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html模版京津冀一體化風險樣本:中國未來的曼哈頓成鬼城(圖)
8年前，在距離北京160公裡外的天津濱海響螺灣商務區，兇猛的投資熱潮已曾上演，那裡曾一度被稱作“中國未來的曼哈頓”。然而現在，48棟摩天大廈至今僅有兩棟正式完成入駐，多數項目或半途停工或封盤，摩天大樓宛如鬼城。3.2平方公裡的響螺灣商務區人煙稀少“京津冀一體化”的政策利好正引來環京區域的新一輪投資躁動。8年前，在距離北京160公裡外的天津濱海響螺灣商務區，兇猛的投資熱潮已曾上演，那裡曾一度被稱作“中國未來的曼哈頓”，在承接北京產業轉移的大口號下，3.2公裡的鹽堿地上半年內吸引的直接投資超過300億元。8年內，政府財政在此投下逾600億元資金，而原定的建設時間表卻一再推遲。鳳凰財經數日內實地調查，由地方政府及央企投資的48棟摩天大廈至今僅有兩棟正式完成入駐，多數項目或半途停工或封盤，數個計劃投資超30億元的項目在挖坑後即停工。蒙上厚厚灰塵的摩天大樓間，即使白天亦人煙稀少，宛如鬼城。 如今，躁動再起，以計劃式的政府推動，通過政策紅利、財政猛藥刺激巨量投資，而不顧市場容量的造城模式應成風險考量之一。600億造一個CBD 2005年6月，15位時任國傢部長被悉數召集在天津市濱海新區的一座高級酒店內，他們進行瞭長達3天的閉門討論，決定用3年時間通過史無前例的一攬子優惠政策讓身後荒寂的鹽堿地成為“中國經濟增長第三級”，以帶動相對落後的北方地區實現經濟跨越發展。 由海河泥沙沖擊而成、地形貌如船頭的響螺灣地區被選定為這項龐大計劃的“核心司令部”。 在早期規劃中，3.2平方公裡的響螺灣商務區功能定位是“聚集外省市、央企駐濱海新區集團總部和研發中心”，而在京津冀一體化大背景下，該區的最新規劃為“緊抓京津冀一體化以及自貿區機遇，主動承接北京金融業轉移，推進投資億元以上的重大項目落戶，打造‘北京高端服務業基地’”。8年過後，上萬柱工程樁被打入這塊松軟的鹽堿地，近20棟摩天大樓修葺落成。然而，即使白天，這裡依然空如鬼城。“除非中國經濟崩盤，否則響螺灣作為國傢超級大項目不會就這麼算瞭。”指著高達52層、外墻已破敗不堪的中惠熙元三棟主體大廈，項目銷售經理顏斌告訴鳳凰財經。 雖2011年即已開盤，即使長期采取團購打折的促銷手段，這裡已經出售的公寓套數依然還提停留在“個位數”。 已停工的金銀塔項目 對於響螺灣商務區的建設，濱海新區抱有足夠的雄心壯志。“從預算上統計，政府財政投入的總資金就超過600億元。”濱海中心商務區投資集團（後簡稱“濱海中投”）一位負責人告訴鳳凰財經，該集團是響螺灣商務區一級平臺企業，承擔商務區開發建設任務。 鳳凰財經根據濱海新區政府披露的財務數據上統計，早在2007年，該區僅政府貸款就超過500億人民幣，而國傢財政部當時對該區每年的財政預算也有100億元。一個可作參考的數據是，天津市2007年所有開發區、保稅區和高新區財政收入僅有239.4億元，財政支出則僅有118億元。 上述負責人向鳳凰財經透露，為讓響螺灣商務區與北京更好的實現“一體化”，當時濱海政府甚至嘗試向中央政府建議由北京發往天津的動車始發北京北站，而不是目前的北京南站。“因為北站更靠近金融街，兩地金融機構交流就更方便瞭”。 中央政府對於響螺灣的政策優惠亦甚於其他。“當時的中央政府的要求是所有新的優惠政策都引入這個地區。”濱海中投上述負責人表示。在高層的應允下，濱海新區提出瞭“土地出讓金全部用於支持項目建設或項目配套”，這項頗具爭議的政策意味著投資企業買地成本基本為零，當時已屬成熟地塊的響螺灣地價在3000元到8000元每平米之間。 在資金支持上，濱海亦明文規定投資企業註冊資本達到10億元一次性補助2000萬元，達到5億元則一次性補助1500萬元。停工與緩建 在史無前例的政策利好及資金補助下，面積3.2平方公裡的響螺灣被清一色的央企及地方政府瞬間瓜分，39個項目、總計48座摩天大樓完成簽約。按照當時的規劃，所有項目均被硬性規定建築面積須大於3萬平方米，主體建築最低也要20層。 按照天津市政府在當時公佈的時間表，響螺灣商務區開工建設需在2006年內，全部工程預計2008年竣工，總建築面積達到567萬平方米。 然而，熱鬧瞭僅兩年後，所有項目陸續出現停工或緩建。