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國人買房信心和意願雙創近4年新低，國泰金控昨天公布「國民經濟信心調查結果」顯示，「買房意願指數」為-69.6，這是2010年3月開辦這項調查以來的新低水準；「賣房意願指數」則是12.6，為調查以來最高。

民眾買房和賣房意願指數的差距持續擴大，國泰金推估，可能是民眾認為，房價已處於相對高點。

國泰金的調查，在不動產市場方面，會詢問受訪者2個問題，其中1個問題是「目前是否為買房時機」，另1個問題是「目前是否為賣房時機」。

「買房意願指數」即把認為現在「是」買房時機的比率，扣除認為「不是」買房時機的比率，計算而得；「賣房意願指數」亦同。

從結果顯示，認為現在是買房時機的受訪者比率僅9.6%，但認為不是買房時機的比率高達79.2%；買房意願指數為-69.6，代表受訪者傾向不要買房。

在賣房時機部分，認為是賣房時機的比率為48.3%、認為不是賣房時機的比率為 35.8%；也就是說，賣房意願指數為12.5 。國泰金猜測，民眾可能是覺得房價已在高點，可以把房子賣掉，入袋為安。

http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=302610
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 買房意願新低 賣房新高 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=302610#ixzz2yxr9qysQ
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全台57萬坪土地屬神明 土地公最多

記者徐義平／專題報導

根據內政部民政司統計，截至目前為止，全台共有189公頃（57萬1725坪）土地登記在神明會，資產價值數十億元，其中又以桃園縣等較多；至於坐擁較多土地的神明則要屬「福德爺」，也就是名副其實的土地公。

除神明會持有將近60萬坪土地外，登記在祭祀公業名下的土地更多，將近6266公頃（1895萬4650坪）土地。

內政部民政司副司長黃正雄指出，根據《地籍清理條例》，登記在神明會、祭祀公業名下的土地，必須重新登記為法人擁有者，目前神明會的申報率約5成，祭祀公業則約35％，多數土地仍登記在神明名下。

根據民政司調查，目前全台各地神明會持有土地較多的縣市要屬桃園縣、新竹縣與宜蘭縣，至於雙北市則較少。

近幾年房價上漲幅度驚人，部分坐擁精華區土地的神明會，身價也跟著水漲船高。以3年前坐擁中山北路5筆、約120坪土地的「公業武榮媽祖」來說，2011年的土地公告現值約2.08億元。

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/766732

台灣房價瘋過頭？ 連教會都賣地！

記者徐義平／專題報導

台灣房價漲過頭，連上帝也想賣地獲利了結？近期，守望台聖經書社台灣分社委託商仲業者標售持有多年的台北市大安區雲和街分社，開價10億元；商仲業者指出，該標的拆算每坪土地底價約444.91萬元，目前已有超過10組業者領標，主要是評估精華地段土地價值。

根據地籍資料，該標的屬財團法人美國賓雪法尼亞州守望台聖經書社台灣分社，坐落北市大安區雲和街99巷，土地使用分區為第三種住宅區，容積率225％；土地面積約224.76坪、建物是1999年3月興建，面積約196.80坪，為兩層樓建物。

負責標售作業的戴德梁行協理賴一毅指出，其實該宗教團體早有計畫處分該資產，目前已有超過10組業者購買標單，多數是建商，主要是著眼土地的開發價值，未來興建為住宅建案，有一定的吸引力；全案開價10億元，預計4月8日開標。

超過10組搶標

業者推估，若依照現行基地直接開發，可興建樓地板面積約777.6坪；假設未來每坪推案價格150萬元，推估總銷金額將近12億元。不過，若能整合周邊土地，將更能增加開發效益，加上該標的位於角地，可往兩側進行整合，加大基地開發規模。

全球資產經理王維宏指出，根據法規，如果建築基地要採行容積移轉，開發基地面積必須符合超過1000平方公尺（302.5坪）、基地臨路必須8米以上，以及捷運站周邊500公尺內等多項條件；若該標的以現行狀況開發，可能面臨無法容積移轉的狀況，除非採取古蹟容積移轉，才能夠進行。但該塊標的地點精華，預期會有業者進行評估。

根據內政部實價揭露資訊，目前該標的周邊多為屋齡20至30年的公寓成交物件，每坪實價65萬至84.5萬元不等。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，由於該標的周邊開發成熟，加上巷弄較多，開發規模受到限制，預售案其實也不多，多半是10層樓以下的「小而美」建案。

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/766731

小坪頂90萬豪宅價消風 頂新魏家75折買到

記者徐義平／專題報導

去年底傳出台商掃樓，每坪均價創區域新高、達90萬元的淡水小坪頂豪宅建案「天境ellipse360」，日前內政部實價網最新揭露兩戶成交資訊，分別為12與26樓，其中26樓買家為頂陽投資，負責人是頂新集團「大董」魏應州，揭露總價約1.78億餘元，拆算每坪單價僅約68萬元，僅是號稱開價的75折。

頂新魏家掃房頻惹爭議

繼超額貸款99％買「帝寶」惹議後，頂新魏家持續掃進大台北豪宅，更曾傳出砸十餘億元買進淡水小坪頂摩天豪宅「天境ellipse360」，日前內政部實價網首度揭露該豪宅其中一戶成交資訊，背後買主便是頂新魏家。

根據內政部實價網揭露資訊，該戶為26樓的高樓層住家，坪數276.62坪（包括兩車位，坪數約20.18坪），若一個車位價格以兩百萬元計算，拆算每坪單價逾68萬元；至於12樓買家為英屬維京群島商佩泰投資，坪數約276.27坪（包括兩車位，坪數約20.18坪），總價為1億6660萬元，拆算每坪單價約64.5萬元，即便實際成交價與號稱每坪75至90萬元成交價相較打了折扣，但頂陽投資持有該戶仍創淡水地區新高單價。該豪宅規劃地上38樓、地下1樓建物，其中1樓加2樓為樓中樓住家，坪數183坪，3樓以上為一層一戶，坪數約256坪，共37戶，另規劃106個車位，日前已經交屋。

魏家一口氣買9戶

根據地籍資料，該豪宅最大買主為頂新魏家，總計買下9戶，買下將近1/4個建案，分別登記在魏應州、魏應交、頂陽投資、頂群開發，以及康俊、康權、康遠等股份有限公司，其中康俊、康遠名下均持有兩戶，其餘均持有一戶。

返鄉後的頂新魏家積極布局房地產，除高價在大台北買地、買樓外，更持續掃進大台北豪宅，除14戶帝寶外，魏家近4年砸下近20億元，陸續買進北市敦化南路上的豪宅「敦南苑」、仁愛路二段「仁愛築綠」各一戶，以及砸下十餘億元買進小坪頂9戶豪宅「天境ellipse360」，總計已經曝光的豪宅至少25戶。

