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《買一間會增值的房子》



高房價、爛經濟，她如何靠房地產讓資產大翻身？

短短5年，從OL晉身小富婆，資產3千萬以上！

人氣講師邱愛莉首度出書，

8個買房賺房公式一次公開！

你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎？

你知道如何正確幫房子估價？如何談高貸款成數嗎？

買房圓夢不再遙不可及，專家幫你找出被低估的好房！

她從一個完全不懂的房子交易的門外漢，到創立House123網站專業買屋平台，房地產人氣講師邱愛莉，年紀輕輕卻早已坐擁好幾間房子當包租婆，並且開辦購屋課程，分析各種房市走向及現況，從一位上班族到踏入房地產叢林，屢屢交出漂亮的成績單，她是如何辦到的？

目前30多歲的上班族、首購族、小家庭，誰不想擁有一間屬於自己的房子，但面對高房價、不景氣以及節節高升的生活開銷，買一間好屋變成是難以負擔的夢 想嗎？邱愛莉表示，房子是人生一筆重要的開銷，別傻傻交出大筆冤枉的學費，只要買對房子，它不是你一輩子的負擔，而是幫資產增值最穩當的選擇。

「你知道房地產為何能幫你增值？」邱愛莉認為，觀念一定要改變！她分享一個重要的概念：「如果你買一間1000萬的房子，三年後增值到1200萬，相當於一年成長6％，請問你的投資報酬率有多少？20％嗎？錯！答案是100％！」

為什麼？因為買1000萬的房子，可以貸款800萬，等於是用200萬的自備款賺200萬的增值空間。「這就是房地產的迷人之處，有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借給你，你出20％，銀行出80％，而且還提供寬限期。」

邱愛莉以自身經驗為例，當年大學畢業從業務助理做起，一直到工作的第四年熬到產品經理，每年睡不到三小時，周末也在工作，不過工作深受肯定，薪水也從二萬多慢慢調整到年薪150萬，也開始累積第一桶金。

●還沒理財，先學會理債

就在工作漸上軌道時，2006年她接到電話，得知家人因股票投資而損失負債，一開始以為是100多萬，後來陸續再發現有80萬、50萬...好多筆，累計 共有400多萬。這早已超出邱愛莉能支付的，她先進行債務協商、整合，把自己先前的存款70多萬都拿出還債，剩下的金額，她每個月要負責還3萬，過年再包 8萬、10萬給爸媽。

面對突如其來的債務狀況，並沒有擊敗她，7年後，她和家人提早把債還完，「我心裡也會憤恨不平，覺得賺的錢都在還債，後來回想覺得慶幸這發生在工作升遷的時候，債務還沒大到讓我無法負擔，幸好在剛出社會時，就教了我一課，讓我提早面對理財的重要性。」

在還債的期間，工作已上了軌道，邱愛莉的收入還算不錯，扣掉每個月協助家裡的款項，還有一些存款可以進行投資，包括：股票、基金、期貨......等，卻始終小賺小賠，沒有起色。

某一次，因為好朋友的邀約，一起去上了房地產的課，也開始勤勞看屋、認真的做功課，「我對看房子有一種莫名的狂熱，每天下班就約好仲介，安排去看房子，周末一整天可以看7~8間房子，累積到現在應該看了超過500間房子。」

因為個性保守，邱愛莉先和朋友合資，陸續合買了一間預售屋、兩間公寓隔套房收租、一間中古華廈整層收租，一方面強迫自己儲蓄，一方面培養自己的經驗和 膽量。「在合資的過程中，我第一次體驗到收租金的感覺，也讓我興起想要獨資買一間房子隔套房給媽媽收租的念頭。」為了能讓辛苦工作40幾年的媽媽退休養 老，獨資買一間隔套房讓媽媽收租的想法就愈加堅定。

