酒店投資的損益計算與現金流量-blog.xuite.net
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簡單的酒店投資計算觀念
酒店的計算觀念有三個重點:
1.房間數的推算.
2.投資報酬率的區間.
3.房價競爭的市場可行性.
第一項房間數的推算,如果以台灣為例,以最流行的休閒酒店為例,丙建120%,所以只要知道土地大小,假設1000坪,可以興建的建坪約1200坪,假設房間與公設比為1.8(一般經驗值取1.8到3),假設房間面積為10坪的話,基本上有66間房間.
有了房間數量的資訊後,總投入資金可以計算出來,只要設定一個報酬率,也可以計算出來整年度的房間總收入,房間總收入再除以365天與房間數,就可以計算出每間房間應該有的最低價錢.
先假設在屏東地區蓋一個休閒酒店,以造價每坪3萬來算,1200坪的總投資額為3600萬元,假設報酬率為10%,那每年就需要有360萬,每月需要有36萬,每天需要有3萬元的收入,66間房間要有三萬元的收入,每間房間只要有455元,基本上就可以達成投資報酬率10%的假設.
第二項投資報酬率的區間,就可以以當地平均房價與最高最低間房價來推估,假設當地的房價在1000元到1800元之間,那基本上就可以計算出投資報酬率的區間在21%到40%之間.
第三項房間價格競爭的市場可行性,就可以限縮到區域的比較市場,也可以限縮到淡旺季的價格比較,也可以限縮到平日與假日的價格比較,加上當地觀光人口的住宿比率,從總體的供需與個體的市場占有,其實就可以推算出經營的風險.
但上述的這些說法,只是最簡單的結構,但有了最簡單的結構理解後,才有辦法做更進一步的推論,像:
1.休閒旅館各品牌間的房間坪數是多少.
2.休閒旅館的本地外國住宿比率是多少.
3.休閒旅館的住宿餐飲比率是多少.
4.休閒旅館的團客散客比率是多少.
5.3D製程 廣告托播 3D製程商店行銷 多媒體行銷AI系統維護休閒旅館的淡旺季比率是多少.
6.休閒旅館的旺季可以持續幾個月.
7.休閒旅館周邊是否有帶狀的風景區.
8.休閒旅館的住房比率是多少.
9.休閒旅館的預定可以提前幾個月.
10.損益平衡點在哪裡.
11.怎樣將固定費用變成變動費用(初期營運).
12.怎樣將變動費用變成固定費用(經營擴大與品牌經營).
13.現金流量如何預先準備的三備案.
14.何時可以將這棟酒店賣掉,可以獲利多少.
15.如何將不動產發行REIT或公司股份股票上市.
接著才有辦法去試算出更精確的數值!(假設與挑戰假設之戰)
更深的是多元尺度(品牌經營)與計量經濟(與時間序列)的數字推算有關的行銷工程學,可以像水晶球預測一樣,今天開始準備一年後的每一套腳本(擴店與股票上市)與供需準備計畫(OGISM的縮小版).
我個人最怕都只會提問題的討論會(只有一個人懂得叫做教學會議),最可怕的是問題與問題之間(提問題的人不知為何問,想到就問,岔開深度議題)沒有架構性的連接,也可以說通常討論會議會退化成名詞解說教學(對同事更不適當,因為沒有貢獻率與多元異質創意的空間),也就是立體架構討論會退回平面單點的解說,同時與時間趨勢面的連結也會被消除,如果這些時間可以拿來做更進一步的市場調查或敏感性分析,我想會對公司更有幫助!
p.s.OGISM是計畫的五個階段的簡稱,用於第一流消費者行銷公司的計畫與報告模式,分別是目的(O)目標(G)問題(I)策略(S)衡量基準(M),可以從上連結到下,部門主管間也需要整合與協調的一張A3報告表!(20年前學會的好東西)
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