至於，該豪宅的其餘買家包括南國建設自家人，以及英屬維京群島商懷德開發、英屬維京群島商里仁開發、僑外資的東三積體電子等。

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/768668

刷銀聯卡買預售屋？ 中資鎖定淡水建案

記者盧冠誠、徐義平／專題報導

服貿爭議不斷，外界擔憂通過後台灣恐成香港第二，中資大舉來台炒房，哄抬房價；中央銀行發現，有中國人刷銀聯卡買預售屋。據了解，該建案不在台北市精華區，而是新北市淡水，中資炒房正快速由市中心向外擴散，年輕人更難買房。

年輕人更難買房

央行上週在財金部會監理聯繫會議中指出，最近發現有中國人使用銀聯卡買預售屋，但預售屋未納入中國人來台購置不動產規範，容易產生漏洞，建議主管機關加以注意。

根據內政部規定，中資來台買房，必須遵守「543條款」，即貸款上限5成、每年在台最長停留4個月、3年內不得轉售；此外，亦採取總量管制，每年取得土地以13公頃為限、建物最多400戶。

對於政府嚴謹規範，中資早已「化明為暗」，因為自2002年開放中資來台取得不動產，截至去年底，12年下來直接以中資名義登記購屋僅136戶，總金額17.78億元，平均每年才11餘戶，每戶金額1300多萬元。

官方數字嚴重失真

行庫主管表示，中資來台買房的官方數字嚴重失真，不少中資透過人頭、雙重國籍、第三國企業法人名義置產，現在又把手伸進容易炒作、不必辦理登記的預售屋，恐讓最近好不容易平穩下來的房價再度飆漲。

代銷業者表示，購買預售屋通常分為訂簽開、工程期款以及房屋貸款等分階段付款方式，假設購買總價1000萬元的預售屋，訂金通常10萬元內，因為金額不大，所以多數購屋民眾選擇以刷卡方式付款。不過，後續的簽約、開工、工程款以及房屋貸款，絕大多數是透過匯款方式處理。

行庫主管指出，兩岸金融大幅開放，若只禁止中國人使用銀聯卡買預售屋，打擊中資炒房的效果有限，未來除了有必要將預售屋納入成屋規範，加強查緝人頭置產，也是重點項目之一。http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/768669

 「喬外資」炒房　財長：台北房市恐泡沫化

財政部長張盛和指出，市場資金太充裕、房價所得比太高，還有預期心理，他認為台北房市已經達到「泡沫化指標」，不過有錢人買房，要避稅還要保護個資，都會繞第三地，像是「英屬維京群島」成立公司，變成外資後，再回台買豪宅。
TVBS記者曾翌萍：「是誰在買帝寶，是根據地政資料發現，很多登記在『英屬維京群島』名下，其實這些都是台商透過第三地喬裝而成的外資，回台收購豪宅。」

像是大陸知名台商「河南王」王任生，10月砸下10多億元買進3戶「帝寶」，都是透過「英屬維京群島」公司名義買下，專家指出，透過第三地喬裝成外資，被稱做「喬外資」買房，好處多多。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨：「以『公司』的名義購置不動產，其實大概有幾個好處，第一個好處就是個資比較不會曝光、第二個好處就是，如果他是有一些大陸資金的話，其實就不用受到目前內政部『3、4、5』的一個限制，再加上就是說以公司行號去購買，他可能在稅賦上面有一定程度的減免，相對於個人。」

台北知名豪宅包括文華苑、勤美璞真、元大栢悅、信義之星，都可以看到「喬外資」身影，既可以避免實價登錄，個資曝光的風險，一買一賣後的資本利得稅，也可以從個人名義，最高40%，企業名義最高只課徵17%，整整差了一半，財政部長張盛和指出，從資金太充裕和預期心理，「台北市房市已達泡沫化指標」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨：「以目前利率水準來看，雖然明年彭總裁已經預測有小幅調升的動作，但是對於房地產來說的話，這樣一個利率，事實上，某種程度的一個壓力，所以其實2014年以我們來看，應該是屬於所謂的量縮價平的一年。」

房價如果跌3成，合庫和台企銀都認為自己挺不住，台北房市要是真的「泡沫化」，是危機還是轉機，還是一大問號。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%96%AC%E5%A4%96%E8%B3%87-%E7%82%92%E6%88%BF-%E8%B2%A1%E9%95%B7-%E5%8F%B0%E5%8C%97%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%81%90%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E5%8C%96-042200452--finance.html

星、港出辣招 外資買房祭出增稅手法

炒房族變身開發商 外資基金紛紛參股地産私募

如果有了一大筆錢，你想買房，還是建房？

    一邊是房地産市場的供給持續偏緊，有擴張戰略的房企資金短缺；一邊是國內外各種資金依舊氾濫，卻購房受限。在這樣的情況下，如果將大部分資金從樓市引至開發商領域，似乎有望化解房産市場上資金供需失衡的狀態。

    事實上，從去年開始，受到樓市調控影響，主流融資渠道在不斷收緊的情況下，熟悉地産運營的業內人士紛紛開始設立房産私募基金，一些有“海外關係”的房企也開始嘗試和外資機構合作設立房地産私募基金。

    市場估計，內外幣房地産私募基金將是今後房地産業融資的重要渠道，而一些活躍在各地的炒房客或許就此解散變身“私募”。

    炒房客“變身”房産私募

    昔日的“炒房團”，如今已在尋找新的出路。

    在北京的一個溫州私人房産投資組織的負責人張先生最近很苦惱，因為自從限購令出臺後，大多數像他一樣的炒房客都不能以個人名義買房，他們被迫想出了折中的方案：直接購買房地産公司的股權，或者集資開發樓盤。“不能指望銀行，必須尋找一種新的資金合作方式。”張先生坦言，“房企缺錢，有錢的炒房客以較高的利率把資金借給房企，進而掌握後者的工商資信、債務債權、經營成本等財務資料，在此基礎上進而收購開發商的股權，達到徹底控制房地産公司的目的。”

    萬得數據顯示，2010年1—11月，國內共有10隻房地産私募基金成功募集18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水準的5倍和3.4倍。

    上海中原地産研究諮詢總監宋會雍認為，目前房地産投資私募基金，主要的資金來源其實就是炒房客。“不同於以前快進快出的打法，很多出資人對市場的認識發生了變化，眼光也開始放長遠。”

    中國指數研究院的統計顯示，僅2月份，全國以個人名義購買的土地就達到41宗，金額超過16.15億元。受訪人士認為，投資客把錢投向房地産開發領域，對整個行業來説並不是件壞事，反倒有可能會加快房地産行業的變革。

