2019年可說是不動產大豐收的一年,建商持續購地衝高土地交易金額,產品規劃也改走為商辦或廠辦,使得辦公室開工量大增,而壽險、金融業對於精華地段釋出的地上權或辦公出手踴躍,願意加價投資比例提高。依據信義全球資產最新統計,台北市辦公室平均售價來到85.4萬元,而在租賃市場表現良好的帶動下,使得空置率持續下降至3%以下,整體來說,台北市商辦持續受市場喜愛,若一有大面積辦公或精華區地上權釋出,將造成搶地掃樓的盛況。
信義全球資產經理王維宏表示,台北市商辦市場深受大型企業熱愛,南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間,已達滿租盛況,未來1-3年台北市較無大規模新增供給,而危老都更大樓持續增加,帶動整體商辦市場租金及售價將續漲。中美貿易戰開打快2年,全球產業生態加速重整中,造成許多台商回台設廠,帶動自用型買方需求增加,使得買方結構性轉變,以往少見零售、壽險業購入工業地產,在今年提高投資比例,為整體不動產市場注入千億資金。
從買賣交易來看,2019年辦公買氣依舊熱絡,投資及自用型買方信心大增,北市辦公交易金額明顯增加,信義計畫區也出現難得的辦公釋出,而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況,每坪交易金額持續創下當地新高。在無新增供給的情況下,北市辦公平均售價微幅上漲到85.4萬元,整體租金資本化率落在2.5%,表現最為亮眼的頂級辦公A+辦公,成長3.6%,平均售價來到135萬元,而B辦受惠於整體辦公上漲的影響,每坪平均售價也上漲至74.1萬元,各商圈都有明顯上漲的趨勢。
租金部分,受惠於新創產業崛起以及跨國企業對台灣投資比重增加,承租大面積的頂級辦公,使得北市租賃市場表現相當搶眼,平均租金上漲至2,302元,空置率已降至3%以下,來到2.61%,而頂級辦公A+租金行情已經超越B級辦公的2倍,平均租金來到3,195元,空置率也大幅下修至2.43%。從各商圈來看,平均租金都有明顯上漲的趨勢,漲幅最為明顯的是松江南京商圈,平均租金上漲至每坪1,917元,另外值得注意的是,南京四五以及站前西門商圈空置率已下降至1%,接近滿租的情況,近期雙子星定案以及未來E1E2都更案,將是持續炒熱站前西門商圈亮點。
內科廠辦方面,內科市場表現相當優秀,第四季出現3筆整棟廠辦交易,又以壽險業整棟購入比例最高,分別是新光人壽以11.25億元買下微米科技大樓以及台灣人壽以18.02億元買下雍和民權大樓。在廠辦市場這麼熱的情形下,內科平均租金上漲至1,184元,空置率下降至3.61%,以西湖段表現最耀眼,空置率下降至1%以下,來到0.65%,售價部分,內科廠辦平均售價52.4萬元,其中仍以西湖段為廠辦之首,平均售價60.1萬元,從年化毛租金資本化率來看,廠辦平均為2.71%,優於商辦的2.5%資本化率。
展望2020年,受惠於新創產業、跨國企業以及都更拆除效益,未來1-3年雖然釋出10棟以上的新大樓,但其中一半皆為業主自用,可供給的物件有限,企業搬遷受限於市場缺貨,北市辦公市場將持續緊縮,租金及售價可望再創新高。在整體景氣回溫的情況下,大型企業對於不動產需求持續提高,而商辦短缺,投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權,商用不動產市場沒有悲觀的理由。
北市2019Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場
|
平均售價(萬元/坪)
|
年化毛租金資本化率(%)
|
2019Q4
|
2019Q3
|
2019Q4
|
2019Q3
|
商辦平均
|
85.4
|
84.7
|
2.50%
|
2.51%
|
A+級辦公
|
135.0
|
130.2
|
2.34%
|
2.43%
|
A級辦公
|
91.2
|
90.9
|
2.53%
|
2.51%
|
B級辦公
|
74.1
|
73.7
|
2.52%
|
2.52%
|
松江南京
|
82.5
|
81.9
|
2.44%
|
2.40%
|
信義世貿
|
100.8
|
98.7
|
2.45%
|
2.50%
|
南京四五段
|
73.1
|
73.1
|
2.52%
|
2.48%
|
站前西門
|
73.0
|
73.0
|
2.78%
|
2.77%
|
復興南京
|
81.3
|
80.8
|
2.51%
|
2.50%
|
敦北民生
|
79.6
|
78.6
|
2.62%
|
2.64%
|
敦南
|
94.9
|
94.3
|
2.37%
|
2.38%
|
廠辦平均
|
52.4
|
51.9
|
2.71%
|
2.73%
|
內科西湖段
|
60.1
|
59.4
|
2.72%
|
2.72%
|
內科文德段
|
45.8
|
45.3
|
2.84%
|
2.86%
|
內科舊宗段
|
43.8
|
43.8
|
2.49%
|
2.54%
|
資料來源:信義全球資產統計
北市2019Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場
|
平均租金(元/坪)
|
平均空置率(%)
|
2019Q4
|
2019Q3
|
2019Q4
|
2019Q3
|
商辦平均
|
2,302
|
2,280
|
2.61%
|
3.19%
|
A+級辦公
|
3,195
|
3,157
|
2.43%
|
3.53%
|
|
|
|
|
|
A級辦公
|
1,966
|
1,954
|
2.53%
|
3.08%
|
B級辦公
|
1,560
|
1,549
|
2.93%
|
2.88%
|
松江南京
|
1,917
|
1,875
|
1.87%
|
2.49%
|
信義世貿
|
3,204
|
3,159
|
2.10%
|
2.94%
|
南京四五段
|
1,632
|
1,615
|
0.25%
|
1.91%
|
站前西門
|
1,823
|
1,817
|
0.97%
|
1.28%
|
復興南京
|
1,927
|
1,913
|
1.28%
|
1.73%
|
敦北民生
|
1,945
|
1,938
|
4.72%
|
4.98%
|
敦南
|
2,092
|
2,088
|
5.58%
|
5.94%
|
廠辦平均
|
1,184
|
1,180
|
3.61%
|
3.91%
|
內科西湖段
|
1,359
|
1,347
|
0.65%
|
1.23%
|
內科文德段
|
1,083
|
1,080
|
5.78%
|
6.60%
|
內科舊宗段
|
910
|
925
|
7.46%
|
6.17%
|
資料來源:信義全球資產統計
原文出處:北市辦公續熱 商用不動產找不到悲觀的理由
文章來源:信義全球資產管理股份有限公司
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