全球經濟受新冠肺炎的影響,正面臨最嚴厲的考驗,市場恐慌情緒蔓延,也使得各國紛紛下修經濟成長率,投資人心態轉向保守,讓回溫力道強勁的商用不動產增加了一些不確定性,而今年備受矚目的世貿三館地上權案,在壽險業炒熱氣氛下,為疫情注入強心針,對今年商用不動產市場極具激勵作用。依據信義全球資產最新統計,台北市辦公室平均售價仍為85.4萬元,未見修正,而在租賃市場表現良好的帶動下,空置率維持在3%以下,租金小幅上漲至2,322元,整體而言,台北市商辦尚未明顯受疫情影響,再加上都更熱潮,空置率低檔盤旋。
信義全球資產經理王維宏表示,第一季商用不動產交易金額來到182億元,工業地產乃是本季焦點,交易占整體商用不動產交易的9成,總金額來到165億元,其中以科技業及傳產業投資最多,而受中美貿易戰及新冠肺炎影響,台商開始「分散製造」及「分散市場」,預計下半年台商回流將更有感,商用不動產交易可望持續增長。儘管投資人對於未來短期不動產市場投資趨向保守,對於辦公廠辦、工業地產而言,由於受惠台商回流,以及分流辦公政策,物流需求提高等因素,衝擊相對較小。
從買賣交易來看,各級辦公價格維持持平走勢,北市平均辦公售價85.4萬元,整體租金資本化率落在2.52%,從商圈來看,隨著信義計畫區商業活動熱絡,頂級辦公、百貨商場逐漸林立,國際企業陸續插旗,信義世貿商圈單價乃為其他商圈之中最高,平均售價100.6萬元,而目前租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈,站前西門商圈因價格基期低,且受雙子星開發案正面影響,租金微幅上昇。
租賃市場部分,由於供給市場持續緊縮,使得北市商辦租金上揚、空置率已連續2年下修,台北市平均租金上漲至2,322元,空置率下降至2.37%。A+級辦公受惠於信義世貿商圈租賃市場活躍,平均租金上漲至3,233元,已是B級辦公2倍的租金,市場兩極化發展。北市精華區辦公室大面積租賃供給有限,所剩大面積空間不多,難以滿足大型企業整合內部合署辦公之需。以區域來看,信義世貿商圈租金仍上揚,平均租金為3,250元,目前空置率下降至2%以下來到1.84%,其餘商圈租金同樣穩定向上。
內科廠辦方面,平均售價上升至52.6萬元,平均空置率小幅上揚至4.54%,雖然空置率微幅調升,不過大型企業仍看好內科市場,使得平均租金小幅上升至1,192元。從區域來看,西湖段由於承租戶剛好租約到期搬遷,導致空置率上升至2.3%,但還是保持在3%以下的水準,而文德段為本季內科表現最佳的區域,平均租金上漲至1,101元,空置率下降至4.95%,顯現出文德段同樣搶手,大型企業紛紛進駐,售價小幅上漲至46.3萬元。
北市2020Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場
|
平均售價(萬元/坪)
|
年化毛租金資本化率(%)
|
2020Q1
|
2019Q4
|
2020Q1
|
2019Q4
|
商辦平均
|
85.4
|
85.4
|
2.52%
|
2.50%
|
A+級辦公
|
135.0
|
135.0
|
2.34%
|
2.34%
|
A級辦公
|
91.3
|
91.2
|
2.55%
|
2.53%
|
B級辦公
|
74.0
|
74.1
|
2.52%
|
2.52%
|
松江南京
|
82.7
|
82.5
|
2.47%
|
2.44%
|
信義世貿
|
100.6
|
100.8
|
2.48%
|
2.45%
|
南京四五段
|
73.1
|
73.1
|
2.53%
|
2.52%
|
站前西門
|
72.7
|
73.0
|
2.81%
|
2.78%
|
復興南京
|
81.3
|
81.3
|
2.54%
|
2.51%
|
敦北民生
|
79.6
|
79.6
|
2.62%
|
2.62%
|
敦南
|
95.3
|
94.9
|
2.38%
|
2.37%
|
廠辦平均
|
52.6
|
52.4
|
2.72%
|
2.71%
|
內科西湖段
|
60.2
|
60.1
|
2.72%
|
2.72%
|
內科文德段
|
46.3
|
45.8
|
2.86%
|
2.84%
|
內科舊宗段
|
43.8
|
43.8
|
2.49%
|
2.49%
|
資料來源:信義全球資產統計
北市2020Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場
|
平均租金(元/坪)
|
平均空置率(%)
|
2020Q1
|
2019Q4
|
2020Q1
|
2019Q4
|
商辦平均
|
2,322
|
2,302
|
2.37%
|
2.61%
|
A+級辦公
|
3,232
|
3,195
|
2.14%
|
2.43%
|
A級辦公
|
1,986
|
1,966
|
2.28%
|
2.53%
|
B級辦公
|
1,562
|
1,560
|
2.78%
|
2.93%
|
松江南京
|
1,944
|
1,917
|
1.31%
|
1.87%
|
信義世貿
|
3,250
|
3,204
|
1.84%
|
2.10%
|
南京四五段
|
1,643
|
1,632
|
0.25%
|
0.25%
|
站前西門
|
1,828
|
1,823
|
0.87%
|
0.97%
|
復興南京
|
1,947
|
1,927
|
1.33%
|
1.28%
|
敦北民生
|
1,944
|
1,945
|
4.55%
|
4.72%
|
敦南
|
2,099
|
2,092
|
5.25%
|
5.58%
|
廠辦平均
|
1,192
|
1,184
|
4.54%
|
3.61%
|
內科西湖段
|
1,365
|
1,359
|
2.30%
|
0.65%
|
內科文德段
|
1,101
|
1,083
|
4.95%
|
5.78%
|
內科舊宗段
|
910
|
910
|
9.49%
|
7.46%
|
資料來源:信義全球資產統計
原文出處:北市商辦空置率維持低點 大面積辦公產品難求
文章來源:信義全球資產管理股份有限公司
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