    對購房者來説，最大的好處不僅僅是炒房客不會再和他們爭奪房源，還在於大量房地産私募基金崛起後，以往因為開發商資金不足而造成的供應量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現在一樣大量供應，那麼這些土地就有望迅速變成樓盤，進而改變市場的供需結構。

    除此之外，“開發商與基金合作的願望也非常強烈”，原萬通地産高管、知名房産私募人士陶民説，一些房企也開始直接籌建房地産私募基金。

    “近期，開發商直接組建的基金公司、PE（私募股權投資）領域擴展而來的人民幣基金以及地産或金融高管的創業型基金日益增多，他們的融資渠道主要有三類：私募、私人銀行平臺、代理公司理財渠道。其中，各大房企設立的私募基金受到的關注較多。”高和投資執行董事劉強告訴《中國經濟週刊》。

    陽光100副總范小衝表示，目前的房地産私募熱，主要是地産項目的投資門檻高了，有些中小開發商做完一個項目後，後繼無力，往往就選擇做私募基金。還有些資金富餘的個人，也願選擇投資房地産私募基金。而銀行資金雖然收緊，社會資金仍然充裕，這給了私募基金機會。

    外資基金紛紛參股地産私募

    在內地炒房資金想盡辦法變身私募進入房地産的同時，擁有“海外關係”的房地産企業則開始和外資一起佈局國內樓市。

    尚勇是“穆晟投資”的合夥人，這家來自歐洲的私募基金，投資者主要來自當地的富豪家族和機構投資者，他們在中國主要投資二、三線的房地産項目。

    尚勇告訴《中國經濟週刊》，“現在大多數的外資基金都認為國內一線城市的住宅資産價格已經過高，政策不確定性強、投資風險太大，因此非常謹慎，很多基金對國內房地産項目的投資都退潮到了二、三線城市，尋找投資機會。”

    據統計，目前國內已出現金地集團、首創置業、上海復地、盛世神州、中國海外發展等內資機構發起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機構也在與內地合作參與發起私募基金。

    “除了人民幣升值的預期之外，很多外資基金突然發現中國房地産業有著巨大的資金需求。”尚勇坦言。

    3月18日，金地集團在深圳召開2010年全年業績説明會。金地商業戰略管理部總經理王勇表示，金地未來的商業地産項目發展將以比較發達的二線城市為主，兼顧一、三線城市，預計五年後可以達到600億元的規模，約佔集團投資總額的20%。

    作為內地首個房企發起並募集的外資的房地産私募基金，金地集團曾于2010年4月與瑞銀環球資産管理合作成立合資産品。據悉，這只從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國一線城市和部分二線城市的住宅開發。

    據公開資料顯示，2010年11月初，遠洋地産對外宣佈，聯手香港南豐集團成員公司Golden Success共同斥資6.5億美元成立合營公司，共同開發大連4宗地塊。無獨有偶，11月20日，泰國知名企業正大集團與上海綠地集團合作，將以商業部分運營的方式介入綠地大連商業項目開發。

    商務部緊急防範風險

    炒房客和外資機構雖然都可以緩解房企資金緊張的局面，但在業內人士看來，如果外資LP（有限合夥人）過度進入國內房地産市場，風險很大。

    國家發改委的一份報告明確指出，流入的外資中既有通過外商直接投資設立、增資房地産企業，境內房地産企業境外融資，外資私募股權投資基金等合法途徑進入中國房地産市場，也有部分通過各種隱蔽渠道以熱錢的形式潛入。

    商務部數據顯示，2010年全年全國非金融領域實際使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%；其中房地産成為吸金大戶，去年全年吸收外資佔22.7%，增幅超過40%。照此計算，去年流入國內房地産業的外資達240億美元，約合人民幣1590億元。

    “從外商投資的標的看，商業地産項目佔比突出。”21世紀不動産市場總監林蕾這樣表示。世邦魏理仕的報告也顯示，從外資機構投資的物業類型來看，綜合、商辦類物業，尤其是出租型物業受到境外機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額佔比達92%。

    國際知名物業公司——戴德梁行提供的最新報告透露，由於中國經濟持續增長，人民幣升值的普遍預期以及投資房地産的高回報率，都使得國際資本看好設立房地産人民幣基金。預計未來會有超過80%的外資基金將在中國設立人民幣基金，其中絕大部分資金將進入房地産。這是一個值得關注的信號。

    在此背景下，商務部日前發出緊急通知指出，為確保房地産調控政策取得實效，要求切實加強涉及外匯流入類房地産項目的審查；加強對跨境投融資活動的監控以及對房地産市場風險的防範，抑制投機性投資；進一步加強對並購、股權出資等方式新設及增資的房地産項目的審批監管和數據審核。

    業內人士指出，面對來勢洶洶的境外遊資，需要在現有的一些措施基礎上，建立堵疏相濟的新機制，保障金融體系穩定，為實施新一輪的樓市調控奠定良好基礎。

http://big5.ce.cn/gate/big5/finance.ce.cn/rolling/201103/29/t20110329_16557389.shtml

外國人購房：將採取實名制

記者日前從權威渠道獲悉，建設部、商務部等六部委共同簽發的《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》已經悄然下發。該文件對外商投資房地產的市場准入、經營管理以及境外機構和個人購房等幾大領域做了明確規定。《意見》中要求建設部、商務部、發改委、國土資源部、央行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局九大部門各自制定有關操作細則。

　　三大領域定新規設限

　　國家九部門“國六條”出台后，國內有關部門和一些專家希望盡快出台針對外資進入中國房地產市場炒作的限制政策。這次《意見》在充分調查和分析的基礎上，針對外商投資房地產許多細節方面做出了明確的限制規定。

　　意見要求境外機構和個人在境內投資非自用房地產，應遵循“商業存在”原則，申請設立外商投資企業。投資總額超過１０００萬美元（含１０００萬美元）的，注冊資本金不得低於投資總額的５０％﹔低於１０００萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。

　　未全部繳清注冊資本金、未取得《國有土地使用証》和開發資本金未達到投資總額３５％的企業，將不得辦理境內境外貸款、不予批准外匯借款結匯。

　　在境內沒有設立分支機構、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。反之，可以購買自用、自住的商品房，且採取實名制。

　　境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、股權轉讓及其他文件中，訂立保証任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

　　此外，外匯局將加強審核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯。

　　《意見》對港澳台地區居民和華僑在內地購房採取了較為寬鬆的政策：“因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。”

　　防止外國人聯手炒房

　　自從２００２年取消了外銷房和內銷房的區別之后，我國在外資投資房地產方面沒有了任何限制。這使得近年來我國房地產領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內買房異常活躍。

