「悲」這個字很有意思的，既是聲旁也是形旁，造字本義：因違背意願的意外變故而痛楚、哀傷。
開頭先講了這個字，是因為2016的代表字是「苦」，當選理由為「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」！！
可以看到，為什麼大家都苦？賣的賣不出去無法獲利，買的覺得價格不夠低買不下手，房仲在前兩者的心態下沒有成交量，建商看到這樣也不敢推案，那怎麼會不苦呢？
去年初，我預計2016的房市是：
一、移轉戶數低於25萬
二、推案量創新低，會比去年再低20%，也沒什麼329檔期、928檔期了
三、央行還會降息
四、海外房市要出事了
五、都更仍然嘴砲
六、房市相關產業哀鴻遍野
七、失業率上昇
八、嘴砲的合宜住宅開吵
觀察的重點
一、仍然是法拍的狀況，這是決定跌多久、多深、多快的關鍵
二、央行降息，可以看出，這是景氣上的問題，繼續拉跌價格
三、黑天鵝(油價、貨幣戰、負利率、財報)的殺傷力到什麼地步
四、都更的進行程度、修法狀況！！
從結果論來看，很悲哀的是都中了！！
今年2017呢？？
我們仔細的來分析一下吧：
一、 爛頭寸的恐怖！
金管會表示由於存款量節節高升，但放款量卻因全球景氣因素增長緩慢，放款總餘額為25.42兆元，存款卻高達34.83兆多元，顯示有達9.41兆元存款無法貸放出去，成為銀行的爛頭寸，2016年以來，銀行整體存放比每個月都陸續降低，至6月底創下金融海嘯以來的新低。
二、 籌碼的穩定
囤房屋、房屋稅那時的議題就提到了，全國擁有兩棟以上房屋有207萬戶，全國有三戶以上有68萬多戶、四戶以上有近27.8萬戶，五戶以上超過13萬多戶，有六戶的超過7萬人，七戶的超過4萬戶，八戶約3萬多戶，九戶的仍有2萬多戶，十戶以上的人有1.6萬戶。
三、資本市場式微的警鐘！
2016年台股全年成交量約18.52兆台幣，若跟2015年的22.1377兆，2014
年22.576兆相比，台股成交量顯著減少。
深滬股市一天成交量超過台股一個月成交量。若拿美國股市來比，單一檔股
票成交千億台幣，台股的慘澹，可知到了什麼地步。
四、 商用不動產的無力
今年商用不動產的成交金額持續探底，從2011年高峰期的1277億元，一路衰退到今年只剩594億元，土地市場也受到銷售率普遍低迷影響，建築開發業購地保守，與往年相較，建築開發業購地金額從破千億一路萎縮到今年的379億元，在整體土地交易市場佔比，也從5成衰退到只剩3成左右。
好吧！前提看完了，大概心理有譜了吧！！
先講結論：
一、 移轉戶數低於25萬已是常態了，預計至少三年
二、推案量再創新低，再也沒什麼329檔期、928這些檔期了
三、央行對利息這一事，恐怕要大費腦筋了
四、海外房市一直出事中
五、都更仍然嘴砲
六、房市相關產業繼續哀鴻遍野
七、失業率上昇
八、傳統的利多不再有效
咦~~~你也太混了吧！！把去年的拿來抄一抄沒什麼改？？
哦！！好吧，聽我說一說吧，如果有興趣的話！！
首先，投資房地產的人都很笨，但是數量超多，穩持超久！！
竟然這樣說？？
是的，房地產是一個需要耐心、長期等候的，但是也不用費什麼腦筋，它在那裡一直收租一直收租就可以了！！面對的人非常的少，仲介、代書、裝潢，都是拿錢辦事，辦好了事收錢這樣的簡單型態，不像員工、消費者，要面對的問題太多了！更別說還有市場方向、產品定位等等，所以，舊有的持有者，根本無貸款壓力，通常他們的生活也簡單、穩定，因為是長期養成的，他們會便宜賣房子？？不會，有便宜要賣的，在他們持有區域周圍的，他們都會買進！
移轉棟數是由買賣(新、舊)、贈與、繼承、信託等等綜合的數字而來，二年前的時候，建商早在那個時刻開始就減少推案了，建商祭出「不買地、不請照、不開工」等三不政策，2016年全國的建照核發數量、及申報開工量體，委靡不振，創近6∼7年間的新低點。今年建照核發量恐僅在8萬戶，開工戶數僅有6.7萬戶水平，建照核發的高峰期，出現在2013年的13.3萬戶，而請領核准建照到申報開工中間有6個月的時間，且可以展延1次3個月，兩者間的時間落差，使得開工數量的高峰期向後遞延落在2014年，量體約達10.5萬戶，結果，要過戶的時候，沒有出現等同的量體，就是因為新屋的持有稅在不斷調高之下，怎麼會有人在這樣的時機點去增加負擔？所以，一個大量消失了！！這是一個會大量出售的量體(因為建商目的不是囤房，蓋了就是要賣的)，另外，中古屋的持有者，短期的投資客大多在奢侈稅前後就出場不玩了，而長期持有者，早就沒什麼貸款壓力，看上面的存款爛頭寸，這些人根本不缺錢的情況下，便宜賣也沒道理，沒人租也不管你，交易就這麼涷結了，君不見，忠孝東路上一堆愈來愈多的空店面，這些屋主那個願意降價？一空空這麼久，有什麼感覺？？沒有！因為他們早就不用繳貸款了！
