財政部臺北市國稅局表示，邇來有民眾詢問有關個人房屋租賃所得應如何
申報及節稅的問題，該局彙整並說明如下：
一、房屋租賃所得計算方式
房屋租賃所得應就租金收入減除必要費用後的餘額申報。
至於可減除之必要費用，可採以下方式計算，並擇較高者申報，以達節稅
(
一)舉證扣除租賃合理而必要的損耗及費用，例如：折舊、修理費、
地價稅、房屋稅、以該房屋為保險標的物所投保的保險費、
向金融機構貸款購屋而出租所支付之利息等，並檢附相關之憑證。
(二)不舉證必要的損耗及費用者，依財政部核定96年度之必要損耗及
費用標準為43％。
二、房屋無償借與他人使用，是否需要申報租賃所得？
將房屋無償借與本人、配偶及直系親屬以外的個人，且
非供營業或執行業務者使用者，除能提出經雙方當事人以外的2人證明確係無償
，並依公證法辦竣公證的無償借用契約供核外，仍應按照當地一般租金情況，
計算租賃收入。
三、房屋及其所附著之土地分屬不同個人所有，則該房屋連同土地一起出租，
土地所有權人得否減除必要損耗及費用？
是類案件，房屋或土地之所有權人取得之租賃所得，
均得減除各該年度財產租賃必要損耗及費用。
四、個人房屋之牆面體出租供廣告招牌或出租頂樓供行動電話業者設置基地臺
，其應屬土地或房屋之租賃所得？
此屬房屋租賃，可適用上述房屋租賃所得的課稅規定。
（聯絡人：審查二科顏股長；電話23113711分機1550）
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股東將房屋提供公司營業使用，應申報租賃所得
財政部臺北市國稅局表示，邇來接獲民眾來電詢問，個人將房屋提供給公司營業使用，因為屋主即為公司股東，並沒有向公司收取租金，為何國稅局仍還要設算房屋租賃所得，補徵綜合所得稅？
該局說明，依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，
房屋借與他人供營業或執行業務使用，雖然是無償借用，
仍應按當地一般租金情況，設算租賃收入。
而所謂「他人」，是指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人，
因此公司股東將自有房屋無償提供公司營業使用，因公司為法人，
依法仍應設算租賃所得課徵綜合所得稅。
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該局指出，我國許多中小企業係以家族企業型態經營，
不少公司在申請設立登記時，以股東或負責人所有的房屋為營業地址，
而房屋所有權人也誤以為其本身即為公司的股東或負責人，
不必申報租金收入，但是此類案件
國稅局均會依法參照當地一般租金情況核定房屋所有權人租金收入。
（聯絡人：文山稽徵所劉股長；電話22343833分機501）
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《賦稅》2007/3/4
（臺中訊）財政部臺灣省中區國稅局表示：稅捐稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類規定參照當地一般租金標準調整租賃收入時，如所出租之房屋供住宅用者，應受土地法第97條第1項最高額之限制；如供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制。
該局轄內有某納稅義務人綜合所得稅結算申報，列報之房屋租金收入顯較當地一般租金標準為低，經該局參照當地一般租金標準調整。納稅義務人復查主張調增所得過多，已違背土地法第97條第1項之規定，經該局以系爭房屋出租供營業使用，不受土地法第97條第1項規定之限制予以駁回。
該局說明，土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10﹪為限。」又92年10月21日最高行政法院92年10月庭長法官聯席會議決議：「房屋僅供住宅用者，始受土地法第97條第1項規定之限制。」因此出租之房屋如供住宅用者，其租金應受土地法第97條第1項最高額之限制；如供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制。中區國稅局表示，如有任何疑問，請撥免費服務電話 0800-000321洽詢，該局將竭誠為您服務。（提供單位：法務二科黃美惠，電話：04-23051111轉1924）。
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以台北市為例，出租當做住家使用的房屋，97年租金水準仍然按照房屋評定現值的19%計算；若出租做非住家如營業用者，房屋位於一樓面臨馬路，要按房屋評定現值的52%計算租金所得。北市一樓店面的租金課稅水準，穩居全省之冠。
財政部與國稅局日前會商認為，97年上半年租賃市場曾有升溫現象，直到全球性經濟衰退，租賃市場才開始受到波及，全年租金水準並無明顯變動，租金課稅標準宜維持與96年相同。
以台北市為例，出租房屋做住家使用時，房東的租賃所得是按房屋評定現值的19%換算。假設房屋評定現值為100萬元，房東應申報的租賃所得是10.83萬元，即100萬元×19%×（1-43%）=108,300元，需合併個人綜合所得繳稅。
97年度房屋及土地的租金標準，今年5月申報97年度綜合所得稅時適用。台北市、高雄市、準直轄市（目前只有台北縣）與其他縣市的房東，均需參考財政部所訂定的租金水準報繳租賃所得稅。
計算租金方式，一般是按照全年度的租金總收入減除必要費用（包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等），當房屋約定租金明顯較當地一般租金低時，就要按財政部核定的租金標準課稅。即以房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率，再減掉必要費用43%，就是租賃所得。
必要費用不一定都要按43%的比率計算，房東若能夠自行舉證費用或租屋損耗，也可檢據證明文件報稅。租金收入可扣除的費用包括：折舊、修理費、保險費、地價稅、房屋稅，以及向金融機構貸款購屋所支付的利息。
