文◎Smart智富月刊提供
達一廣告執行創意總監徐一鳴，是廣告高手、也是股票市場的資深投資人。2005年9月徐一鳴在本刊「獨家」曝光個人私房股票後，犀利的分析，立刻吸引一票股友粉絲（Fans），他當時推薦的矽統、宏碁、順德、友通、億光、廣宇等股票，迄今漲幅可觀，從50%至6倍不等。
熱愛廣告、也不忘情股票的徐一鳴，近年又多了一項興趣：投資上海房地產。
2003年底，徐一鳴兒子即將從柏克萊大學畢業，長期在美照顧孩子的太太決定返台照顧認真打拼的老公，「突然多一個老闆在家很麻煩，」為了讓郵局退休的太太有事做，徐一鳴赴上海「求田問舍」，再交給太太打理。投資從未接觸的房地產領域，與他的「股齡」相較，算很晚「入市」。
始終堅持「本業精采，才能投資理財」的他，對於動輒千萬的房地產投資，依然抱持同樣認真的態度。這回他的投資哲學是：先買上海的好房子，租給有津貼的老外，再把每月收來的租金「定期定額」購買A股共同基金。
徐一鳴認為，當初的假設是，第一賺人民幣升值（估計10%，目前約6%），其次賺基金漲幅（估計10%，目前約60%），假以時日，賺房子增值（估計10%，目前約20%）。最大的優點是從高風險股市轉成固定收益，正適合不再年輕的他。
不過，3年多下來，徐一鳴投資上海房地產卻像小李飛刀般精準，不計算房子與基金增值，光租金進帳就等於每年送太太一間台北縣公寓，平均收益率比定存高3倍多，在眼前利率低到快躺平的年代，這樣出色、穩健的報酬率，連壽險業者都不得不說聲「讚」！
房租可以收得比別人高，基金、房價還能增值！如此亮麗的投資，背後隱藏的正是他長期觀察「老外」所累積的投資心得與個人擅長的美學素養。歸納他投資房地產的致勝關鍵，有以下三個原則：
◎原則1：只挑老外心動的房子
前幾年，徐一鳴陪孩子住美國，他四處看房子打發時間，而且專看有錢老美的房子。「收入一般的老美，也比我們有錢人住得好！他們可以等一兩年打折買一件好家具，花七八年辛苦整理庭園，用一輩子心血打理房子。」戴著洋基棒球帽與黑框眼鏡的徐一鳴，用廣告人敏銳的觀察力分析：「老美生活重於工作，他們挑環境、挑學區、挑鄰居、挑房子格局，什麼都挑；老中工作重於生活，有得住就好，頂多挑個學區。」
正因一般人「不知道老外喜歡什麼房子」，而經常出國的徐一鳴，自認「懂一點老外的生活品味」，才讓他有機可趁。於是2003年開始，徐一鳴選擇最多老外聚集的上海，當做他投資房市的起跑點。
徐一鳴專挑上海高幹聚居的小社區、或高樓層有景觀、管理良好的大廈、或法租界精緻明亮的透天老洋房、或美國學校旁的別墅下手。這些標的都有一些共通點：地段好、採光好、裝修好，來吸引挑剔的老外。不過，在徐一鳴眼中，買房子若只考慮Location（地段），只稱得上「及格」而已。
◎原則2：讓老房子自己說故事
「地段好，算是先天條件佳，要加上高水準裝修，讓房子流露自己獨特的味道，才能讓老外一見傾心，乖乖掏錢承租。」徐一鳴是廣告創意高手，最擅長讓產品「說故事」，這項專長也同樣發揮在上海的投資物件上，只要經過他亦中亦西、既古典、又現代的「妝扮」，每間房子就像會說故事一般，不僅讓看屋的客人讚嘆不已，更讓他們怦然心動，勾起「租屋當若是」的念頭。
