8成房貸、利率1.6％有機會
投資客被盯上，土建融資又被房市專家點名，自住客成為銀行最能放膽招攬的客戶。銀行業者表示，現階段自住客只要備妥3項條件，包括擔保品坐落位置佳、月負擔能力好，以及貸款筆數少，就有機會承貸到8成、甚至8成5的房子，利率則有機會砍到1.6％。
1.擔保品座落位置：北富銀房貸經理洪慧純表示，擔保品座落位置相當重要，通常擔保品在台北市等精華區，貸到8成以上的機率會比高雄高；另外，捷運附近坐落的區域，能承貸的成數也會比較高。
以中信銀的大台北捷運自住房貸為例，在捷運站出口500公尺內的擔保品，最高可貸到8成5，台北縣最高則為8成，前3年平均利率為1.55％～1.65％；而國泰世華在捷運站出口1,000公尺內的擔保品，在台北市，同樣最高也可貸到8成5，台北縣則為8成，前3年平均利率為1.94％；合作金庫則是在捷運站出口500公尺內的擔保品，台北市最高可貸到8成5。
利率部份，民營銀行主管表示，其實還有特殊個案有機會可以貸到1.65％的利率，包括地段相對非常良好、職業及信用評級佳。
2.貸款筆數少：這裡多半會參考聯徵中心貸款的紀錄，若是名下貸款筆數過多，或是有可能為人頭戶的自然人，可能拿到貸款成數就不會相當優良。銀行主管表示，由於現在主管機關對投資客房貸仍然相當敏感，因此銀行對此也會相對較為謹慎。
3.職業、月負擔能力：銀行業者表示，職業與月負擔能力也是能否貸到高成數相當重要的一環，因為在一般保證人相關條款上路後，若貸款人能提出與貸款金額相當比重的擔保品，金融機構就不得要求貸款人要再提出連帶保證人，因此職業與月負擔能力就變得相對重要。
工商時報 記者楊筱筠／台北報導 2010-08-20
--------------------------------------------------------------
貸出利享家！房貸規劃全攻略！
打造屬於自己的甜蜜城堡，是每個人的夢想，首購族最關心的課題，莫過於實現夢想的同時，是否能在沈重的 房貸下，兼顧生活品質與其他的人生計畫。做好房貸規劃就是實現夢想的第一步。
掌握房貸規劃的「三三五原則」：準備三成自備款，每月房貸支出不超 過家庭總收入的三分之一，房屋總價不超過家庭年收入的五倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。
一般來說，房貸年限多為15~20年，但由於房價飆漲，成家夢遠，因此有銀行開始推出繳款年限30年的房貸商品，以降低每月繳付金額，避免購屋族的資金被房子卡住而成為房奴。購屋族甚至還有餘力可進行理財，並利用投資規劃提早達到財富自由。但值得注意的是，房貸年限愈長，雖然每月攤還金額愈低，但利息整體支出卻也益發沈重。
本金平均攤還法
省利攤還法，本金依房貸年限固定償還一定金額，利息隨著本金遞減而降低，每月繳付金額亦減少。首購族的資金若不是非常充裕，負擔會較大，需精算本金及利息。通常會附帶違約條款，因此若有提前償還本金的能力與打算時，應向銀行確認提前還款的規定。
本息平均攤還法
貸款期間每月繳交固定金額，本金、利息一起還，利於每月的財務規劃，還能讓自己一開始就先償還到本金。
還本寬限期法
寬限期約一到三年，僅需償還貸款利息，本金待還款期限過後再開始償還（實際條件依各家銀行而定）。適合資金不太充裕的首購族，特別是在購屋的同時，同時還有添購傢具、家電及裝潢的需求，財務相對吃緊。一開始若只付利息，可謂比較輕鬆。但寬限期間完全沒有付到本金，是否划算？就看貸款人對於資金運用的安排了。
房貸利率仔細算
多數房仲或房產資訊網站，多提供房貸試算，可多加利用。
申辦房貸時應以省息為終極目標，特別是現今薪水凍漲，少一點房貸負擔，就是多賺到，以貸款金額 600萬，貸款年限20年，選擇三段式利率、無寬限期的貸款人而言，首期利率2%與1.8%貸款，首年的繳付金額就差了6798元。
房貸利率目前主流為指數型利率，且又分為一段式及階段式利率：
一段式利率