●先賺房租，再賺增值，OL樂當包租婆

三年多前的某一個星期五傍晚，她收到一位熟悉仲介的簡訊，表示找到合適的物件：30年左右的公寓，3樓的黃金樓層，權狀約38坪，地點是在中和遠東 ABC園區附近。因為邱愛莉曾經在那一帶工作兩年，也有租屋的經驗，熟悉地緣環境。隔天早上看屋，中午下了斡旋出價680萬，沒想到下午1點半屋主出來議 價，期間的3個小時，僅加價10萬，從看屋到簽約不過六個半小時！在房價已高的那個時間點，她僅以一坪僅18.2萬買到第一間獨資的黃金屋！

邱愛莉花了近180萬裝修之後，隔成5間寬敞的大套房，每間都有對外窗和獨立洗衣機，每月收租約47000元，扣掉房貸利息（約9000元）、第四台、網路、水費和給物管（代租管）的管理費（租金的10%）後，還有三萬多的進帳，順利讓媽媽退休收租。

有了前面這些合資和獨資的經驗後，她接著陸續合資買了五間隔套收租的房子、七間預售屋，去年年底決定讓中和這一間收租套房獲利了結，在網路上刊登才不到2個月，就順利找到合適的買家，以約1100萬出售，而其他房子有幾間到了設定的價格，也陸續獲利了結。

去年她買了自住換屋的房子，今年年初又和親友合資買了一間汐止的預售屋，算一算增值後的資產扣掉房貸，也有近3000萬，房地產成為她強迫自己儲蓄、投資最好的動力。

以賺「價差」又賺「租金」的方式，才三十多歲的邱愛莉目前不僅有幾間穩定收租的房子，投資的房子也都能增值。這是五年來努力看屋所累積的心得，而她都 把每次看屋的心得做成完整的筆記，到現在已經有幾十本的房產筆記，從中她歸納出一套買屋增值的SOP模式，用這套模式操作，至今無往不利。

●年輕人一定要存第一桶金

邱愛莉表示，一定要在本業的工作上做到卓越，很快就能存到第一桶金，接下來就可以用來做理財規劃，而她特別喜歡房地產，很重要的原因在於，房子不只是 投資標的或金錢，它最大的價值代表人們對於幸福的憧憬和家的期待，她雖然年紀輕輕也同意老一輩的人說「住者有其屋」才能安身立命的觀念。

很多人因為覺得房價過高，對買房望之卻步，邱愛莉說：「關鍵不在於房價的高低，在於找出被低估的房子，並且重視買屋細節，才能買得安心、穩賺不賠。」

House達人邱愛莉的投資心法

1.若要投資，一定要讓房子自己養房子！

2.買屋時，預計持有的時間比進場的時間更重要。

3.買屋前，先調出謄本資料，只花20元看透屋主的成本。

4.便宜的定義，分為「現在看起來便宜」和「以後看起來便宜」。

5.議價時先口頭出價，往合理價下殺1成以上。

6.別只依賴實價登錄，一定要對區域行情做好功課。

7.銀行核定的貸款成數，往往表示這房子的真正價值。

更多購屋心法資訊......盡在House達人邱愛莉的新書《買一間會增值的房子》

本書特色

看懂房子的真正價值，

10年後你會感激現在的決定！

上班族OL費時數年，以親身經驗及理性分析精神，完成這本專業的評估報告，實戰經驗豐富的房市達人，從挑選地點、預算坪估、看屋策略、議價技巧、省錢 裝潢、包租策略、優惠房貸等8個角度切入，輕鬆淺顯的文字、詳盡的各式圖表，完整說明常見的購屋問題與迷思，不論你是否第一次買房，也能挑到「會增值」的 好屋，把自己的好宅變成豪宅！

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避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。

