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外地项目销售良好,三四季度集中推盘

　　上东臻品处于尾盘销售阶段,目前住宅仅有几十套房子在售,商业和车位尚未推出。上东名筑去化率已达到50%以上,目前在售房源较为充足,且后续将加推部分房源。目前,杭州房地产市场出现一波降价潮,丁桥区域已出现万元以下的楼盘,而上东城预售均价仍维持在13000元/平方米左右,价格吸引力下降,去化相对较慢。公司外地项目销售情况良好,江南新城项目5月初推出100多套房源,3天去化率达到33%。公司上半年推盘量将维持低位,3-4季度将集中推盘,其中杭州的上东名筑、东城府、鼎悦府等项目均达到预售条件,将根据杭州市场情况择机推出;肇庆的星湖名郡项目将推出20万平方米左右的多层;黄山的江南新城也将推出部分房源。如果杭州市场逐步回暖,公司全年17亿元的销售目标或能实现,其中杭州销售目标9-10亿元,外地项目7-8亿元。

　　上东城项目结转有效保障2012年业绩

　　2011年末上东臻品完成竣工验收备案并分批交付,2012年一季度公司业绩强劲增长主要是因为毛利率较高的上东臻品结转。2011年末上东臻品预售比例79.04%,预收账款6亿元,预计为公司提供约8亿元的可结转资源。上东名筑计划2012年底竣工交付结转收入,2011年末上东名筑预售比例50.92%,预收账款8.38亿元,预计为公司提供约12亿元的可结转资源。因此,上东城项目可结转资源预计在20亿元左右,并且该项目毛利率较高,预计在40-50%,有效地保障公司2012年业绩。

　　资金相对充裕,或将适时拿地

　　截至2012年3月末,公司账面货币资金约4.87亿元,资金相对充裕。同时,公司融资渠道畅通,全年计划融资15亿元,目前已成功融资约9.6亿元,主要是项目储备资金。目前,公司土地款支付压力较小,主要项目进展顺利,外地项目销售情况良好。公司或将根据市场情况择机在杭州、肇庆、黄山等二三线城市及周边城市拿地。

　　小贷公司投资回报率高,创投业务重在战略考虑

　　公司出资4000万元参股杭州市上城区广宇小额贷款有限公司,持股比例20%。2011年小贷公司实现营业收入4857万元,净利润3032万元,净利率62.43%,净资产收益率12.60%,投资回报率高。公司创投业务整体进展缓慢,主要是因为公司希望通过创投公司搭建一个战略平台,为公司中长期发展做准备。从目前来看,公司地产主业不会改变,创投业务意义更多在于战略考虑。

　　估值和投资建议:

　　预计公司2012-2014年EPS分别为0.55元、0.59元和0.64元,对应2012年5月11日收盘价PE分别为11.30倍、10.58倍和9.76倍,PB分别为1.65倍、1.45倍和1.27倍。公司每股NAV为6.69元,对应2012年5月11日的收盘价6.27的收盘价折价率6.33%。结合公司基本面的状况,参照房地产行业一般估值水平,维持公司“增持”评级,目标价7元。

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