4與12日，鳳凰財經現場一一查看瞭39個項目，除極地海洋館外，已經有企業正式入駐的樓宇僅有浙商大廈、五礦大廈兩處，兩者分別在2009年底、2010年初既已竣工，浙商大廈的招商率未達一半，總計26層的五礦大廈則僅有7傢公司入駐。 投資20億元的碧桂園國際會議中心 在建設方面，已開工建設的41棟樓宇中，26棟已完成主體工程，但多數則就此封盤，投資7.3億元的雲濱大廈則選擇瞭尋找整體受讓方。而被視為標志性建築的富力廣東大廈等9棟樓宇則尚處於挖地基狀態。設計高度達到480米，計劃投資額約40億的富麗大廈早在6年前既已完成試樁。11日，濱海新區中心商務區管委會一位負責人向鳳凰財經坦誠，僅在2013年上半年響螺灣商務區就有7個項目主動停工，該管委會不得不安排專員一對一的做溝通工作，幫助解決困難，在管委會的督促下這些項目才陸續復工，但進展緩慢。其表示，為瞭幫助招商，該區管委會組建瞭瞭5支招商團隊，先後在上海、北京建立駐外辦，以挖掘項目和資源。 在停工項目中，最惹人註意的為中鋼集團計劃投資40億元的中鋼國際廣場項目，該項目計劃建築面積近40萬平方米，總投資額高達40億元。然而，投入兩億開工近6年後，目前仍處於土方開挖階段。媒體報道，在2009年第一次停工後，中鋼曾向當時的塘沽區政府提出對地基的深坑填埋處理，這一建議被後者拒絕，此後，中鋼甚至以不限制控股權引入投資者但無人接盤。目前該項目現場僅保留幾名保安看守施工設施。 商務區項目的停滯讓濱海新區政府亦焦頭爛額。除瞭不斷推遲規劃時間表外，上述商務區管委會負責人向鳳凰財經透露，按照新區最早的硬性規定，所有項目從竣工投入使用年度起8年內未經批準不得轉讓第三方，然而，為瞭刺激投資企業的盡快施工，該區政府事實上在2009年起已內部通知取消瞭這一規定。 事實上，除瞭項目推進陷入困境外，而更讓人擔憂的是，商務區生活配套設施則基本為零，在這些蒙上厚厚灰塵的摩天大樓間，即使白天亦人煙稀少，宛如鬼城。 設計宏偉奢華的樓宇裡未能迎來預想中的高端科技人才，卻是成為瞭大量流浪人口的樂園，在碧桂園國際會議中心前是的寬敞空地上，流浪雜技團的3輛面包車在此安營紮寨。該項目定位為“亞洲單體最大白金五星級標準酒店”，由碧桂園總投資20億元建成，早在兩年前既已主體竣工，隨後停工。模式爭議 當談及響螺灣商務區的建設困境時，銷售代表們總會找到同一個理由，他們會埋怨橫跨海河、連接響螺灣與於傢堡金融區的“開啟橋”提橋時間太長瞭，這會讓前來看房的客戶對響螺灣頓失好感，隨後他們會安慰待數公裡外的安陽道跨海河大橋建成時一切就會好起來的。 然而，交通不便或許不是響螺灣商務區折戟的主要原因。通過政策紅利及財政猛藥刺激巨量投資，未顧及市場容量而以計劃式的政府推動或許才是這種應該反思之處。“以國傢政策支持、大項目投資帶動下的模式或許會取得較快發展，但是未來是否能夠成為引領環渤海發展的增長級則慎言樂觀。”南開大學濱海開發研究院副教授薄文廣曾在2009年的一篇學術論文中發出警告。 響螺灣商務區 薄文廣認為，國企、特別是央企的投資對於天津濱海新區經濟的快速發展無疑會起到重要的推動作用，但是這種投資依賴的經濟增長方式的持續性、這種資本密集型、技術密集型的重工業為絕對主體的產業結構造成的天津居民人均收入增長緩慢的影響是否會在未來凸顯其不利影響，也是天津濱海新區經濟發展面臨的一大挑戰。 按照濱海新區披露的數據，截至2010年底，該區重工業比重高達87.28?且以石油開采加工、化工等高耗水、高耗能的行業占據主導地位。然而，就是在這樣一種產業結構下，濱海新區的“國際化一流CBD”的數量卻達到3個。按照2012年《濱海新區中心商務區分區規劃》，該區僅中心商務區的總用地規劃就達到37.5平方公裡。 在響螺灣商務區的投資中，39個項目無一不是來自於地方省市政府或國企資本，而方向無一不是清一色、整齊劃一的寫字樓、公寓及酒店。“300多萬平米的供應量如果全部上市，本來就消化能力偏弱的市場能否接受？”一開發商如此反問。在天津寫字樓市場，一個背景是寫字樓的價格長期低於高檔公寓價格，且需求量有限，在響螺灣商務區內，僅高層寫字樓的數量就多達30棟。 按照世邦魏理仕的數據統計，到2014年，濱海新區的響螺灣、於傢堡及泰達MSD三大商務區將有480萬~540萬平方米的寫字樓供應。（作者劉利平）
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