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整層收租、隔套收租，以房賺錢，讓你獲利出場！。

專業推薦

「愛莉的streetsmart結合booksmart，若用一句話形容，這本書實用度100%！」──紅色子房（知名房地產專家）

「面對高房價、爛經濟，建議大家好好研究本書！」──夏韻芬（財經節目主持人）

「很難得看到架構清楚，條理分明的購屋教戰守則！」──莊孟翰（淡江大學產業經濟系副教授）

「愛莉將血淚經驗化為文字，對於想買房的人，絕對有幫助！」──張家銘（雋永R不動產創辦人）

「我將這本書列為房地產主題的Top3書單之一，我強烈建議你也這麼做！」──許耀仁（暢銷書作家）

（依姓名筆劃排列）

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  作者介紹

  
  
  
  
  邱愛莉
  
  House123董事暨執行長。本來是朝九晚五的上班OL，偶然的契機開始接觸房地產，發現自己對房地產的熱情，進而投入房地產研究。看過逾500間房 子，獨創一套買屋增值模式，將房地產變成穩定增值的投資工具。2012年成立House123全方位房產平台，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價，協助 學員買一間喜歡、會增值的好房子。
  
  關於房地產&投資，你得先知道：
  1.學投資很好，但是請先在你的本業做到卓越。工作是一件很快樂且有價值的事。
  2.房子是資產，好資產會增值是天經地義，房地產賺的就是增值的錢。
  3.房子不是期貨，不要買來囤。房子的價值是「使用」，所以房子買來就自住，或出租。
  4.如果以上都認同，來吧！來看這本書，讓我跟你分享我的故事與8個增值公式。
  
  

• 
  
  推薦序1
  
  ?從?Street Smart?到?Book Smart?的房地產教戰守則／紅色子房
  
  推薦序2
  
  ?買到夢想中的黃金屋／夏韻芬
  
  推薦序3
  
  ?購屋前必須先了解的技巧、心法／莊孟翰
  
  推薦序4
  
  ?關於「房事」的終極懶人包！／許耀仁
  
  推薦序5
  
  ?房市是戰場，你需要更強的武器／張家銘
  
  自序
  
  ?從 -400萬變成3000萬，資產大翻轉的秘密
  
  第1章 如何從房地產中致富？
  
  問題1─地點為王？買房子選對地點一定賺?
  