　　建設部在向國務院匯報近期工作時指出，外資通過收購在建項目或企業股權，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地產開發等途徑進入我國房地產市場，目的是賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，削弱了我國信貸政策調控效果，加大了國際收支不平衡。

　　“出台這個政策是十分必要的，外資進入國內房地產市場炒作已經成了中國房地產市場中重大的禍害，從國家利益的角度來說，政府要嚴厲打擊國外資金進入國內房地產。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說，“在國際貨幣基金組織１８７個成員中，有１３７個成員國對外資進入房地產市場有嚴格限制。中國作為一個發展中的社會主義國家，更有責任與義務來保証每一個居民的居住權，更要出台相關的法律與政策來打擊外資對國內房地產市場的炒作。”

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授表示，限制境外機構和非中國居民個人購房這個政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯手炒房，也防止一些境外投資機構來炒房，抬高房價制造房地產泡沫。大多數國家都是在交易這個環節來進行限制。

　　某網站開展的一次關於“外資炒房是否應控制”的聯合調查顯示，近八成被調查網民認為外資炒房是拉高房價的重要因素之一，對此亟需政府出台相關政策，給予限制性調控。

　　阻擊部分境外熱錢

　　新政策推出之后，作用將有多大？

　　《意見》實施之后，“商業存在”將是一個基本原則。外資投資購買非自用房產，應遵循商業存在原則，按規定申請設立外商投資企業。其中投資總額超過(含)１０００萬美元的，注冊資本金不得低於投資總額的５０％。

　　有關專家認為，這意味著以前一些金融投資機構和其他各種渠道進來的境外熱錢，將不能夠直接投資購房，必須經過批准、登記才行。

　　“設置這個門檻的目的，是限制銀行對外資房地產企業的貸款比例，改變以前房地產市場投資中貸款比例過高的情況。”董藩教授認為，“從房地產開發方面提高門檻，資本金方面的規定能夠防止出現泡沫，減輕銀行的貸款壓力。”

　　上海某房產代理機構負責人表示，此前，不少境外人士都是通過中介機構直接在內地購買房產，從資金進出到登記產權各方面幾乎沒有限制。而新規定中“工作、學習一年以上時間”的要求，將導致這部分個人投資者在內地購買房產受限。

　　“對於資本實力雄厚的投資基金而言，這些措施的實際效果非常有限。”易憲容說。

　　商務部研究院研究員梅新育認為，這些政策對於光明正大進入的外資是有效的，但對於以偽裝方式流入的外資未必完全有效。

　　易憲容說：“這些政策都相當溫和，可以理解為是政府的試探性舉措，如果市場反應超出了預期，政府部門可以在此基礎上再調整實施下一步措施。”他認為，這些溫和政策傳遞出的信號是，外國投資者必須充分考慮到政策風險。

　　“這些舉措的意義在於‘有勝於無’。”中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘表示了同樣的觀點。

　　那麼如何在實施過程中把握好度，從而有效地落實政策？

　哈繼銘認為，外匯局應當加強對外匯流入的監管，並通過持有房產時間等標准來判斷外資是否是短線投機的熱錢。

http://finance.people.com.cn/BIG5/1037/4614724.html

事件：
    一直說本輪房價上漲和熱錢豪賭人民幣升值有很大關系，博客頻道編輯欣然偶然看到一條不同的理論：算匯率，得知：匯率可能先升後貶，現在買房很不合算。
　　如果十幾年前日元先升值後貶值的“∩狀態”一幕重現，我們可以這麼做：2009年人民幣的升值達到1比6時以60萬元人民幣買入10萬米元，到2012年人民幣對米元貶值到1比8時，換成人民幣80萬元。到時二線城市2007年蓋的二手房每平米8889 * 90平米 = 80萬。
　　如果2007年買這套新房，14000每平*90平 = 需花費126萬元。126萬 - 五年17萬的房租 - 60萬 = 節約49萬 = 每年賺10萬。這個思路說明，在人民幣不斷升值的現在買房是很吃虧的。
    欣然問大家看懂了這個公式嗎？大家研究了半天，拿著半吊子的水平表達了關于人民幣升值和房價關系的看法：

  風言風語：

  策劃部編輯古月：請問上面的幾個數字是怎麼出來的？8889？14000每平？ 60萬？說事情要有點依據好不好，這樣的怪論都拿出來，搞笑了！

  新房頻道編輯小開：關于人民幣升值和房價的關系，那有太多的可以說，我不想多做說明，就說一些最基本的。那些說人民幣升值推動房價的人都蠻有趣的，有點自說自話。許多人對人民幣升值推漲房價的理由是：外國人到中國投資把美元換成人民幣，導致政府要不停的印刷人民幣來對沖這些資金，然後他們再用低價換取的人民幣買了中國的房子，等房子升值後再換成美元，這樣就等于期貨上的套值保期，一方面可以賺取房價上升的差價部分，另一方面又可以賺取人民幣升值的部分。聽上去似乎很有理，但大家有沒有想過，這個條件成立的前提是人民幣跟美元可以自由兌換，在中國你不是想換就換的？你美元進來，投資，可以給你換成人民幣，可出去不是你想出去就想出去的？誰給你把人民幣換成美元吧，又不是1萬2萬，隨便民間都可以換，上千萬，政府會給你換？

  新聞頻道編輯上海小朻：房價不是由政府決定的，至少不全是。進入中國的熱錢達到萬億規模。現在他們賺得了好幾倍的利潤，只等美元進入加息周期就慢慢撤出中國了。一旦大潮退去，留在沙灘上的中國投機者們就會渴死，曬死。熱錢撤走的時候人民幣大量湧入市場，中國就必須加息將這些人民幣收到銀行系統，否則物價飛漲（看看越南的現狀），越南可是加息百分之十幾的喲。加息百分之十幾對有房產的人來說是多麼承重的負擔啊。所以有房的會拼命纔售，沒房的誰接誰套。這就是為什麼越南加息百分之十幾越南的房子還是一樣的跌，物價一樣的漲（通脹百分之二十）。如果不加息，大量貨幣在市場追逐過少的生活物品，物質還不漲到天上去啊。這樣一來，中國可不比越南，老百姓會鬧革命的。因為熱錢是慢慢撤出的，為了收緊流動性，中國的高利息，貨幣緊縮政策也將至少持續兩到三年。所以開房商和地產投機商將死得很難看。不是一般的難看！這是有很多先例的，十年前的亞洲金融危機，熱錢撤走之後，多少香港的名星大款破產。

  新聞頻道編輯小傑：都說熱錢熱錢，我不是學經濟的，不是很懂這方面的問題，我只想知道熱錢究竟在那里？股市還是樓市？樓市交易周期這麼長，現在交易成本又高，如果熱錢要圈錢去股市圈快捷的多，干嗎要在樓市圈錢呢？