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中華民國97年2月19日財政部台財稅字第09704514480號函備查 96年度房屋及土地之「當地一般租金標準」 一、房屋（含土地）之當地一般租金標準： (一)臺北市部分： １、住家用：依房屋評定現值之19%計算。 ２、非住家用（含營業用）: (１)一樓面臨馬路，依房屋評定現值之 52 ％計算。 (２)一樓面臨巷道，依房屋評定現值之 30 ％計算。 (３)其餘，依房屋評定現值之 28 ％計算。 (二)高雄市部分： １、住家用：依房屋評定現值之 17 ％計算。 ２、非住家用（含營業用）：依「高雄市區房屋租賃租金標準表」， 並考量特 定情形予以核定。 (三)準用直轄市之縣部分： １、住家用： (１)市：依房屋評定現值之 17 ％計算。 (２)鄉鎮：依房屋評定現值之 14 ％計算。 ２、非住家用（含營業用）：參酌「營業人查定營業費用標準等級評定表」及 「營業稅特種稅額查定費用標準等級表」規定，並經實地調查租金情況予 以核定。 (四)其他縣（市）部分： １、住家用：依房屋評定現值之 14 ％計算。 ２、非住家用（含營業用）：參酌「營業人查定營業費用標準等級評定表」及 「營業稅特種稅額查定費用標準等級表」規定，並經實地調查租金情況予 以核定。 二、土地之當地一般租金標準：依土地申報地價之 5 ％計算。 ****************************** 個人出售房屋若有賠售情形應檢附相關證明文件以憑核認 財政部臺北市國稅局表示，近來房市受到經濟不景氣影響，民眾出售房屋若有賠售情形， 應於辦理綜合所得稅結算申報時檢附買入及賣出房屋契約書（即俗稱私契）及 價款收付等證明文件以憑核認，如未申報或已申報而未能提出證明文件者， 將依財政部核定標準核定財產交易所得。
該局說明，財產原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本， 及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。 個人出售房屋如於辦理綜合所得稅結算申報時，未申報該屋之財產交易所得 或未能提供交易時之成交價格及成本費用等證明文件者，稽徵機關將按該房屋 出售當年度評定現值的一定百分比，核定財產交易所得。
該局進一步表示，納稅義務人及其配偶、受扶養親屬列報財產交易損失，其每年度扣除額 ，以不超過當年度申報之財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除， 或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。民眾如因房屋賠售 必須提示財產交易損失之相關證明文件，報經稽徵機關審核後核定， 始能於當年度申報綜合所得稅時扣除，但以不超過當年度申報財產交易所得為限。
該局指出，97年度個人出售房屋如果沒有申報綜合所得稅或不能提出證明文件時， 則依照財政部所規定的97年度各地區的標準核定財產交易所得，其標準如下：
一、直轄市部分:
（一）臺北市：依房屋評定現值的29%計算。
（二）高雄市：依房屋評定現值的19%計算。
二、準用直轄市之縣部分：
（一）市：依房屋評定現值的16%計算。
（二）鄉鎮：按房屋評定現值的8%計算。
三、其他縣(市)部分:
（一）市（即原省轄市）：依房屋評定現值的13%計算。
（二）縣轄市：依房屋評定現值的10%計算。
（三）鄉鎮：依房屋評定現值的8%計算。
該局舉例，甲君88年以300萬元（不含土地價款，個人出售土地免納所得稅）購進臺北市房屋1間，97年以180萬（不含土地款）出售該屋， 該房屋97年度評定現值為20萬元，當年度尚無其他財產交易所得。 則甲君97年度綜合所得稅結算申報時如能檢附房屋買入及賣出契約書（私契） 及價款收付紀錄等文件，且填報財產交易損失120萬，經稽徵機關核實認定 財產交易損失扣除額120萬元，因當年度無財產交易所得可資扣除， 得以後3年度之財產交易所得扣除之。惟如甲君未申報或已申報而未能提出證明文件者， 將依財政部核定標準 核定財產交易所得5萬8仟元（200,000元×29%=58,000元）。
該局呼籲，納稅義務人申報綜合所得稅時應留意稅法相關規定，並妥善保存證明文件， 以維自身權益。 （聯絡人：北投稽徵所莊股長；電話：28951515分機500）
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財政部臺北市國稅局表示，扣繳義務人於給付租賃所得時，應依規定之扣繳率向所得人扣取稅款，於次年一月底開具扣繳憑單，向該管稽徵機關申報，並應於2月10日前將扣繳憑單填發納稅義務人。否則如經查獲，除應補繳應扣未扣稅款及補報扣繳憑單外，並處以罰鍰。
該局說明，扣繳義務人於給付租賃所得時，應依所得稅法第88條規定，按各類所得扣繳率標準規定之扣繳率扣繳，扣繳稅款時，應注意租賃契約書是否有約定該稅款由承租人負擔，或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務之情事，如約定有前揭情事，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金之性質完全相同。
該局檢查甲公司扣繳作業，發現其提示之租賃契約書中明定租賃扣繳稅款由甲公司負擔，卻仍按約定之租賃金額辦理扣繳，造成短漏扣及扣繳憑單給付總額錯誤情形。舉例說明，
若租賃契約約定每月租金為108,000元且由承租人負擔繳納租賃扣繳稅款，該筆租金108,000元即為給付所得淨額，
則扣繳稅款應為12,000元 而非10,800元。
【（每個月租賃所得$108,000元÷90%）×扣繳率10%】
該局指出，扣繳單位有前述情形造成短扣稅款，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，可依稅捐稽徵法第48條之1規定自動加計利息補報並補繳所漏稅款，否則一經查獲，將依所得稅法第114條規定，除通知補繳補報外，如未於期限內辦理者，另處應扣未扣或短扣稅額1倍甚至3倍之罰鍰。
〈聯絡人：士林稽徵所李股長；電話28315171分機251〉 |
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98年06月08日 |
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