舉例來說，他整修老洋房，一定先把廚房衛浴「現代化」。「別看老外不常開伙，但最重視廚房漂不漂亮，」再來，徐一鳴請上海老師傅出馬，盡可能保持屋子的原有風貌，尤其是屋簷窗戶和大小櫃子，該有的雕龍畫鳳一樣不少。這樣細心整理後，老房子有了全新的光彩，讓他不但招租容易，租金也令人滿意。
大陸的優勢就是人工便宜，徐一鳴當然因地制宜。「同樣的裝潢，台北3、4百萬做不起來，上海一半價格就做得到，甚至可以更講究、更出色。」他說，光工資就差幾十倍，尤其是完全依賴手工的鐵工跟木工，上海是業主畫的出來，工人就做的出來。所以徐一鳴無論磁磚拼花、鐵門裝飾都挑最難的或最貴的施工，「將來材料、人工漲了，現在做的這些就值錢了。」
譬如，徐一鳴去年初買下上海南昌路70坪左右、帶租約的老洋房，原租3000美金，買下後，花3個月、20萬人民幣重新裝修，廚房改為開放式，上面做了天窗（Skylight），再將三樓露台牆拆掉，換成落地窗，玻璃是強化玻璃，窗格卻是請木工師傅手工做的古代窗花，窗外綠意盎然，屋子內外以秋香綠上漆後，整間房子顯得既精緻、又明亮。才完工不久，就有某國駐上海領事館相中，以5000美金租下，推估房價也漲了2、3成，「太太把這間當傳家寶，哪裡捨得賣？」徐一鳴開心地笑著。
◎原則3：買「看得到一切」的房子
徐一鳴投資房地產的另一個有趣原則是：絕不買看不見的房子（預售屋），也不買新屋（不知道鄰居水準、怕搬入後常有工程進行），他只買「看得到一切」的房子，寧可眼前買貴一點，避免將來後悔。例如他喜歡綠樹成蔭的景觀，眼中台北市最棒的路就是仁愛路與敦化南路，他家與辦公室就落腳在這兩處。
不過，「好房子≠貴房子」，徐一鳴強調，即使負擔得起，卻從沒買過豪宅（仁愛路近百坪的家，是早年2千多萬買的）。整體而言，徐一鳴偏愛總價2千萬元上下、位於優良地段的房子，通常他會觀察一段時間，搞懂周圍環境，等待適當時機再出手持有，至今都有不錯的增值。
「我的房子要賣，可以像股票一樣容易！」徐一鳴自信地說，致勝關鍵就是「看準進場時點」。當初選中敦化南路置產時，就花了整整一年的假日，騎著腳踏車在林蔭大道旁巷子裡亂逛，收穫是弄清楚附近房價的變化。
直到SARS後，他看到正臨敦化南路的住辦大樓出售，權狀51坪、開價1690萬元，雖然屋況和廢墟沒兩樣，但他想起旁邊巷子裡公寓要30萬元，而這間面對一片洶湧樹海的大廈7樓開價不過33萬元出頭，看屋5分鐘後徐一鳴決定出手，晚上就以1600萬元成交。
如今，這間漂亮的辦公室已有每坪60萬元以上身價，對面預售案每坪開價超過百萬，等於替徐一鳴的房價撐腰，要賣的話，獲利大概接近1倍。
如果把上海和台北拉到同一水平，徐一鳴認為前者增值機會較大。儘管上海去年實施宏觀調控，房價看跌，他仍逆向加碼。「當深圳計程車師傅都不收港幣時，你就知道人民幣不但要漲，而且應該漲不少。」加上外資研判2042年中國有望成為全球最大經濟體，在人民幣升值、上海股市上看6千點雙重誘因下，「穿過掙扎，到達星辰」徐一鳴選擇大膽進場布局。
從股市投資人到上海市房東，徐一鳴每次精采出擊，背後其實都隱含了多年累積的觀察力。他收藏式的精品購屋哲學，是否能給你許些啟示？
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