  ?除了地點，還要考量「時間」和「利息」
  
  ?換個腦袋！用200萬自備款滾出200萬增值空間
  
  ?以小換大，500萬套房變成8500萬豪宅
  
  問題2─多空交戰！現在到底是不是購屋好時機？
  
  ?不管房價高低，永遠都有被低估的房子
  
  ?練好基本功，無論房價漲跌都能買到超值好屋
  
  ?「爽」＋「買得起」，就是自住買房的兩大條件
  
  問題3─投資買屋，如何賺到財富？
  
  ?租金和價差，是買屋的最大利基
  
  問題4─中古屋?新成屋?預售屋，該怎麼買？
  
  ?中古屋C∕P值高，但要慎選屋況
  
  ?預算足夠，可考量新成屋
  
  ?不想馬上揹房貸，不妨考慮預售屋
  
  ?中古屋、新成屋、預售屋比一比
  
  問題5─關鍵在預算！有足夠的錢買房子嗎？
  
  ?算一算！買屋需要多少錢才夠
  
  ?銀行評估的是「償債能力」
  
  ?要為房貸負擔一輩子？
  
  問題6─如何開始尋找好屋標的？
  
  ?填好這張表格，讓你找到好房子！
  
  ?開始上網找屋去
  
  ?買屋基本功 →了解房屋的銷售管道
  
  問題７─擔心被當肥羊？該不該向仲介買房子？
  
  ?3個步驟教你從仲介中挑出好咖
  
  ?勤勞的仲介比較可靠？小心仲介帶看陷阱！
  
  ?買屋基本功 萬丈高樓平地起，房子興建與銷售流程
  
  第2章 房價大揭密，看懂房屋的真正價値！
  
  密碼1─不懂區域行情，小心當了冤大頭！
  
  ?實價登錄能反映真正行情？
  
  ?實價登錄也有陷阱!? 小心交易單價失真！
  
  ?我的小祕訣──只要3秒鐘，馬上得知真行情
  
  密碼2─謄本資料暗藏玄機，只花20元看透屋主成本！
  
  ?買屋只看權狀不夠，一定要看謄本
  
  ?注意1：抵押權人的部分
  
  ?注意2：有沒有「擔保債權總金額」
  
  ?注意3：留意「共同擔保地號」和「共同擔保建號」
  
  密碼3─3招必殺技，了解區域行情，房價省下25%！
  
  ?方法1：直接找仲介了解大概行情
  
  ?方法2：多逛預售屋的接待中心
  
  ?方法3：善用Google，它是最好的房產大師
  
  第3章 中古屋看屋?議價技巧大公開
  
  技巧1─記下14個口訣，第一次買屋就上手！
  
  ?風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益
  
  ?萬無一失！跟著我的看屋路線準沒錯！
  
  技巧2─新手選屋第一步，購屋環境仔細看分明
  
  ?重點1：走進房子前，注意路寬或是巷弄寬度
  
  ?重點2：走進房子後，每個房間先走一圈
  
  ?重點3：走到每個窗戶邊觀看細節
  
  ?重點4：室內屋況仔細檢查
  
  ?重點5：別忽略公共空間和頂樓
  
  ?重點6：如果你買的是頂樓
  
  ?重點7：如果有帶車位
  
  ?重點8：走出房子，看看環境
  
  技巧3─精準看屋，一定要問的6個問題
  
  ?問題1：目前出售情形如何？
  
  ?問題2：附近的學區是哪些學校？
  
  ?問題3：土地使用分區為何？
  
  ?問題4：服務費是多少？
  
  ?問題5：產權是否單價格比較ptt純？是否為瑕疵屋？
  
  ?問題6：附近沒有嫌惡設施？
  
  技巧4─避免買到瑕疵屋，看屋必帶的實用小物！
  
  技巧5─學會推算合理價，總價省下100萬以上！
  
  ?行情價必須減去需整修的預算
  
