深圳調控加碼惠州或受益？惠灣片區深圳客超6成
（原標題：深圳調控加碼惠州或受益？惠灣片區深圳客占比超6成）
上周深圳樓市發佈調控政策，新一輪的樓市調控再度加碼。其主要內容指向打擊短期炒房投資，企業全部限制購買新房、二手房，商務公寓限售，而且首次要求居民傢庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售。
惠州樓市一直都是深圳政策的方向標，尤其是惠灣片區深圳客的占比超過60%。業界觀察人士稱，預計短期內深圳房價會出現震蕩，而惠州不限購的鄰深片區有大灣區戰略加持，短期內或出現深圳外溢購買力批量增加的情況。
深圳時隔21個月發佈史上最嚴調控
7月31日，《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》發佈，新一輪樓市調控正式開始，這也是繼2016年10月4日深圳發佈“104”新政後，時隔21個月再次收緊調控。
深圳此次調控的核心首先是暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房，各類新供應用地上建設的商務公寓一律隻租不售；個人、企事業單位新購買的商務公寓5年內限售。
對惠州市場可能有影響的是後兩條政策，即個人限售：居民傢庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售。抑制離婚炒房：購房人離婚2年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低於七成;但離婚前無房無貸仍按三成執行，僅有一套房按五成執行。
對此，深圳資深地產人朱文策解釋，個人新房3年內限售，意味著從購房之時到拿到房產證可以交易至少需要4-5年，基本上政策指向是打擊短期內的投資投機。深圳以前對假離婚管控並不嚴，部分客戶通過假離婚方式規避限購，現在堵上瞭這個窟窿，也是為瞭打擊短期投機投資。朱文策稱，深圳此次新政對客戶的心裡預期有較大影響，“預計短期內成交量會有下滑，房價會出現小幅震動，但從長遠來看，深圳樓市基本面不會改變。”
世聯行惠灣片區總經理程笑在受訪時表示，該政策將深圳客戶的需求抑制瞭，壓縮瞭市場流動性，深圳市場的新房越來越少，二手限售流通性減少，讓在深圳有能力買房投資的群體無法下手，這部分群體外溢是必然的。
惠灣片區深圳客占六成
惠灣市場一直嚴重依賴深圳客，深圳房價的漲幅和交易數據的變化對其有較大影響。
世聯行惠灣片區總經理程笑說，深圳客近年來在惠灣的比例有所下降，在2014年以前占8成以上，有些項目甚至到9.5成；2015年後，本地市場以及外來客戶開始關註惠州片區，深圳客比例降至7成左右；2017年後，隨著海南限購以及粵港澳大灣區戰略的發佈，惠灣片區的價值開始受到全國的關註，外省客戶占比超過20%，本地和省內客戶也占比20%，深圳客比例降到6成左右。
但從大亞灣房協發佈的數據來看，其實從2016年以後，更多的深圳客在惠灣購房，投資兼自住的比例還是逐步提高的，但是單純的投資和投機已經開始減少。
惠州資深地產評論人胡光宇解釋，深圳新政是打擊短期炒作，這部分投資需求資金要找到安全出口，從深圳外溢到惠州鄰深片區是必然的選擇，“對惠州市場還是有一定提振作用，預計短期內會有一個數量的提升。”
也有部分業內人士持謹慎態度。嘉霖集團惠州營銷負責人遊宇說，現在惠州市場的外地客比重在增加，深圳客比例在減少，下半年惠灣片區的出貨量也比較大，“現在有些開發商開始放松對客戶的付款要求，以前要全款的，現在也接受按揭，雖然說是利好，但要經過市場檢驗才能明晰。”
預計優質物業先受益
近年來，深圳新房市場供應量一直偏小，二手房一直是市場的主要交易物業類型。此次政策的出臺，業界觀察人士預計會出現兩種結果：新房的供應量更少，二手房流通性換手率開始走低。
一位要求匿名的深圳中介經理稱，實際上深圳的二手房市場一直和新房價格倒掛，“幾個人合股買個二手房，然後幾個月或半年再轉賣的情況很常見，此次新政要求交易3年後才能再交易，在二手房市場投機投資的客戶會被擠壓出去。”
程笑也持相似觀點，他解釋，該政策在限制投資客的同時，也讓部分在深圳買得起房的人開始面臨買房困難，新房市場供應量少，“一出來就瘋瞭，二手房流通受限制。”他預計短期內惠灣片區深圳的投資客比例會增加，“有投資需求，但在深圳無法購買變現，惠州會是一個好的承接區域。”
程笑預計，惠灣市場的豪宅或者優質物業或最先受益，“這次政策讓一部分在深圳有能力買房的人，選擇面變窄，惠州的豪宅或者優質物業會是這部分群體的選擇之一。同時也讓部分投資客尋找資金出口，鄰深片區的東莞限購，而惠州不限購且供應量充足，可供選擇的物業類型多。”
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