  策劃部編輯多邊形：我們誰都不知道熱錢在哪，可能連政府都沒有摸清熱錢真正的方向，這也是政府為什麼不敢打壓的樓市的一個理由。人民幣升值是無可厚非的，但是在全球高通脹的時代，我認為人民幣可以適當停止升值，減少熱錢流入。利率和儲備金亦要重新考慮，在股市和樓市都雙雙走熊的情況下，政府更應該考慮，國內的熱錢到底流去了哪里，加息和加儲備金可以回收流動性，但是亦會造成企業融資困難，社會資金缺乏，對回收以投機為主的自主資金未必有效。我認為在股市和樓市未出現升溫之前，適當放松利率和儲備金亦是可行的，在這樣的市況下和政府嚴密的貨幣政策下，熱錢未必能獲利出逃。

  新房頻道編輯樂樂：人民幣是升值其實是美國向中國轉嫁經濟成本，而當時由于過低匯率使中國的房地產在游資眼里成了雙保險的投資品種。人民幣升值的問題實在是牽扯太多，三言兩語根本說不清楚，反正樓市上漲和人民幣肯定有一定的關系，但關系很大，我看未必，還是在產業鏈的發展上出了問題，不說了，中國經濟就是這麼個復雜體，一個房價可以引起這麼多憂慮和是非，當初經濟課上學的理論知識在中國又不適用，好多現象都違背了正常的經濟規律，唉。。。。。。。

  新房頻道編輯菲菲：外資炒房政府一直抓得很嚴,到底有多少進來了,不好說,但至少到目前是不算多. 對于解決房產外資熱錢進入的辦法，一方面是加高房產價格，一方面則是小型住宅的建立。小型住宅數量多，政策限制嚴格，缺乏炒作機會，又能給民眾提供生活必須品〞〞房子。國家政策已經朝這方面做了，我相信未來幾年，小型住宅的普遍建造是必然趨勢。

  視頻編輯春曉：我認為,人民幣升值的這些年,股市和房產基本都會維持高位的牛市.
　　絕對不可能出現過去股市5年熊市,到處都是便宜貨.
　　國家的想法是讓國人在市場里自彈自唱,國外游資不敢進入.因為在中國,政策風險是很大的.高位進入的話,宏觀政策一出調整,最後變成了外國游資高位買單的局面了.
　　當然,最後的泡沫還是要擠干的.泡沫的膨脹速度小于經濟發展速度的話,到時就可以實現軟著路.當然,這也是很難預期的.
　　國家的政策穩定是前提.股市的泡沫風險不大.樓市的泡沫一旦處理不好,將引起社會的不穩定.處理民眾買房與防止外資炒房,這兩樣很難協調好,估計政府接下去日子的政策總是會在游離兩者之間,尋找平衡點吧.現在繼續推高泡沫,先前已進來的那部分外資錢就讓他們賺去好了,那麼幾十個億美元,至多幾百億美元,對整個國內資本幾乎不構成威脅.現在擠干淨泡沫,大家都進來了,後果非常嚴重.上層絕對知道這個道理,所以泡沫還將繼續膨脹,一直持續到人民幣結束.所以無論做股票或著投資房產的,現階段都可以長期看多.這將是一個長期的大牛市，直到人民幣升值壓力緩解。

  編輯部流竄人員歪?：經濟課米好好上，現在後悔了，怎麼都看不懂欣然給出的那個假設是怎麼成立的。人民幣升值對房價究竟有多大的影響，實在說不清楚，只是從目前來看，人民幣升值的趨勢不會改變。現在中國外匯儲備1.7萬億，估計年底將達到2萬以上。這說明了什麼？說明我們的對外支付能力全球最強，理論上我們的貨幣基礎是最強的，相比其他貨幣人民幣依然升值潛力巨大，且相比其他小國貨幣要安全的多。看看冰島，越南這樣的國家就知道了，沒有強大的外匯儲備，外資一旦撤退，匯率馬上崩槃。（試想你要是游資你會去一個，將來根本無法給你兌現的經濟總量超小的國家嗎？）綜上所述，在貿易順差繼續，外匯儲備繼續大幅增加的前提下，根本不必著急兌換外匯。直到你發現中國順差大幅減小，逆差大幅上升，外匯儲備開始增加趨穩甚至有下降趨勢時，可能那個時候就意味著人民幣升值到頭了。這東西好復雜.按理說,世界各地物價在折成同一種貨幣時應該是基本一致的,但要把城市建設,國家環境,居住舒適度考慮進去,房價就產生差異,房價根物價又是不可分的.但存在國際貿易的情況下,明明同一件物品,折成同一貨幣在不同國家產生了明顯的差別,所以老外來中國都非常享受便宜的食品和低價的漂亮妹妹.這又是很不合理的.很多人說人民幣升值是美國人的陰謀，總之,隨著中國的發展,人民幣升值也不能單純看作美國的陰謀,也是在正常範圍內的.

　　結束語：游資，熱錢，人民幣升值，實在是太專業的問題，不是我們這些入市尚潛的小編能看明白的。說的有什麼不對或者淺薄之處還請懂經濟的行家不要笑話，小編們能干什麼，只能努力工作，好好安排領導完成的任務。不想討論的還是的討論（領導說這也是一種自我提高，要全面了解房地產市場的構成），挨罵的繼續挨罵，看多的繼續看多，看空的繼續看空。能做什麼呢？踏實工作吧～～～～

http://blog.yam.com/bdon3524/article/17059477

http://big5.china.com.cn/news/txt/2006-07/26/content_7026243.htm

北市預售案違規 開罰破百萬

記者徐義平／專題報導

北市府預計今（7）日召開3月份預售屋聯合稽查違規結果，擬以「北市查核預售屋，違規比例高」作為記者會主軸；據悉，3月份初步查核預售屋案場共有21件，其中違規比率最高的要屬「預售屋定型化契約」不符規定，粗估整體違規開罰金額超過百萬元。

為調查北市預售屋紅單交易、膨風房價及預售屋定型化契約等資訊，由北市副市長張金鶚親自督軍，聯合地政局、法務局、建管處、消保官及財政部國稅局組成預售屋聯合稽查小組，針對北市預售案進行檢查，其中又以傳出創區域高價的預售案優先稽查。

據了解，「定型化契約」不符規定的比率最高，再來則是樣品屋與實際銷售住宅狀況不符，還有廣告不實等違規項目較多，部分違規事項要求限期改正，部分則直接開罰，總計整體開罰金額超過百萬元。

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/768671

〈台股青紅燈〉銀行是幫凶 利率是殺手

北市府預計今公布3月份預售屋聯合稽查違規結果，或可壓抑房市紅單炒作、膨風房價等亂象，但在低利率環境，要想達到壓抑房價、甚至戳破泡沫，恐如是在水池中擰乾海綿般困難。