  ?一樓公寓如何推估合理價？
  
  ?頂樓加蓋如何推估合理價？
  
  ?有做夾層的房子如何推估合理價？
  
  ?有露台的房子如何推估合理價？
  
  技巧6─「出價」出的好，議價就成功一半了！
  
  ?絕招1：先口頭出價，往合理價下殺1成以上
  
  ?絕招2：超好用的萬用句！一招走天下！
  
  技巧7─先口頭出價就好，別急著下斡旋、簽約
  
  ?「斡旋」和「要約」的不同
  
  ?要約、斡旋的注意事項
  
  技巧8─破解仲介常見的花招
  
  ?祕訣1：堅守自己的底線，不輕易加價
  
  ?祕訣2：無欲則剛，可以「想要」，不能「需要」！
  
  ?祕訣3：談判心法有絕招，先讓屋主喜歡你！
  
  技巧9─履保費用省不得！省了3000元損失300萬！
  
  ?別忽視交易安全，一定要有履保服務！
  
  ?買賣雙方各付一半費用，只要3千元！
  
  ?簽約時一定要注意7個要點
  
  ?附表1.成屋的交易流程
  
  2.代書流程：產權把關、稅務結算、產權過戶
  
  3.履保流程：銀貨兩訖，交易安全
  
  技巧10 避免日後糾紛，交屋6要點不可不知
  
  第4章 預售屋增値術━分期付款,累積千萬資產
  
  要點1─因為預售屋，月光族空姐存下千萬資產
  
  ?省下名牌包，買屋後財富大不同
  
  ?買預售屋，強迫自己儲蓄
  
  要點2─買預售屋風險(一)價差太大、資金周轉不靈
  
  ?實價登錄不即時，成交價落差20%！
  
  ?用低於新成屋的行情，買2～3年後的新屋
  
  ?資金周轉不靈，被沒收150萬還解除合約！
  
  ?貸款成數不夠，影響資金彈性
  
  要點3─買預售屋風險(二)想像與實際交屋有差距
  
  ?狀況1：只看平面圖，交屋後才發現達人 電線桿在家門前！
  
  ?狀況2：邊間一定比較好脫手？注意格局和坪數！
  
  ?狀況3：無邊際泳池，變成屋頂蓄水池！
  
  ?狀況4：比較「公設比」，不如比較「雨遮＋公設」的比例
  
  ?狀況5：戶數越少越單純？小心買到沒有管理的華廈！
  
  ?狀況6：太前衛的造型，令人敬謝不敏！
  
  ?狀況7：保固狀況多，先打聽建商評價
  
  ?狀況8：使用分區停看聽！工業用地價格只有1∕2，買到賺到？
  
  ?狀況9：停車位學問多！類型都搞懂了嗎？
  
  要點4─建商花招大破解！避開廣告八大陷阱！
  
  ?陷阱1：基地和接待中心離很遠！
  
  ?陷阱2：基地地圖將路況截彎取直，製造錯覺
  
  ?陷阱3：距離市中心步行∕開車∕捷運只要10分鐘？
  
  ?陷阱4：樓下永遠有樹和公園
  
  ?陷阱5：樣品屋看到的不一定拿得到！
  
  ?陷阱6：樣品屋看起來好寬敞？交屋後衣櫥塞不下！
  
  ?陷阱7：美輪美奐的公設示意圖，不如眼見為憑！
  
  ?陷阱8：漲幅暗示太誇張！別的區域漲，關你什麼事！
  
  要點5─會不會議價差很大！說對一句話，省下100萬！
  
  ?知己知彼，先了解預售屋的銷售要角
  
  ?議價前做好充分準備！
  
  要點6─沒有履保，小心買到爛尾樓！
  
  ?履保，讓預售屋交易有保障
  
  要點7─揪團一起買，每坪再省約5~10%！
  
  ?掌握兩個議價好時機
  
  ?團購買屋，價格更優惠
  
  ?議價時要「無欲則剛」
  
  第5章 裝潢=裝修+風格 超高C/P値裝潢術
  
  重點1 ─關於裝潢，我想說的是......
  