貸款期間內，利率加碼固定，並不會隨時間調整。如某銀行採一段式利率，利率為1.88%，其中I=1.00%，固定加碼0.88%不變，則在貸款期間I就是決定利息多寡的關鍵。若央行確定升息，一段式房貸可有效避開利率波動風險，比起階段式房貸的加碼幅度將更低。
階段式利率
多數銀行推出的階段式利率房貸，多採低至高的升息，前段一至兩年的利率誘人，主要吸引購屋族貸款，後段的利率即逐步調升，但這才是影響最終繳款總額的關鍵利率，尋找房貸銀行時不可不慎
房貸費用與保險
辦理房貸時的手續費部份，如帳戶管理費、開辦費、鑑價費等，費用差距大，不但可多比較，更可向辦理銀行爭取減免或折扣。而辦理房貸的同時，銀行會要求加保住宅火險及地震險，由於保單便宜，建議加買額度，免除意外後的財務重擔。有些銀行則會要求貸款人加買房貸壽險，但若貸款者已投保足額的壽險可保障家人及房子的所有權，則在選擇房貸銀行時，也要特別注意，否則長期下來也是一大筆支出。
聰明提高貸款成數
如果手邊的自備款不足，只要掌握好房子、好信用、好客戶、有關係、有專案的條件，多比較、敢爭取，就能讓首購族成功貸到較高的貸款成數，成家之路也將更為輕鬆。
好房子永遠不寂寞 想要取得較高貸款成數，好的物件絕對是要件。只要掌握市區精華地段、近捷運站、近大型商圈、擁有學區綠地，房子的條件越好，價值越高，越有機會談到較高的貸款成數。
一般來說，首購族自備款三成，貸款成數約七成，但房貸有其「分區分級制」，在台北市中心的優質物件，甚至可以談到八成五。若物件位於捷運站周邊1公里內，交通便捷、轉手性高，貸款成數也會較寬鬆；明星學區房價居高不下，銀行提供的貸款成數也高；公設低、屋況佳的大樓，比屋齡老舊的公寓來得受歡迎；二房以上的格局比套房更易貸款，而工業住宅、農地的核貸成數都較低，鄰近危險山坡地和產權不清的房子，則可能成為銀行拒貸往來戶。
集中火力累積信用
房貸是每個購屋族都可能面對的議題，平常就應累積個人的信用額度，但好信用的定義並非不刷卡、不貸款，和銀行若沒有往來，信用紀錄一片空白，銀行反而無從判斷信用狀況。
平常可將存款、信用卡、基金、投資理財等皆集中在同一家銀行，或尋找薪轉戶的承辦銀行，往來時間只要超過一年半載，擁有良好的互動與信用，平日有正常繳款，就有利於爭取貸款成數與利率。
此外，每個人的信用評比，都可透過聯徵中心查詢，可在房貸申請送件前，先自行至聯徵中心申請並提供給貸款銀行，避免因申請多家房貸，增加了聯徵次數，而影響到最後的放貸成數。
運用績優職業優勢
銀行除了對有往來紀錄的優良客戶給予較佳條件外，另外如律師、醫師、會計師、建築師、軍公教、五百大企業員工，都是銀行眼中的績優客戶。
即使在同一公司工作，薪資總額相同，固定收入的內勤人員可能較以獎金等變動薪資為主的業務人員，更有利於談判。因此建議首購族夫妻申請房貸時，先評估哪一方的職業條件與信用，更易於爭取高成數及低利率，由有利的一方出面申請房貸。
有關係勝過沒關係
家中若有長輩是銀行的VIP客戶，或與銀行往來密切且有良好信用，不妨多多攀親帶故，透過VIP介紹，銀行提供的利率與成數，就算沒有比照VIP辦理，也能享有較好的待遇。若有些銀行要求保人，保人在三等親內且為VIP或擁有高資產，也能爭取高成數。
好房子永遠不寂寞
目前有多家合格房仲業者都與銀行有房貸專案合作，只要透過房仲業者成交，選擇房仲業者與合作銀行的房貸專案，就能以大量送件的方式，享受團體的低利率、高成數。特別是有些物件非專任件，同一棟房子透過不同房仲業者進行銷售，因此在與業者交涉時，不妨事先探聽合作的銀行及專案內容，評估最後可能的利率與貸款成數的範圍，在最有利的條件下，選擇適合的房仲。
最重要的是貨比三家不吃虧，多找幾家銀行談，好利率好成數都可以談出來， 只要做好房貸規劃，就算沒有富爸爸，一樣能省息享利輕鬆擁有夢想家！
來源好宅王房地專刊 文/胡嘉玲
http://key88.net/article23158.html
文章定位：