其實，國內房價不合理飆漲，氾濫的游資才是元凶，銀行、炒家，甚或房仲只是幫凶，最後還是得靠升息抽走池水，房價才可能合理下修。

根據央行統計，到2月底，購置住宅貸款（房貸）餘額達5.66兆元、建築貸款（土建融資）餘額達1.52兆元，都在歷史相對高點；合計金額達7.18兆元，佔我國實質國內生產毛額（GDP）逾45％，這就顯現寬鬆資金環境才是房市飆漲元凶。

鲑鮭魚返鄉的頂新魏家近幾年來狂掃至少25戶豪宅，甚至被點名一趴房貸買帝寶，但這只是凸顯銀行業滿手爛頭寸，基於風險控管原則，當然寧可低利高額放貸給魏家或爭搶房市炒作大咖房貸，對升斗小民申請房貸則是斤斤計較。

部分房仲及媒體也是幫凶，近年來常見所謂店面價、店租頻創高，或豪宅價一案喊比一案高，其實不少北市金店面只是炒手左手換右手，除哄抬房價外，還可愈借愈多房貸；豪宅價在實價揭露後，也常見膨風變消風。

與其北市張副市長頻出手打房，或央行祭出所謂「針對性審慎措施」、限縮銀行房貸承作，那不如啟動升息，保證膨風房價就會一槍斃命。

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/768672

打炒房 捉大放小，阻絕外資才治本，空地稅效益小「漲價歸公」才厲害

政府近期洋洋灑灑一、二十項的打炒房措施，整體來說是「捉大放小」。大的部分包括土地增值稅、遺產贈與稅都大幅調降了，一年至少少掉一、兩百億元，豪宅稅喊得大聲，號稱有10,168戶，實際課稅預估只有3億元，對壓抑現在仍飆漲不停的房價沒什麼幫助。

比起打炒房措施，政府的整體住宅政策更重要，畢竟國人對房地產的期望，第一是回穩，第二是回跌，不可能靠增加稅負，就能夠讓房價掉下來，必須從根源杜絕問題。

房價上漲的主要原因，是大量海外資金的回流和熱錢的湧進，而海外資金投入房地產，根源在於利息低，資金真的回來了，卻苦無投資標的。

兩岸經濟協議（ECFA）簽署後，不只是台商資金回流，港資、陸資也跟著來，導致本來只有內需的台灣房地產市場，變成外需也進來。尤其是ECFA簽署之後，更使得市場普遍存有濃厚的預期心理，導致好區位、好地段的房地產還在繼續飆漲。

政府現階段打炒房著重在供給面，但問題不在於供給量的不足，而是投資客炒作甚至投機風氣依舊，實際需求並沒那麼大。因此，蓋再多的房子也沒用，如單從供給面著手不見得有效果，因現階段的市場盡是有錢人的天下，所看到的只是冰山的一角而已。

現在的重點應在於如何阻絕外來資金，例如降低第二戶的銀行貸款額度，並且同時降低建商土地或建築融資額度，兩邊同時進行，投資客與建商的成本墊高，市場溫度一下降，自然就產生冷卻效果。

光是這樣還是不夠，建議針對境外投機資金實施雙軌制，亦即針對目前房地產持有成本、交易成本偏低的情況，除原有的土地增值稅與財產交易所得稅之外，建議就境外資金投資部分，研擬就買賣契約進行申報控管，俟出售時課徵資本利得稅，以期杜絕投機炒作之風。

以香港為例，去年底就原已實施的物業印花稅4.25%，針對房地產半年內買進賣出，再加交易金額15%的印花稅，合計高達19.25%的稅負，一年內買進賣出則加10%。如此一來，投機的氣燄就會跟著壓抑下來。

此外，大陸政策也是觀察重點，未來政府將允許多少陸資或個人來購屋置產，使市場產生只進不出的預期心理，也影響著房地產價格居高不下。

現在看房地產，必須考量國際經濟情勢，一旦美國經濟復甦，資金將會逐漸回流到美國，台灣這邊的資金就會退潮，可想而見房價將不會只漲不跌。

其次，從兩岸關係日益密切來看，中國大陸經濟如果出問題，也會嚴重影響到台灣市場。

預期今年年中對國內房地產市場而言，將是很大的轉折點。首先是現階段建商大量推案，根據住展雜誌統計，全台推案量將高達1.4兆元新高點，市場風險將會逐漸升高，尤其是在投資客居高思危之情勢下，新成屋將會因投資客急於獲利了結而加速釋出；其次，升息趨勢啟動。再來是政府打房力道將會愈來愈重，再加以ECFA利多出盡等，都會造成年中可能出現轉折情況。

特別是今年底和明年都有選舉，高房價問題已經成為民怨第一，政府雖然想要極力營造經濟榮景，房地產卻也不能不壓抑，接下來可能推出更進一步的壓抑措施。

今年房地產走勢將因市場區隔而呈現不同走勢，尤其是好地段的房地產ECFA效應依舊存在，導致台北市信義區商辦與大安區豪宅市場，還有會有相當漲幅可期，這仍須視政府政策是否再釋出多少利多而定。

但其他行政區域在景氣轉折下，可能出現一成到一成五的下滑趨勢，尤其是新北市推案量集中的三峽、林口、淡水和新莊等地，在大量推案加以新成屋逐漸增加之情況下，應會率先下滑，定價偏高地區下跌幅度勢必也會較大。
（本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述，記者葉小慧採訪整理）2011.01.19 

空地稅效益小「漲價歸公」才厲害

財政部為打擊財團圈地養地問題，擬復徵空地稅，不過，學者莊孟翰認為，宣示意味比較大，看不到整體住宅政策；專家田大聲強調，真正的「少林功夫」，孫中山的「漲價歸公」；學者張金鶚則強調，房價如果不能透明化，還是有被哄抬的空間。

行政院近期核定復徵空地稅，最快在下周廢止停徵行政命令，院長吳敦義今天表示，空地稅本來就有法令，未來不再凍結，並由各直轄市、縣市決定是否徵收。未來地主除了原本應繳的地價稅，一定條件下還得多繳地價稅二到五倍的空地稅。

政大地政系教授張金鶚對此指出，這項政策是會對建築業者增加一些成本壓力，但是短期內對房市影響不大「市場不會不養地」，目前第一季還是上漲趨勢，而且投資、炒作情形很嚴重，如果房地產成為全民投資工具，「會很危險」。

「目前市場交易價格成是一片混水。」張金鶚憂心，房價如果不能透明化，還是會有被哄抬的空間，一般民眾根本就已經買不起房子了，政府必須更加努力，而民眾也不要含淚買房，共同來消除這樣的預期心理。