  ?找錯工班，工程拖了8個月！
  
  ?真的需要花大錢裝潢嗎？
  
  重點2 ─7大步驟，讓你裝修一次搞定！
  
  ?拆除、水電、木工、泥做、油漆難不倒你！
  
  ?步驟1：房子有漏水、壁癌一定要先解決！
  
  ?步驟2：安全為上，水電、管線需重拉！
  
  ?步驟3：結構牆拆不得！小心你家變危樓！
  
  ?步驟4：誰說一定要做天花板？loft風正流行！
  
  ?步驟5：地板需要重新做？各式材質比一比！
  
  ?步驟6：牆永遠只有白色？善用色彩創造空間氛圍！
  
  ?步驟7：系統家具、活動家具各有優劣
  
  重點3 ─6大招數，用小錢打造夢幻空間！
  
  ?招式1：燈光是空間裡的魔法師，你家有幾種燈？
  
  ?招式2：牆面色系與窗簾巧妙搭配，質感提升50%！
  
  ?招式3：善用電視壁掛，空間更簡潔！
  
  ?招式4：多元家具塑造居家大空間
  
  ?招式5：鋪上南方松，頂加平台變成空中花園！
  
  ?招式6：一秒變文青！假掰飾品不可少，看到就想住
  
  ?買屋基本功 學會工序順序，你也可以自己發包！
  
  重點4─別踩4大地雷，避免裝潢糾紛自保之道
  
  ?狀況1：朋友介紹的設計師就不用簽約？
  
  ?狀況2：工程款項分期付款就安全？小心文字陷阱！
  
  ?狀況3：便宜不一定大碗！付款一定要留下金流記錄！
  
  ?狀況4：保固服務很重要！必要時主動諮詢專家！
  
  ?別忘了，先做好敦親睦鄰
  
  第6章 雙贏的投資策略，賺租金又賺增値！
  
  策略1─不出租，純賺價差！20間房子淨賺800萬！
  
  ?重點1：700萬舊公寓沒人要，裝潢後1080萬成交！
  
  ?重點2：買得夠便宜！屋主缺錢，買到賺到！
  
  ?重點3：奢侈稅＋實價登錄，純賺價差大不易
  
  策略2─整層收租，用240萬賺240萬！
  
  ?2年投報率100%！4大關鍵讓你順利出租！
  
  ?關鍵1：小心獲利被裝潢吃掉！
  
  ?關鍵2：租金一定要夠付貸款利息！
  
  ?關鍵3：善用技巧，快速出租！
  
  ?關鍵4：租客管理很重要－壞房客讓人睡不著！
  
  策略3─隔套收租，月賺租金3萬，再賺價差200萬！
  
  ?8個眉角讓房子自己養自己！
  
  ?眉角1：租金要夠付房貸每月攤還的本金和利息
  
  ?眉角2：想做套房出租，先做市場評估
  
  ?眉角3：留意建築法規，小心房子被報拆！
  
  ?眉角4：邊間、格局方正超好隔，創造高坪數效用！
  
  ?眉角5：水電管線很重要，千萬不能省錢！
  
  ?眉角6：每間套房編列5千元裝潢預算，提早租出去！
  
  ?眉角7：成敗都在房客管理！
  
  ?眉角8：先算好如何出場再考慮進場！
  
  策略4 ─3個祕訣讓你的預售屋獲利出場！
  
  ?秘訣1：掌握預售屋銷售管道，讓你的房子被看到！
  
  ?秘訣2：怎麼買，就怎麼賣！文宣想好，打鐵要趁熱！
  
  ?秘訣3：不透露自己的成本，換約時再揭曉
  
  第7章 房貸大學問，省下百萬利息差很大！
  
  關鍵1─先估貸款再出價，貸款不高表示你買太貴！
  
  ?我的祕訣──先請銀行估貸款成數
  
  ?標準話術、準備資料請銀行幫你估價
  
  ?聯徵資料很寶貴，不要輕易授權銀行調閱
  
  ?誤踩地雷，貸款成數少兩成，利息調升1%！
  
  關鍵2─成為銀行眼中的A級客戶
  
  ?提高貸款條件的6個小撇步
  
  關鍵3─貨比三家不吃虧， 選對房貸省下100萬元！
  
  ?種類1：利息是否浮動
  
  ?種類2：利率結構也不同
  
  ?買屋基本功→房貸常見小問題
  
  關鍵4─利用房貸，讓銀行提供投資的銀彈
  
  ?房貸總類多，教你聰明選
  
  ?本息平均攤還？本金平均攤還？搞懂了嗎？
  
  ?房貸試算超簡單，輕鬆算出每月還款金額
  
  ?附表→政府的優惠貸款方案
  
  第8章 搞懂稅法,買屋賣屋稅費省很大
  
  提醒1─買不動產，一定要把稅制先搞懂
  
  ?考考你！何謂「實價課稅」？
  
  ?簡單口訣記下來：「契印土財」
  
  ?買屋稅費→別擔心，契稅、印花稅代書會幫你算好！
  
  ?賣屋稅費→土增稅、財交稅請代書幫你試算最安心！
  
  提醒2─必看！三大族群的節稅撇步
  
  ?房貸族→善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」，每年報稅省9萬！
  
  ?換屋族→善用「自用住宅重購退稅」，退稅20萬！
  
  ?資產族→遺產稅、贈與稅都有節稅省大錢的方法
  
  ?買賣房屋的其他費用
  
  ?房屋持有稅費：房屋稅、地價稅
  
  ?附表 奢侈稅罰很重， 一定要誠實申報
  
  ?附表 房東族需繳納租賃所得稅
  
  後記：財商是一種生活態度，學會就是你的本事
  
  學員分享