商辦這裡最慘，因為台灣環境的變化，尤其兩岸關係、美中角力的夾心，投資者剛剛說了，股票的投資者腦筋比較好，研究產業、各項看不懂的指數什麼的，太需要專業了！而投資動能變差，資金又多在不動產持有者不釋放的情況下，台灣鮮少活水和動能，這樣的情況，將致使貧富差距變得更大，而前面提到的長期持有者中，還有金控的持有，現在在規定之下，投報率要2點多才能進場，而現在市場上如果不大量降價，商用租金、店面租金上漲無力之下，怎麼會有量的產生？？國外投資？？別鬧了，這幾年兩岸關係還不錯的時候，吸引都有限了，現在什麼原因突然增加？？
豪宅，豪宅這種持有產品，在量大的情況下(指豪宅供給量)，還有現在的「散心潮」(有錢人找不到標的，出國閒晃)，量體就一直低迷在那裡動也不動，繼承、贈與，在現在冬天這麼火熱的情況下，老人家都能健康，而在稅制的規畫下，變身成外國人去持有這些東西的佈局，已經著手一段時間了，什麼原因突然會增加？？
都更，北市、新北市最需要都更了，再不都更，也沒什麼空地可以蓋房子了，但是，我們現今政府似乎是搞錯方向了，仍然把都更搞成建築更新的問題而已，而不是都市更新，而在建築更新上，又一直著眼在幾坪換幾坪這樣的問題，這個消息一出，在貪心無上限，低能無下限的情況下，原本進行中的案子又得要觀望、重談了，而現在難度這麼高的情況之下，又來這種跟審議無關、跟執行無關的議題，除了讓案子的進行更加困難外，更是進一步的衝擊雙北的交易量！
海外房市，在完工、交屋的時間到來的這一刻，陸陸續續的出現了壓力，醜媳婦終要見公婆的，一帶一路、東協的利多有沒有？當然是肯定的，但是會不會突然增加人口？增加購買力？那不是今天的，所以，海外房市在週轉的時刻到來的時候，終於要面對的就是這個壓力了，我從來不替任何的海外房市說話，是在於國內有研究都不一定能清楚的情況下，國外的研究真的做得夠嗎？能講的清楚、明白？而一旦出現了變化，又足以應變嗎？？
去年就提到失業率了，因為高房租，會讓實體店面的經營、坪效大幅下降效能，而平價服飾、OUTLET的出現卻沒有激起太多的買氣和動能，就知道消費的緊縮，也就是通縮的到來，而現今，新政府的一例一休、兩岸關係又帶來新的變化，美中的貿易戰，又將發動到何方，一一的都會影響房市，但從股市交易減少、投資減少(今年天使掛零)、存款餘額不減的情況下，國內並不是沒有錢，而是沒有一個方向、前景下，一開頭說的，做房地產的死守在房地產上，而現今變化的速度太快，他們又不缺錢，降租不願的情況下，在現今的創業成本中，不如轉嫁到網路，故此，商圈的形成和變化早非以往了，店面效益的改變，也將一再著衝擊不動產的型態！
誰也不願意，但他就是要發生，明年的代表字！！「悲」！！
後面附一則新聞吧：
川普能！小英總統為什麼不能？
為了號召流竄在外避稅的2.5兆美元大錢回流美國，川普祭出一次性扣稅10%，希望避稅的科技大廠能把避稅的錢𣾀回美國。為了展現誠意，川普在12月14日召集美國科技巨擘跟他一起會面坐談。
我很感興趣，仔細了解川普跟這些科技業巨擘說了什麼？這群矽谷科技大亨，選前都站在希拉蕊這邊，有些還跳出來痛駡川普，但是，川普能屈能伸，他不太理演藝界罵他的那些大咖，但對科技業巨擘卻很買帳。
這次接受川普徵召的科技巨擘股票市值加起來2.9兆美元。川普開宗名義說：「我想謝謝你們，你們都很獨特，我想補充一點，我在這裡是想要幫助你們做得更好！現在你們已經做得很好了。我對股市走揚感到驕傲，你們看到股市上漲，大家應該會喜歡我一點點，我們會試著譲那個走勢持續下去。我希望你們可以繼續保持你們驚人的創新，世界上沒有人像你們這樣，世界上沒有人能像這個房間的人這樣，任何我可以幫助你們做的事，我都會努力繼續下去！⋯⋯」
川普在科技巨擘前的告白，贏得所有與會者肯定，川普也與這些科技大亨約定，以後一季見一次面，IBM會後具體行動投資10億美元改善製程，希望增加2.5萬人工作機會。
川普為了爭取2.5兆美元避稅的錢回流美國，腰桿十分柔軟，他的減稅大計力道十足。台灣為了避稅，金融帳連25季浄流出，金額達2841.9億美元，換成台幣超過9兆，但小英總統似乎不太在意。美國即將進行稅改，台灣說要到明年5月再檢討，單是行政速度與效率，實在輸川普太遠！
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