大聲行銷執行總監、房地產專家田大聲受訪時指出，目前標到地的公司股票會先漲停，同時土地融資貸款可達80%~85%，利息只要三個停板就解決了，光是信義聯勤這塊地，新光集團買進不到2年後買出，就賺了35億元，台北市一萬間豪宅課豪宅稅，也才收3億元，落差太大。

空地稅是「花拳繡腿」，真正「少林功夫」在孫中山的「漲價歸公」，田大聲強調，最基本的核心概念，目前「土增稅減半」政策不但要取消，甚至要加重課稅到資本利得，讓賺越多的人要繳更多，一般民眾則要先能滿足生活需求，不要承擔過重的房貸。

「看不見整體住宅政策，空地稅宣示意味比較大。」淡大產經系教授莊孟翰則強調，房地產炒作來自資金氾濫，應阻絕過多資金流入房市，如降低貸款比例，或是購買第二戶降低貸款成數，並對建商土建融資進行適度限制，各地方政府也應逐年調整評定現值。

他說，今年年中會是轉折點，包括利率提高、過多新成屋落成、ECFA利多鈍化、年底大選前打房以減輕民怨，加上外資可能退潮等因素，除豪宅、商辦可微幅上漲外，其他可能平盤下修15%，新北市甚至可能將下跌2成，民眾不妨暫時觀望。
【台灣醒報╱記者蕭介雲╱台北報導】

http://ea0033692468811.blogspot.tw/2011/01/blog-post_7186.html

【網路地產王/綜合報導】房地產業界認為，影響台灣房市盛衰關鍵在於利率。台經院研究六所所長楊家彥認為，台灣央行利率政策今年應不會改變，但為防範不動產價格快速上漲措施，可能持續進行，未來各國央行著手後QE時代資產市場泡沫去化時，央行可能跟進。

台灣房貸利率從2000年的逾6%，一路走跌至2003年底2.5%以下，長達10年約1.6~2.3%的低利環境，造就了國內房市「黃金十年」的大多頭。一般認為，低利環境在經濟結構未大幅變化前，仍將持續，即使升息的可能性存在，國內資金充沛且苦無去處，只要房貸利率不要超過3%心理關卡，對自用型態為主房市影響有限。

除此之外，政府是否再加重稅賦以及用金融手段，來抑制房價，將是影響房市後市的關鍵。

目前購置住宅及房屋修繕貸款約5.8兆元，加計建築貸款約1.5兆元，約占國民生產毛額的52%；占存款比重約21.2%、占放款比重約33.2%。

淡江大學 產經系教授莊孟翰表示，目前貨幣供給充足，且無資金外逃現象，利率條件相對穩定。長期趨勢來看，房貸利率仍處低檔，雖利率3%是一般購屋人的心理關卡，但利率5%才可視為對購屋者產生真正壓力。

楊家彥指出，台灣近三年的資金都是淨流出，是最不怕QE退場的國家，QE有可能至年底都不會退場，但後QE時代央行打房將變成全球流行的風潮。

過去被房地產界形容黃金十年的低利環境是台灣房市一直走揚的重要推手，一旦升息，購屋壓力提高，對於投資買盤和中、南部所得能力較有限的首購群族，衝擊較大。

從政府各種打炒房措施仍無法壓抑房價，顯示民間資金相當充沛、追價意願仍高，以過去20年經驗來看，十年前房貸利率動輒6%至8%以上，只要房貸利率維持在5%以內，對購屋族都還不致產生太大影響，不過利率若高於3%，投資客就會失去進場意願。

未來升息幅度的多寡，將直接影響國內房市的買氣，以貸款1,000萬元、現行平均利率約2%、20年本利攤還計算，每月還款約5.06萬元，若利率升至3%，本利攤還即提高至約5.55萬元，利率一旦提高至5%，本利攤還提高至6.6萬元。

http://www.magent.com.tw/Web/News/NewsDetail.aspx?ID=5844

全球流動性與台灣資產價格變動關係之探討*

http://www.cbc.gov.tw/public/Attachment/1111416584671.pdf

台灣低利率環境之淺析

原文: 台灣低利率環境之淺析 - 國家政策研究基金會
網址: http://www.npf.org.tw/post/1/7509

央行應重視低利率與低匯率之現況

原文: 央行應重視低利率與低匯率之現況 - 國家政策研究基金會
網址: http://www.npf.org.tw/post/1/2452

低利率政策與新五鬼搬運法

http://old.npf.org.tw/PUBLICATION/TE/095/TE-B-095-007.htm

台灣“央行”：利率政策不足以緩解通貨膨脹

台灣“央行”總裁彭淮南10日稱，台灣應當使用貨幣政策以外的措施減緩消費者價格指數的漲幅，因台灣通貨膨脹很大程度上受進口價格上漲推動。
彭淮南稱，由于台灣近期的高通貨膨脹主要因進口商品價格上漲所致，因此政府應當在央行貨幣政策之外採取其他措施打擊通貨膨脹。他並未具體解釋。
台灣央行此前已經連續14個季度加息，目前市場預計央行在3月27日季度政策會議上維持利率不變。
2月份，台灣消費者價格指數較上年同期上漲3.89%，快于預期，進口商品價格上漲18.99%，是1980年10月上漲19.63%以來的最高漲幅。
彭淮南稱，新台幣兌美元強勢仍有助于部分緩解進口價格的上漲影響。他表示，按照本幣計算的2月份進口商品價格升幅為14.06%，低于18.99%的以美元計算升幅。
彭淮南稱，截至上周五，本幣兌美元較2007年底已經升值5.5%左右。
但他重申，央行將讓市場力量決定本幣匯率，將僅僅會在匯率大幅波動時進行幹預，因新台幣大幅升值將損害出口商利潤。
他表示，需要在維持經濟增長和遏制通貨膨脹之間尋求平衡。

http://financenews.sina.com/sinacn/000-000-107-112/402/2008-03-10/0245737249.html

為什麼要審視台灣的低利率

台灣現行的利率太低嗎？至少“金管會”主委陳衝認為如此。他接受訪問時語氣嚴重地說，台灣最大的市場風險是低利率風險，金融管不好會“亡國”，金融體系安定非常重要，十年來兩次金融危機，帶來最重要的教訓。眾所週知，台灣的利差目前屬全世界最低的群組，台灣保險業的利差損失已經很多年了，低利環境對於銀行業、保險業的營運來說都是一大壓力。這一席話，普遍得到產業界認同。陳衝首度提到低利率對金融業帶來的衝擊，“金管會”以金融業主管機關身份發聲，引發外界關注，是否意味著“金管會”與“中央銀行”不同調？陳衝強調：“我沒有評論央行政策，只提出目前的現實問題。”

