買受人並無瑕疵擔保請求權，法院代債務人出售不動產，所以應將拍賣之條件公告並出示查封筆錄（實務上作法並沒有將不動產公開示眾，顯與法理不合，依強制執行法第８１條第８款規定，定有應買人察看拍賣物之日，時者，其日，時），法院拍定後，債務人提出所有權狀或註銷權利書據並解除債務人占有。

債務人之不動產被查封後，可否將該查封之不動產出租第三人？依強制執行法第５１條第２項規定，實施查封後，債務人就查封所有權所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對債權人不生效力。執行法是採相對無效（顯然不妥），債務人與第三人所訂之契約僅對債權人無效，債務人與第三人間之契約仍然有效，債務人在不影響拍賣結果之出租得行為有效（債務人仍得短期出租）。

當場開標後，可否再加價？第９０條規定，投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價格者，以抽籤定其得標人。原則上不得再加價，但有同標的才可能有再加價的可能（如有同標，法官應當場製作筆錄，由同標之人加價，不可問同標的人，你們要不要再加價，若有一個人說不要，另一個人給他得標，與法律規定不合）。拍賣公告記載第三人占有中，占有情形不詳，不點交，如何處理？依強制執行法第７７條之１規定，執行法院應查明查封物之使用現況，依８１條規定應公告房屋之使用現況，執行人員可命債權人查報杳封物之使用現況，及命自治機關即警察局查報查封之使用現況，此部分係執行人員失職，債權人可依第１２條聲明異議或向司法機關政風室檢舉或向監察院檢舉。

拍賣共有人財產，可否點交？就債務人實際占有部分仍應點交，現在執行法院拍賣共有人之財產，均記載不點交，於法有違。法院於查封時為空屋，查封後變成屋，債務人自住或債－債務人同財共居之人居住，租期已屆滿，租賃權經法院除去確定，第三人表示拍定前搬遷者就應點交，如有第三人占有，如有借貸借用，由債務人離婚之配偶占有，第三人合法承租者（抵押權設定以前承租，或抵押權設定以後承租，租賃關係不影響抵押權者）即不點交。

代標公司叫客戶標房子，都會叫客戶簽佣金票，此時客戶反悔，此本票是否有效？代標公司合法取得本票，將來客戶不付款，可以依票據法第１２３條聲請本票裁定，如果代標公司尚未代標前，客戶發生反悔時，當然就無法順利投標（因為客戶不提出保證金或不提供印章及身分證），原則上未標到時，就沒有佣金的問題，除非雙方有其他約定。

得標人與債人寫好切結書，也和法院講好不點交，爾後債務人不搬走，如何處理？有點交的房子，依法聲請點交為宜，無須與債務人協議，如因法院執行人員在場勸解，也不要放棄點交的權利，例如債務人要一個月內搬走，並要求二萬元搬遷費，得標人僅能口頭答應在搬走時付款（必要時錢可以交給第三人如律師或里長），不於向法院陳報不點交，今者已協議並向法院稱不點交，仍應依法聲請點交，法院如不點交，依第１２條聲明異議。

假扣押適用之情況及程序？依民事訴訟法第５２２條規定，債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。假扣押是以金錢請求為原則，由本案管轄法院或執行假扣押之法院管轄。所謂本案管轄，例如甲對乙（住新莊）向板橋地方法院提起給付工程款之訴，本案管轄在板橋地院，經板橋法院裁定准許假扣押後，再向執行標的的法院辦理提存（仍應具狀聲請強制執行），而假扣押標的之法院，如欲對乙在新竹的財產假扣押時，甲應向新竹地院提出聲請（由民事執行處代為裁定），如果本案已繫屬（已起訴），就只能聲請繫屬的法院，裁定假扣押。假處分適用的情況及程序？依民事訴訟法第５３２條規定，債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。債權人向本案管轄法院或假處分標的管轄法院或假處分標的之法院管轄。所謂本案轄，例如甲對乙（乙住新莊）向板橋地院提起移轉所有權之訴本案管轄在板橋地院，聲請假處分應向板橋地院（不論行為在台中或新竹），經板橋法院裁定，再向執行標的物法院辦理提存（仍應具狀聲請執行）。通常假處分與本案起訴法院會同一法院，因為債務履行地也有管轄權（例如甲與乙簽訂買賣不動產契約，乙住新莊，板橋地院有轄權，因買賣的不動產在台中，台中是債務履行地，也有管轄權，所以甲對乙向台中地院起訴，並由台中地院聲請假處分。假執行：經法院第一審或第二審之判決，尚未確定（上訴中），債權人得依判決請求假執行（但判決內有假執行的宣告，通常債權人在訴狀中請求）債權人提出判決書，依判決提存所提供擔保金（可為債券或可轉　讓之定期存單），具狀聲請強制執行，假執行與一舨強制執行的程序相同，僅於債務人提出原判決已廢棄確定時，才可以撤銷原執行程序，如已經執行完畢就無從撤銷已執行之程序，債務人只能請求賠償或則主張取回拍賣之價金。

公示催告支票股票或其他有價證券遺失，依民法第７１８條規定，指示證券遺失，被盜或滅失者，法院得因持有人之聲請，依公示送達程序，告無效。依民事訴訟法第５５７條規定，公示催告，由證券所載履行地之法院管轄；如未載履行地者，由證券發行人為被告，依第一條或第二條之規定有管轄權之法院管轄；如無此法院者，由發行人於發行之日為被告時，依各該規定有管轄之法院管轄。除權判決，應於三個月內為之。

有關詐欺罪成立要件?答：詐欺罪依刑法第３３９第１項規定，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤而交付財物，你收到不起訴處分書七日內應聲請再議。並不是第一次交易就是詐欺，第二次就不是詐欺，那是警察及檢察官的不正確見解，如果購買貨品之初，對方之信用能力已喪失，沒有給付能力，例如剛退票，銀行已拒絕往來，財產已被查封等情形，對方在債累累的情況向你買貸，已擺明不付款，就是詐欺，但此部分檢察官及警察都沒有查（說他們白痴是過份，不過可以確定的事，領國家薪水而不辦事）當然聲請再議，再議理由就是檢察官根本沒有調查被告的信用及財務狀況。民事部分起訴當然會勝訴，但能否拿到錢就不得而知了，不過還是要做，將來查封他的薪水，除非他一輩子沒有上班，否則就扣薪扣定了。