房屋租賃糾紛民事裁定-租賃關係存續中，係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權
文 號： 最高法院 88.12.29. 八十八年度臺簡上字第五九號民事裁定
日 期： 88/12/29
要 旨： 因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。
本 文： 案由：請求遷讓房屋等
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
按對於簡易訴訟程序之第二審判決，其上訴利益逾第四百六十六條所定之額數者，當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴，且須經原裁判法院之許可，而該項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限，此觀民事訴訟法第四百三十六條之二第一項及第四百三十六條之三第一項、第二項規定自明。所謂適用法規顯有錯誤，係指原第二審判決就其取捨證據所確定之事實適用法規顯有錯誤，亦即該判決本於所確定之事實而為法律上判斷，顯然不合法律規定或違背現存判例、解釋者而言，不包括判決不備理由或理由矛盾，及認定事實錯誤之情形在內。查本件原審以：被上訴人主張上訴人蔡xx自民國八十四年九月十六日起向被上訴人承租門○○○市○○○路七三號八樓之二房屋，供上訴人英x工程股份有限公司（下稱英x公司）營業之用，租金每月新臺幣（下同）五萬五千元，租期一年，期滿續租一次，租金、租期均同，其間於八十六年五月至八月因樓上淹水，造成系爭房屋漏水，地毯積水無法使用，經被上訴人修繕更新地毯後，漏水現象暫告停止，上訴人認已無大礙，遂於八十六年九月一日由蔡xx以相同租金再與被上訴人另訂租約，續租系爭房屋一年，租期至八十七年八月三十一日止。蔡xx僅支付六個月租金，自八十七年三月一日起即未再繳租，且英x公司八十六年八、九、十月份電費及同年十月以後之管理費，均由被上訴人墊付。嗣被上訴人於八十七年七月一日以郵局存證信函催告蔡xx給付欠租，蔡xx於同年月四日收受信函，仍未給付，被上訴人遂以六萬元之酬金委請陳xx律師為訴訟代理人，於同年八月四日提起本件訴訟，並以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，訴請蔡xx給付欠租、律師費及相當租金之損害金並遷讓房屋，英x公司償還代墊款及遷讓房屋。本件起訴狀繕本於租期屆滿後之八十七年十月二日始合法送達與上訴人，不生提前終止租約之效力。查系爭房屋於八十六年九月一日兩造續租前，已存在漏水問題，除地毯不堪使用，業經被上訴人更新外，其餘並無損壞情形。蔡xx稱第二次漏水係於八十七年元月間發生，因伊到高雄故未連繫修護云云，足見第二次漏水係發生於八十七年元月之後。證人張xx證稱八十六年十二月漏水嚴重，顯與事實不符。參諸民法第四百三十條及第四百四十二條規定，不動產定期租賃，因租賃物毀損致有礙使用收益狀態，而減少其價值，且有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人僅得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人未於所定期修繕，承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，此為民法之特別規定，承租人尚不得以房屋有損壞為由，主張同時履行抗辯權，拒繳租金。蔡xx自陳第二次漏水，人在高雄，未連繫修繕，既未請求被上訴人修繕，亦未自行修繕，原不得主張終止契約或自租金中扣除修繕費用，更遑論得據以拒繳租金，其同時履行之抗辯，核無可採。兩造租賃關係既因租期屆滿而消滅，被上訴人請求蔡xx給付欠租及租期屆滿後無權使用房屋至返還之日止相當租金之損害金，自屬有據。查蔡xx積欠被上訴人六個月租金三十三萬元，系爭房屋經勘驗僅會議室窗臺上天花板因滲水而有剝落情形，雖有礙觀瞻，但於會議室之功能並無妨礙，而大門入口玄關處之漏水，亦難謂有不合於使用收益之情形，且蔡xx未自行修繕，自無由主張扣款。次查系爭房屋疏於維護，且裝潢老舊，再行出租必無法收取與原租金額相同之租金，是以被上訴人請求給付之損害金，應以原租金之百分之九十一即每月五萬零五十元為當。蔡xx拒付租金，自屬違約，依租約第十二條規定，應負擔被上訴人因本件訴訟支出之律師費用六萬元。英x公司亦應償還被上訴人代墊款三萬零二百八十八元。蔡xx主張以押租金十一萬元抵銷欠租，尚無不可。英x公司謂受有一百二十萬元之營業損失，並未舉證證明，上訴人主張以之抵銷前述欠租、損害金及代墊款，則乏依據等詞。爰將第一審所為被上訴人全部勝訴之判決，其中命上訴人遷讓房屋部分（此部分未據上訴人聲明不服）及命英x公司給付部分，予以維持；命蔡xx給付超過二十八萬元及自八十七年九月一日起至返還房屋之日止按月計付五萬零五百元損害金部分予以廢棄，改判駁回被上訴人之訴，經核於法並無不合。按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。本件上訴人於租期屆滿，系爭租賃關係消滅後，始提出該同時履行之抗辯，自非法之所許。且查民法第四百三十條明定，租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人僅得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人未於所定期限修繕，承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。本件上訴人未請求被上訴人修繕房屋，亦未自行修繕，為原審確定之事實，依法自無由扣留租金不付。上訴人對第二審判決提起上訴，指摘原判決謂上訴人不得主張同時履行抗辯權，適用法規顯有錯誤云云，依上說明，容有誤會。此外，上訴人爭執蔡宏亮有無通知被上訴人修繕房屋？原判決認蔡宏亮自陳未聯繫被上訴人修繕房屋，是否與卷內資料不符？及系爭房屋是否已達不堪使用之程度？等。惟此項爭執是否可取，原判決所為判斷正確與否，純屬事實審法院取捨證據、認定事實當否之問題，要與適用法規是否顯有錯誤無涉。依首揭說明，應認上訴人逕向本院提起第三審上訴，其上訴為不合法。
據上論結，本件上訴為不合法，依民事訴訟法第四百三十六條之五第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
文獻參考:
1. 民法債編
第四百三十條（修繕義務不履行之效力）
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
第四百四十二條（不動產租賃租金增減請求權）
租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
2. 民事訴訟法
第七十八條（訴訟費用負擔之原則）
訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
第九十五條（裁定程序準用本節規定）
本節之規定，於法院以裁定終結本案或與本案無涉之爭點者準用之。
第四百三十六條之二（第二審裁判上訴或抗告之限制（一））
對於簡易訴訟程序之第二審裁判，其上訴利益逾第四百六十六條所定之額數者，當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴或抗告。
前項上訴及抗告，除別有規定外，仍適用第三編第二章第三審程序、第四編抗告程序之規定。
第四百三十六條之三（第二審裁判上訴或抗告之限制（三））
對於簡易訴訟程序之第二審裁判，提起第三審上訴或抗告，須經原裁判法院之許可。 前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
第一項之上訴或抗告，為裁判之原法院認為應行許可者，應添具意見書，敘明合於前項規定之理由，逕將卷宗送最高法院；認為不應許可者， 應以裁定駁回其上訴或抗告。前項裁定，得逕向最高法院抗告。
第四百三十六條之五（不應許可之裁定駁回）
最高法院認上訴或抗告，不合第四百三十六條之二第一項及第四百三十六條之三第二項之規定而不應許可者，應以裁定駁回之。
前項裁定，不得聲請再審。