“央行總裁”彭淮南對陳衝的談話相當關切。低利率帶來大風險？“中央銀行”不認同。“央行”官員認為，台灣利差高於美、日，但是並非最低；而利差自去年底開始回升，對銀行業衝擊正逐步改善。

此外，陳、彭二人對於大量流入台灣的“熱錢”管制，也有歧見。彭淮南認為，短期資本（熱錢）流入極易產生資產泡沫，一旦泡沫破滅，金融風暴會隨之而來。擋住熱錢，在所必行。 陳衝反對將停泊在非證券項目的資產類的外資全部列入炒匯清單。“中央央行”對於匯入台灣卻未投入臺股的外資，執行強力驅趕政策。認為大規模且波動無償的資本流入，會破壞台灣經濟的穩定復蘇。

陳、彭二位的觀點略異，其實都沒有對錯的問題。境外匯入的大量“熱錢”，如不依正當管道投資或進入股票市場，確實令人不安。但是若管得太嚴，又使外地投資者望之卻步，就違背了提升台灣經濟的初衷了。“金管會”和“央行”要加強溝通，在管理外資的議題上取得協議與合理可行的辦法。

台灣目前的利息是否過低？從台灣房地產一路飆漲的情況來觀察，低利房貸對購屋者產生不小的誘惑。2010年第一季台灣各大都會區的房價變化率，平均上揚6%以上。台北地區的房價屢創天價，普通老百姓莫不望屋興嘆。但如果提升利率，又會紓解多少房價的瘋狂飆漲呢？經濟永遠是一道沒有簡單或單一答案的數學難題。

台灣證券交易所董事長薛琦對於低利率所造成的現象，有獨特的看法。薛琦表示，低利率政策有“僅此一次”的效果，景氣低迷的前期，它確實會發揮影響力，過了這段時間後，對於刺激民間消費的力道和企業投資意願，並無明顯幫助。3月份M1b仍破了10兆，概略的說，假設升息1％，利息收入就可增加新台幣1000億元，對疲弱不振的民間消費，有如注入一股活水。

薛琦以全新的理由說明，低利率該調整了。當ECFA順利完成簽訂，大幅度改變台灣的投資環境，長期處於低檔的利率要回到它應有的水準。現在出現爭議，關鍵是投資機會不足，不是缺乏資金。加上長期的低利率政策，壓低民眾的利息收入，民間消費無法回溫。

台灣的低利率環境自2003年開始，持續7年之久。投資過度集中于高科技產業，服務業顯得不足。2008年利率進一步下降，大量資金涌出但投資仍不見起色，可見問題在投資機會不足，不在於資金供給不夠。薛琦認為過去受限于兩岸關係不佳，要讓台灣留住投資機會，只能提供低利率這個誘因。ECFA簽署後，包括醫療、交通、金融等來往都會更加密切，整體經濟結構也將轉變，所以現在是重新審視利率政策的絕佳機會。

“央行”持續維持台幣匯率穩定，甚至還會貶值。薛“主委”認為，維持具有競爭力的匯率，主要受惠者為出口商。這種思維要調整，畢竟出口並非唯一的經濟成長引擎，服務業也是GDP中的重要的角色，目前服務業得到政府的協助，仍顯不足。ECFA的簽訂，台灣可望享有比WTO架構更好的WTO＋待遇，未來兩岸可在優先採購、產品規格標準與調和化、技術共同研發、高等教育交流、文化創意合作上，產生更多火花。當整體經濟結構扭轉時，投資環境也跟著變，過去的低利率政策，不見得還要維持。（馬淑靜 曾任台灣美商美林證券公司總裁）http://big5.huaxia.com/thpl/tdyh/msj/2010/05/1872376.html

為刺激經濟復甦，英格蘭銀行7日再祭出激進的新政策，讓「有殼蝸牛」可望繼續享有低利率的好處，時間至少3年。但存款戶與借款人將面臨存款／貸款利率進一步降低的壓力。

英格蘭銀行行長卡尼(Mark Carney)7日宣布，官方銀行利率維持在0.5%不變，直到失業率降至 7%或以下。但英格蘭銀行不認為在2016年年底之前，這種情況會發生。

卡尼這項有關利率前所未有的「前瞻指導」(forward guidance)，旨在安撫房主和企業界，維持低借貸成本的時代，會比們所預期的時間更久。

卡尼表示此一舉措是必要的，因為英國仍深陷紀錄史上最慢的景氣復甦。英國的失業率目前處於7.8%的水平。他預料復甦需要創造大約75萬個職位，可能需要3年。

卡尼說，在達到失業率下降的這個門檻之前，英格蘭銀行都不會削減3750億英鎊的資產購買計劃，也就是所謂的量化寬鬆政策(quantitative easing)。

央行一如外界预期，在6日宣布维持现行1%超低隔夜拆款利率不变，截至目前，该1%低利已持续近两年半，央行同时也针对他们决定调涨利率的预测展现一些轻微改变，显示现行低利率会比他们之前预期的维持更久一段时间。

央行报告亦指出，国内家庭财务状况将出现结构性改善，央行说，由于加拿大经济持续低迷、通货膨胀率停滞，以及家庭收支不平衡情况出现结构性改善，央行目前以振兴经济为目标的货币政策，显然能够因应当前状况，应可延续一段时间。

市场对央行报告的反应是加元币值应声持续下滑，令加元贬值至最近八个月内的最低点，在央行报告公布后随即下跌0.49分，以1加元兑96.95美分做收，而促使加元贬值因素尚包括大宗流通商品价格萎缩、国内经济强劲，及加美两国之间的利率差距加大等，而如果加拿大利率提高，亦将诱使市场偏好加元、导致升值。

满地可银行投资市场首席经济专家波特表示，他认为央行这次报告更明确指出利率没必要调涨，并且看来在今年之内都不会调整利率。丰业银行经济专家豪特指出，央行报告中有其较坚持的立场，即使口气缓和，亦显示央行不考虑再度降息。

至于即将于夏天离职的央行行长卡尼，之前一再表示他担心利率过低会吸引国内民众举债更高，一旦利率调涨很多人将会负担不起，央行在今年1月份还宣布要抑制家庭支出攀高现象，但才公布的央行报告已对控制债务成长趋势更加肯定，央行指称，国内针对民用住宅的投资未来会日益缓和。

而央行虽然在调整利率方面口气缓和，但并未放弃对国内经济未来趋势进行预测，即使去年下半年经济成长率仅有0.6%的表现令人极为沮丧，但央行仍认为国内经济正在好转，今年可增长2%，明年更可达2.7%，但经济专家普遍认为央行预测过分乐观。
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